Los críticos critican a la Fed mientras los precios de las viviendas suben a un ritmo histórico

Las ganancias de los precios de las viviendas se están acelerando a un ritmo alarmante, impulsadas por la inflación relacionada con la pandemia de Covid, que algunos afirman que no está recibiendo suficiente atención de la Reserva Federal.

Los precios de las viviendas a nivel nacional en enero subieron un 11.2% interanual, según el último índice S&P CoreLogic Case-Shiller. Esa es la mayor ganancia anual en casi 15 años.

A modo de comparación, las ganancias anuales de precios fueron del 10.4% en diciembre, del 9.5% en noviembre, del 8.4% en octubre, del 7% en septiembre, del 5.8% en agosto y del 4.8% en julio pasado. En enero de 2020, la ganancia anual fue de solo 3.9%, y los movimientos mensuales fueron en pequeñas fracciones, no en puntos porcentuales completos.

“En más de 30 años de datos de S&P CoreLogic Case-Shiller, el cambio interanual de enero está cómodamente en el decil superior. Esa fortaleza se refleja en las 20 ciudades ”, señaló Craig Lazzara, director gerente y jefe global de estrategia de inversión en índices de S&P Dow Jones Indices. "Los aumentos de precios de enero en todas las ciudades están por encima del nivel medio de esa ciudad y se ubican en el cuartil superior de todos los informes en 18 ciudades".

La principal razón por la que los precios de las viviendas están subiendo ahora tan rápidamente es que la fuerte demanda choca con una oferta récord. Las guerras de ofertas por viviendas son ahora la regla, no la excepción.

Pero las tasas hipotecarias también juegan un papel clave, diseñado por la Reserva Federal.

Si bien las tasas están subiendo ligeramente ahora, todavía están cerca de mínimos históricos, habiendo establecido más de una docena de nuevos mínimos el año pasado. Las tasas hipotecarias siguen vagamente el rendimiento de la nota del Tesoro a 10 años, que ha caído drásticamente durante la pandemia. Las tasas hipotecarias también se ven influenciadas por las compras y los rendimientos de los valores respaldados por hipotecas de agencias, o MBS. Estas compras aportan liquidez al mercado hipotecario.

La Reserva Federal había estado reduciendo sus compras de MBS para normalizar el mercado después de la última recesión, pero cambió esa reducción en marzo pasado con el inicio de la pandemia. Ahora posee más de un tercio del mercado de MBS.

A principios de 2019, la Fed tenía 1.6 billones de dólares en MBS de la agencia. Se redujo a 1.37 billones de dólares a mediados de marzo de 2020. Luego, cuando la economía y el mercado de la vivienda entraron repentinamente en caída libre de Covid, el banco central comenzó a comprar más de nuevo. Hasta la semana pasada, la Fed tenía 2.2 billones de dólares en MBS de la agencia.

“Continuaron en piloto automático. No creo que haya habido ninguna discusión dentro de la Fed. La Fed simplemente tiene miedo de cambiar porque no quiere que se vea como una forma de quitar el pie del pedal ”, dijo Peter Boockvar, director de inversiones de Bleakley Advisory Group.

El mercado de la vivienda, a su vez, se ha disparado. La cultura de quedarse en casa de la pandemia golpeó a los consumidores literalmente donde viven, y la demanda de vivienda aún no ha disminuido. Las bajas tasas hipotecarias solo agregaron más leña al fuego.

“Nuevamente, ¿por qué la Fed sigue comprando MBS? Como los cambios en el precio de la vivienda no están incluidos ni en el IPC ni en el PCE, la pregunta es cuándo y cómo esto se filtra en la renta imputada, pero la inflación es real para aquellos que buscan comprar una casa ”, dijo Boockvar. "La Fed nuevamente es responsable de fijar el precio de los compradores primerizos".

Un portavoz de la Fed declinó hacer comentarios.

Pero, ¿qué pasaría si la Fed redujera sus compras nuevamente o dejara de comprar MBS por completo?

“¿Existe algún tipo de ruptura de liquidez o crisis de confianza que provoque una onda de choque en los mercados financieros? Hemos visto que eso sucede antes y da como resultado que las tasas se muevan a la baja por razones orgánicas, pero sin el beneficio de la fortaleza simultánea en los mercados financieros ”, dijo Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily.

“Con o sin la Fed, las tasas eran bajas debido a la pandemia. Las tasas hipotecarias están exactamente tan lejos de los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años como lo han estado durante la última década (y nunca rompieron por debajo de ese rango histórico el año pasado). Las tarifas están aumentando debido a la luz al final del túnel ”, dijo Graham.

El mejor caso para el agua fría en los precios de la vivienda, entonces, es simplemente más oferta en el mercado y menos demanda. Los vendedores han tardado mucho en actuar esta primavera, pero los compradores están comenzando a retroceder, algunos descontaron las casas que les gustaría comprar.

"La crisis de la asequibilidad resultante del fuerte crecimiento de los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias más altas desalentará a algunos compradores potenciales de entrar al mercado y les quitará un poco de viento, lo que ralentizará la tasa de crecimiento del precio de la vivienda en aproximadamente la mitad para fines de 2021", dijo. Selma Hepp, economista jefa adjunta de CoreLogic.

La falta de casas en venta sigue siendo la mayor preocupación, agregó.

“Los vendedores potenciales pueden sentirse desalentados por su incapacidad para encontrar una nueva casa y, posteriormente, optar por no publicar su propia casa, lo que lleva a un círculo vicioso de declive de casas en venta”, dijo Hepp.