Le marché immobilier chinois pourrait connaître plus de douleur, alors même que la crise d'Evergrande semble s'atténuer

BEIJING — Les inquiétudes concernant les niveaux d'endettement élevés des promoteurs immobiliers chinois ont secoué les investisseurs malgré les signes indiquant que le géant immobilier China Evergrande pourrait progresser dans la résolution de ses problèmes d'endettement.

C'est une indication de nouvelles douleurs à venir sur le marché immobilier chinois, ont déclaré des analystes à CNBC.

Depuis la fin de l'été, les investisseurs mondiaux surveillent la capacité d'Evergrande à éviter le défaut officiel – et s'inquiètent de savoir si les retombées pourraient se propager au reste du secteur immobilier chinois.

D'autres développeurs majeurs ont également signalé des problèmes de liquidité au cours des derniers jours.

Les actions immobilières chinoises négociées à Hong Kong ont principalement chuté la semaine dernière. Evergrande a été parmi les moins touchés et a perdu environ 1.3% pour la semaine.

Sur le front de la dette, l'indice Markit iBoxx des obligations immobilières chinoises à haut rendement a chuté de 11.5% la semaine dernière, selon IHS Markit.

"Le marché est un peu plus inquiet", a déclaré jeudi Gary Ng, économiste Asie-Pacifique chez Natixis, lors d'un entretien téléphonique. Il a souligné à quel point les réglementations gouvernementales plus strictes sur la dette ont restreint la liquidité, qui s'est propagée à un plus grand nombre de développeurs.

"Nous pensons toujours que la majorité de ce stress" sera sur les entreprises du secteur privé et "sur les petits développeurs et sur l'espace à haut rendement", a déclaré Ng. « Les développeurs appartenant à l'État, ou la catégorie investissement générale [espace], ceux-ci semblent assez stables. »

Selon Natixis, seuls cinq des vingt plus grands promoteurs immobiliers chinois en termes d'actifs au premier semestre de cette année étaient des entreprises appartenant au gouvernement central.

Les trois développeurs qui ont récemment attiré l'attention des investisseurs n'appartiennent pas à cette catégorie appartenant à l'État.

Evergrande est le plus grand émetteur du secteur d'obligations à haut rendement libellées en dollars américains, selon Natixis.

Kaisa Group Holdings, qui se classe au deuxième rang des émetteurs d'obligations à haut rendement, a suspendu la négociation de ses actions cotées à Hong Kong vendredi avant l'ouverture de la bourse. Les actions du développeur étaient déjà en baisse de près de 13% pour la semaine après l'annonce d'un manquement au paiement d'un produit de gestion de patrimoine.

Un autre grand développeur chinois, Shimao Group Holdings, s'est négocié en baisse d'environ 14% vendredi à Hong Kong. La société a révélé jeudi dans un dossier qu'elle n'autoriserait les investisseurs institutionnels qu'à acheter sept de ses obligations négociées à Shanghai, à compter de vendredi. Les investisseurs de détail existants doivent vendre ou conserver les obligations jusqu'à leur échéance, selon le dossier.

Ces développements surviennent alors que les investisseurs sont déjà à l'affût du risque de défaut d'autres sociétés immobilières chinoises.

Moody's a effectué 32 actions de notation négatives dans le secteur immobilier chinois au cours des quatre semaines qui se sont terminées le 26 octobre.

L'agence de notation a noté dans un rapport fin octobre que les développeurs notés devront payer ou refinancer des dizaines de milliards de dollars de dette au cours des 12 prochains mois : 33.1 milliards de dollars d'obligations onshore cotées en Chine continentale et 43.8 milliards de dollars d'obligations offshore Obligations libellées en dollars américains. Le chiffre comprend les obligations arrivant à échéance et celles faisant l'objet d'options de vente, ou le droit pour les investisseurs de vendre.

Les responsables du gouvernement central ont cherché à rassurer les marchés et ont déclaré au cours des dernières semaines qu'Evergrande était un cas isolé et que le secteur immobilier dans son ensemble allait bien.

Evergrande a évité le défaut officiel à la 11e heure fin octobre et a commencé à annoncer des progrès sur ses projets de construction. Le promoteur immobilier a déclaré mercredi avoir achevé les livraisons de projets impliquant 57,462 XNUMX propriétaires d'appartements de juillet à octobre.

Cependant, le rythme des livraisons s'est généralement ralenti d'un mois sur l'autre. Les livraisons ont couvert 39 projets et 7,568 48 propriétaires d'appartements en octobre, contre 7,808 projets et XNUMX XNUMX propriétaires en septembre, a indiqué la société.

Evergrande a dû faire face à une autre échéance samedi dernier pour rembourser les investisseurs obligataires. La société était le deuxième développeur chinois en termes de ventes l'année dernière, mais est tombée au quatrième rang cette année au troisième trimestre, selon le site de données de l'industrie China Index Academy.

"Notre point de vue est qu'actuellement, le marché immobilier est pris dans une boucle de crédit négative", a déclaré à CNBC Franco Leung, directeur général associé de Moody's Investor Service basé à Hong Kong, lors d'un entretien téléphonique la semaine dernière.

L'appel des régulateurs aux développeurs de réduire leur dette a rendu les investisseurs et les prêteurs onshore moins disposés à fournir des financements, a déclaré Leung. Les développeurs - en particulier ceux qui sont financièrement plus faibles - ont ensuite dû réduire leurs dépenses en terrains ou en coûts de construction, entraînant une baisse des ventes, a-t-il ajouté.

Alors que les affaires ralentissent pour certains développeurs, les investisseurs choisiront de placer leur argent ailleurs.

Un changement de politique du gouvernement ou des réductions à plus long terme des dépenses des développeurs sur les terrains et la construction peuvent briser cette « boucle négative », a déclaré Leung, ajoutant que cela prendra du temps.

Moody's n'a aucune opinion sur la possibilité qu'une telle rupture se produise. Les perspectives de la société sur l'immobilier en Chine sont négatives pendant au moins trois à six mois, a-t-il déclaré.

S&P Global Ratings prévoit une baisse de 10 % des ventes résidentielles en Chine l'année prochaine, et une nouvelle baisse de 5 à 10 % en 2023.

"Les défauts augmenteront à mesure que le cycle baissier persiste sous l'ombre de ventes atones, de canaux de financement plus étroits et de prêteurs plus prudents", ont déclaré les analystes de S&P dans un rapport du 27 octobre.

Tous les promoteurs immobiliers chinois ne sont pas dans une telle situation.

Pour les trois premiers trimestres de l'année, Moody's a noté que les trois principaux développeurs en termes de croissance des ventes sous contrat d'une année sur l'autre ont enregistré des gains de ventes significatifs.

1. Greentown Chine Holdings, +76%
2. Powerlong Real Estate Holdings, +42.8%
3. Hopson Development Holdings, +35.3%

Powerlong et Hopson n'avaient violé aucune des « trois lignes rouges » du gouvernement au premier semestre de cette année, tandis que Greentown en avait violé une, selon Natixis.

"À court terme, [le règlement signifie] qu'il y aura un resserrement des liquidités", a déclaré Ng de Natixis. « À long terme, cela améliorera la santé financière générale de l'ensemble du secteur immobilier, car il y aura consolidation si nous voyons certains des acteurs les plus faibles … être contraints de vendre leurs actifs."

En ce qui concerne les implications pour le secteur immobilier et l'économie chinoise, il a déclaré que le risque est limité car les acheteurs de maison ne voudront probablement pas abandonner les propriétés ou les hypothèques pour lesquelles ils ont déjà payé. Étant donné que la plupart des appartements en Chine sont vendus avant leur achèvement, un défi majeur pour les développeurs à court d'argent est de terminer la construction et de livrer les propriétés aux acheteurs.

Pour les porteurs d'obligations, « vous avez l'impression que vos obligations chutent à 80, 90 %. Mais pour les acheteurs de maison, le secteur immobilier lui-même, nous n'avons pas vu de grand changement … en termes de risque financier », a déclaré Ng.