Критиците удрят Фед, тъй като цените на жилищата растат с исторически темп

Повишаването на цените на жилищата се ускорява с тревожни темпове, подхранвано от инфлацията, свързана с пандемията на Covid, за която някои твърдят, че не получава достатъчно внимание от Федералния резерв.

Цените на жилищата на национално ниво през януари са нараснали с 11.2% на годишна база, според последния индекс на S&P CoreLogic Case-Shiller. Това е най-голямата годишна печалба от близо 15 години.

За сравнение, годишният ръст на цените е 10.4% през декември, 9.5% през ноември, 8.4% през октомври, 7% през септември, 5.8% през август и 4.8% през юли миналата година. През януари 2020 г. годишният прираст беше само 3.9%, а месечните движения бяха в малки фракции, а не в цели процентни пунктове.

„В повече от 30 години данни на S&P CoreLogic Case-Shiller, промяната през януари годишната промяна е удобно в топ децила. Тази сила е отразена във всичките 20 града “, отбеляза Крейг Лацара, управляващ директор и глобален ръководител на инвестиционна стратегия за индекси в S&P Dow Jones Indices. „Нарастването на цените през януари във всеки град е над средното ниво на този град и се нарежда в горния квартил на всички доклади в 18 града.“

Основната причина цените на жилищата сега да се покачват толкова бързо е, че силното търсене се издига срещу рекордно ниското предлагане. Наддаването на войни за домове вече е правило, а не изключение.

Но ипотечните лихви също играят ключова роля, създадена от Федералния резерв.

Въпреки че сега процентите леко се покачват, те все още са близо до исторически минимуми, като са установили повече от дузина нови минимума през миналата година. Ипотечните лихви слабо следват доходността на 10-годишната хазна, която драстично е спаднала по време на пандемията. Лихвените проценти също се влияят от покупките и доходността на обезпечени с ипотека ценни книжа или MBS. Тези покупки осигуряват ликвидност на ипотечния пазар.

Федералният резерв намаляваше закупуването на MBS, за да нормализира пазара след последната рецесия, но обърна тази тенденция около миналия март с настъпването на пандемията. Сега тя притежава повече от една трета от пазара на MBS.

В началото на 2019 г. Фед притежаваше 1.6 трилиона долара в агенция MBS. То намаля до $ 1.37 трилиона до средата на март 2020 г. Тогава, когато икономиката и пазарът на жилища внезапно бяха в Covid свободно падане, централната банка отново започна да купува повече. Към миналата седмица Фед притежаваше 2.2 трилиона долара агенция MBS.

„Продължиха с автопилот. Не мисля, че е имало дискусии във Фед. Фед просто се страхува да се промени, защото не иска това да се разглежда като форма на отнемане на крака им от педала “, каза Питър Буквар, главен инвестиционен директор в Bleakley Advisory Group.

Пазарът на жилища от своя страна избухна. Културата на пребиваване у дома на пандемията удря потребителите буквално там, където живеят, а търсенето на жилища все още не е намаляло. Ниските лихвени проценти само доливат масло в огъня.

„Отново, защо Фед все още купува MBS? Тъй като промените в цените на жилищата не са включени нито в CPI, нито в PCE, въпросът е кога и как това се филтрира във вменен наем, но инфлацията е реална за тези, които искат да купят дом “, каза Boockvar. „Фед отново отговаря за ценообразуването на купувачите за първи път.“

Говорител на Фед отказа коментар.

Но какво ще стане, ако Фед отново намали своите покупки или изобщо спре да купува MBS?

„Има ли някакъв срив на ликвидността или криза на доверието, която изпраща ударна вълна по финансовите пазари? Виждали сме това да се случва и преди и това води до понижаване на лихвите по органични причини, но без предимството на едновременната сила на финансовите пазари “, каза Матю Греъм, главен оперативен директор в Mortgage News Daily.

„Със или без Фед, процентите бяха ниски поради пандемията. Ипотечните лихвени проценти са точно толкова далеч от 10-годишните доходности на хазната, колкото през последното десетилетие (и никога не са преминавали под този исторически диапазон през последната година). Цените се покачват поради светлината в края на тунела “, каза Греъм.

Тогава най-добрият случай за студена вода на цените на жилищата е просто по-голямо предлагане на пазара и по-малко търсене. Продавачите действат много бавно тази пролет, но купувачите започват да се оттеглят, като някои от тях излизат от домовете, които биха искали да закупят.

„Кризисността на достъпността в резултат на силния растеж на цените на жилищата и по-високите лихвени проценти ще обезкуражи някои потенциални купувачи на жилища да навлязат на пазара и да отнемат малко вятър от платната му, забавяйки темповете на растеж на цените на жилищата с около половината до края на 2021 г.“, каза Селма Хеп, заместник главен икономист в CoreLogic.

Липсата на домове за продажба остава най-голямата грижа, добави тя.

„Потенциалните продавачи могат да бъдат обезсърчени от невъзможността си да намерят нов дом и впоследствие да изберат да не изброяват собствения си дом - което води до порочен кръг от намаляващи домове за продажба“, каза Хеп.