Mindspace ofrece bienes raíces en parques empresariales de alta gama como Juinagar, en la región de Mumbai
Mindspace Business Parks, un fideicomiso de inversión inmobiliaria respaldado por la firma estadounidense de capital privado y desarrollador inmobiliario indio K Raheja, tiene como objetivo completar su salida a bolsa a fines de marzo, convirtiéndose en el segundo Reit indio en cotizar en Mumbai dentro de un año.
Según un borrador del prospecto presentado por Mindspace el 31 de diciembre, los emisores apuntan a recaudar al menos $ 150 millones a través de la venta de nuevas acciones, y los banqueros esperan que la demanda acerque el tamaño del acuerdo a la marca de $ 200 millones.
El hecho de que la venta siga adelante es un testimonio del éxito del primer Indian Reit en llegar al mercado. Embassy Office Parks Reit, lanzado en marzo de 2019, fue el resultado de años de arduo trabajo por parte de Blackstone, el mayor propietario de propiedades de primera en India, y Embassy Property Developments, una firma privada a la que pertenece el magnate inmobiliario de Bangalore, Jitendra Virwani.
Durante años, el mercado permaneció muerto, con reguladores y políticos chocando con banqueros e inversores por el tema clave de la doble imposición. Solo cuando el primer ministro Narendra Modi intervino para resolver el asunto, la Embajada obtuvo el visto bueno. En marzo de 2.58, completó su oferta pública inicial, que recibió un exceso de suscripciones de 2019 veces, y recaudó $ 690 millones en una doble cotización en las bolsas gemelas de Mumbai, la BSE y la NSE.
Historia de éxito
Años de retraso no han demostrado ser una barrera para el éxito. Embassy fue una de las historias de inversión del año en India. Sus acciones a un precio de Rs300 ($ 4.21) cada una, se abrieron fuertemente y han subido constantemente desde entonces, cerrando el 10 de enero a Rs418.
"Pasaron seis años desde que se lanzó el mercado Reits como concepto en India, hasta llevar un vehículo real al mercado", dice Sunil Khaitan, jefe de mercados de capital global de India en BofA Securities. Ahora, agrega, es el turno de Mindspace "para mostrar que el mercado es más que una maravilla de un solo golpe".
Como la mayoría de las ofertas de Mumbai, Mindspace tiene una gran cantidad de suscriptores: 13 en total, incluidos BofA Securities, Citi y Morgan Stanley, así como los equipos locales Axis Capital y Kotak Mahindra Capital. La cartera del fideicomiso tiene un área alquilable total de 29.8 millones de pies cuadrados, de los cuales 19.8 millones son propiedades comerciales completas, según el borrador del prospecto.
La mayor parte es en forma de parques empresariales ubicados en Mumbai, Hyderabad, Pune y Chennai.
Esta es una peculiaridad notable del mercado indio. En lugares como Hong Kong o Singapur, la mayoría de los espacios de oficinas de primera se concentran en el distrito financiero y sus alrededores, mientras que en Mumbai o Bangalore, se encuentran en parques empresariales de alto nivel, algunos construidos en el centro, otros en suburbios carreteras y vías férreas.
La mayoría cuenta con una infraestructura superior y una sorprendente gama de servicios, desde guarderías hasta instalaciones deportivas y restaurantes, todos ubicados en el centro. Los mejores parques empresariales dependen de ocupantes emblemáticos, que generalmente incluyen compañías Fortune 500, y tienen altos índices de ocupación.
Con su tasa de ocupación comprometida del 97.2% a fines de junio de 2019 y una lista de residentes a largo plazo que incluye JPMorgan, Barclays y UBS, Mindspace no es una excepción.
"Un inquilino podría alquilar unos pocos millones de pies cuadrados, pero se esforzó mucho para convertirlo en 'su' lugar: instalar alfombras, luces, etc.", dice un banquero que trabaja en la IPO. “Ese es un gran costo pero también un gran bloqueo. Garantiza flujos de ingresos confiables para el arrendador, y la falta de espacio alternativo para oficinas de alta calidad brindará a los inversores mucha tranquilidad de que Mindspace sea un éxito ”.
Mirar hacia el futuro
Si el segundo Reit de la India es un éxito, asegurando un amplio interés de los compradores internacionales (alrededor del 85% de las acciones emitidas en la OPV de la Embajada de 2019 fue absorbido por inversores institucionales extranjeros, principalmente de Asia y los EE. UU.), Seguirán más ventas.
En octubre de 2019, Crisil, una compañía de calificación con sede en Mumbai propiedad de S&P Global, estimó que la cantidad que recaudarían todas las listas de Indian Reits en tierra superará los $ 14 mil millones, aunque no proporcionó un cronograma.
Los banqueros de inversión con sede en India ya están buscando los acuerdos que se encuentran más allá. Brookfield Asset Management de Canadá está considerando activamente agrupar sus activos locales de propiedades comerciales y listarlos en Mumbai en la segunda mitad del año. Esa venta, de 22 millones de pies cuadrados de propiedades comerciales de primera calidad, podría recaudar hasta $ 1 mil millones.
Otras instituciones que se sabe que están considerando la oportunidad de agrupar activos inmobiliarios y listarlos en el país incluyen el fondo de riqueza soberano de Singapur GIC y dos firmas de inversión con sede en Bangalore, RMZ Corp y Prestige Estates.
Es probable que cada venta tenga como objetivo recaudar entre $ 450 millones y $ 600 millones, dependiendo del éxito de Mindspace durante el proceso de oferta y en el mercado secundario, dijeron los banqueros familiarizados con la situación.
Después de un comienzo lento, los inversores y los emisores esperan que los fideicomisos de inversión inmobiliaria sean una de las historias de inversión más convincentes de la India en la próxima década.
"Esta es una historia de cinco a siete años", dice S Subramanian, jefe de banca de inversión de Axis Capital. “No me sorprendería que, dentro de cinco años, la capitalización de mercado total de todos los Reits listados sea de $ 100 mil millones. Esa es la dirección en la que va el mercado ".
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