Les critiques critiquent la Fed alors que les prix des maisons augmentent à un rythme historique

Les hausses de prix des logements s'accélèrent à un rythme alarmant, alimentée par l'inflation liée à la pandémie de Covid, qui, selon certains, ne retient pas suffisamment l'attention de la Réserve fédérale.

Les prix des maisons à l'échelle nationale en janvier ont augmenté de 11.2% d'une année sur l'autre, selon le dernier indice S&P CoreLogic Case-Shiller. C'est le gain annuel le plus important en près de 15 ans.

A titre de comparaison, les hausses de prix annuelles ont été de 10.4% en décembre, 9.5% en novembre, 8.4% en octobre, 7% en septembre, 5.8% en août et 4.8% en juillet dernier. En janvier 2020, le gain annuel n'était que de 3.9% et les mouvements mensuels étaient en petites fractions, et non en points de pourcentage entiers.

«En plus de 30 ans de données S&P CoreLogic Case-Shiller, l'évolution d'une année à l'autre de janvier se situe confortablement dans le décile supérieur. Cette force se reflète dans les 20 villes », a noté Craig Lazzara, directeur général et responsable mondial de la stratégie d'investissement indiciel chez S&P Dow Jones Indices. «Les hausses de prix enregistrées en janvier dans chaque ville sont supérieures au niveau médian de cette ville et se classent dans le premier quartile de tous les rapports dans 18 villes.»

La principale raison pour laquelle les prix des maisons augmentent maintenant si rapidement est que la forte demande se heurte à une offre record. Les guerres d'enchères pour les maisons sont désormais la règle, pas l'exception.

Mais les taux hypothécaires jouent également un rôle clé, conçu par la Réserve fédérale.

Bien que les taux augmentent légèrement maintenant, ils sont toujours proches de leurs plus bas historiques, après avoir établi plus d'une douzaine de nouveaux creux l'an dernier. Les taux hypothécaires suivent vaguement le rendement du bon du Trésor à 10 ans, qui a chuté de façon spectaculaire pendant la pandémie. Les taux hypothécaires sont également influencés par les achats et les rendements des titres adossés à des hypothèques d'agence, ou MBS. Ces achats fournissent des liquidités au marché hypothécaire.

La Réserve fédérale avait réduit ses achats de MBS afin de normaliser le marché après la dernière récession, mais elle a inversé cette tendance en mars dernier avec le début de la pandémie. Elle détient désormais plus d'un tiers du marché MBS.

Début 2019, la Fed détenait 1.6 billion de dollars en MBS d'agence. Il a réduit ce chiffre à 1.37 billion de dollars à la mi-mars 2020. Puis, lorsque l'économie et le marché du logement ont soudainement été en chute libre de Covid, la banque centrale a recommencé à acheter davantage. La semaine dernière, la Fed détenait 2.2 billions de dollars de MBS d'agence.

«Ils ont continué sur le pilote automatique. Je ne pense pas qu'il y ait eu de discussion au sein de la Fed. La Fed a simplement peur de changer parce qu'elle ne veut pas que cela soit perçu comme une forme de retrait du pied de la pédale », a déclaré Peter Boockvar, directeur des investissements chez Bleakley Advisory Group.

Le marché du logement a, à son tour, explosé. La culture de rester à la maison de la pandémie a frappé les consommateurs là où ils vivent, et la demande de logements ne s'est pas encore apaisée. Les faibles taux hypothécaires n'ont fait qu'alimenter le feu.

«Encore une fois, pourquoi la Fed achète-t-elle encore des MBS? Comme les changements de prix des maisons ne sont pas inclus dans l'IPC ou le PCE, la question est de savoir quand et comment cela se filtre dans le loyer imputé, mais l'inflation est réelle pour ceux qui cherchent à acheter une maison », a déclaré Boockvar. «La Fed est à nouveau responsable de la tarification des primo-accédants.»

Un porte-parole de la Fed a refusé de commenter.

Mais que se passerait-il si la Fed réduisait à nouveau ses achats ou arrêtait complètement d'acheter des MBS?

«Y a-t-il une sorte de rupture de liquidité ou de crise de confiance qui envoie une onde de choc sur les marchés financiers? Nous avons vu cela se produire auparavant et cela se traduit par une baisse des taux pour des raisons organiques, mais sans l'avantage de la force simultanée des marchés financiers », a déclaré Matthew Graham, directeur de l'exploitation de Mortgage News Daily.

«Avec ou sans la Fed, les taux étaient bas en raison de la pandémie. Les taux hypothécaires sont exactement aussi éloignés des rendements du Trésor à 10 ans qu'ils l'ont été au cours de la dernière décennie (et ils ne sont jamais passés en dessous de cette fourchette historique au cours de la dernière année). Les tarifs augmentent en raison de la lumière au bout du tunnel », a déclaré Graham.

Le meilleur cas pour l'eau froide sur le prix des maisons est donc simplement plus d'offre sur le marché et moins de demande. Les vendeurs ont été très lents à agir ce printemps, mais les acheteurs commencent à se retirer, certains étant exclus des maisons qu'ils aimeraient acheter.

«Le resserrement de l'abordabilité résultant de la forte croissance des prix des logements et des taux hypothécaires plus élevés découragera certains acheteurs potentiels de logements d'entrer sur le marché et lui enlèvera le vent, ralentissant le taux de croissance des prix des logements d'environ la moitié d'ici la fin de 2021», a déclaré Selma Hepp, économiste en chef adjointe chez CoreLogic.

Le manque de maisons à vendre reste la plus grande préoccupation, a-t-elle ajouté.

"Les vendeurs potentiels peuvent être découragés par leur incapacité à trouver une nouvelle maison et par la suite choisir de ne pas inscrire leur propre maison - conduisant à un cercle vicieux de la baisse des maisons à vendre", a déclaré Hepp.