WeWork vaut 70% de moins que sa dernière levée d'argent, selon le `` doyen de l'évaluation '' de NYU

Selon un expert en évaluation très suivi, WeWork ne représente qu’une fraction de la collecte d’argent sur les marchés privés.

Aswath Damodaran, professeur de finance à la Stern School of Business de NYU, que l'on appelle parfois le «doyen de l'évaluation», a analysé le prospectus de la start-up déposé en août. Sur la base de ces documents pré-IPO, il a déclaré que les capitaux propres de WeWork valaient 14 milliards de dollars - environ 70% de moins que sa dernière évaluation sur le marché privé.

Le dernier investissement de SoftBank dans WeWork, évalué à 47 milliards de dollars, a été remis en question alors qu'il se dirige vers une offre publique initiale. Des sources ont déclaré à David Faber de CNBC la semaine dernière que l'objectif de valorisation de la société immobilière était réduit d'environ 20 milliards de dollars en raison de la faible demande. CNBC a rapporté cette semaine que SoftBank, le plus grand investisseur extérieur de WeWork, faisait pression pour suspendre l'introduction en bourse.

WeWork, fondée en 2010 par le PDG Adam Neumann, loue des espaces de travail à des start-ups et à d'autres entreprises. Selon son site Web, WeWork est «engagé à élever la conscience collective du monde en développant le bonheur et en libérant les superpuissances de chaque être humain».

L'une des principales raisons du scepticisme de Damodaran est le passif immobilier de WeWork. Selon les estimations de Damodaran, la société a accumulé une dette de 23.8 milliards de dollars, y compris les engagements de location. Cela le rend vulnérable aux ralentissements économiques et aux chocs sur le marché immobilier, a-t-il déclaré.

«L'espoir est qu'au fur et à mesure que l'entreprise mûrit et que ses baux vieillissent, ils deviendront rentables, mais il s'agit d'un modèle construit sur le fil d'un couteau qui, de par sa conception, sera sensible aux plus petites perturbations économiques», a-t-il déclaré dans un blog Publier.

Damodaran a déclaré que même une valeur de fonds propres de 15 ou 20 milliards de dollars «nécessite d'étendre les hypothèses au point de rupture» et qu'il existe «toute une série de scénarios plausibles où les fonds propres ne valent rien».

«À la question de savoir si WeWork pourrait valoir 40 milliards de dollars, 50 milliards de dollars ou plus, la réponse est que c'est possible, mais seulement si l'entreprise peut dégager des marges bien supérieures à la moyenne, tout en maintenant une croissance vertigineuse», a-t-il déclaré.

WeWork a refusé de commenter l'évaluation ou l'évaluation de Damodaran de la société.

Ce prix, selon Damodaran, est en grande partie basé sur la capacité de «narration» du PDG, plutôt que sur des mesures financières. En ce sens, Damodaran a déclaré que WeWork avait «eu beaucoup des mêmes ingrédients» que la société de tests sanguins Theranos qui avait échoué et que sa valeur reposait sur «une personnalité plutôt qu'une entreprise».

«Comme nous l'avons vu avec Theranos, dans sa chute rapide de la grâce, il y a un côté sombre dans les sociétés d'histoire et cela découle du fait que la valeur est construite sur une personnalité plutôt que sur une entreprise», a-t-il déclaré. «Lorsque la personnalité trébuche ou agit d'une manière considérée comme indigne de confiance, l'histoire fugitive peut rapidement se transformer en une histoire de fusion, où les ingrédients se caillent.»

Theranos, une fois évalué à un milliard de dollars, a été fondé par Elizabeth Holmes, une jeune femme décrocheuse de Stanford. Il a ensuite échoué après avoir prétendu faussement avoir mis au point un test sanguin ne nécessitant qu'une piqûre de sang. Damodaran ne prétend pas que WeWork est une fraude.

«L'évaluation est un pont entre les histoires et les chiffres, et pour les jeunes entreprises, c'est l'histoire qui détermine les chiffres, plutôt que l'inverse», a-t-il déclaré. «Il y a un danger lorsque les histoires prévalent, et surtout si les chiffres deviennent des accessoires ou sont ignorés, que la tarification attachée à une entreprise puisse perdre sa valeur.»

Certes, il n'est pas rare que les investisseurs parient tôt sur les fondateurs visionnaires de jeunes entreprises. Mark Zuckerberg de Facebook et Jeff Bezos d'Amazon font partie des fondateurs ambitieux qui ont enthousiasmé les premiers investisseurs qui parient sur leur stratégie à long terme.

Pourtant, Damodaran a déclaré qu'il «se méfiait fondamentalement» de WeWork, mais qu'il était prêt à lui donner le bénéfice du doute et qu'il ne rejetterait pas son potentiel sans lui donner une chance de réussir. Il a cuit à la hausse: WeWork répond à un besoin non satisfait et important d'espace de bureau flexible, il est suffisamment différencié pour leur permettre d'avoir un pouvoir de fixation des prix et des marges plus élevées, et il continue d'avoir accès au capital «permettant à l'entreprise de financer la croissance. et vivent potentiellement de légers chocs économiques. »

«Cet accès, cependant, sera insuffisant pour les aider à traverser des récessions plus profondes, où leur endettement les exposera à la détresse», a-t-il déclaré.