A kritikusok becsapják a Fed-et, mivel a lakásárak történelmi ütemben emelkednek

A lakásárak növekedése riasztó ütemben gyorsul fel, a Covid-járvány okozta infláció hatására, amely egyes állítások szerint nem kap elég figyelmet a Federal Reserve-től.

A legfrissebb S&P CoreLogic Case-Shiller Index szerint az otthoni árak januárban országosan 11.2% -kal emelkedtek az előző évhez képest. Ez a közel 15 év legnagyobb éves nyeresége.

Összehasonlításképpen: az éves árnövekedés decemberben 10.4%, novemberben 9.5%, októberben 8.4%, szeptemberben 7%, augusztusban 5.8% és tavaly júliusban 4.8% volt. 2020 januárjában az éves nyereség mindössze 3.9% volt, a havi mozgások pedig kis töredékekben, nem egész százalékpontban.

„Az S&P CoreLogic Case-Shiller adatok több mint 30 éve alatt január januári változása kényelmesen a legfelső decilis. Ez az erő mind a 20 városban megmutatkozik ”- jegyezte meg Craig Lazzara, az S&P Dow Jones Indices ügyvezető igazgatója és globális index-befektetési stratégiai vezetője. "A januári árnövekedés minden városban meghaladja a város medián szintjét, és 18 város összes jelentésének legfelső kvartilisába tartozik."

A fő oka annak, hogy a lakásárak mostanában gyorsan emelkednek, az az erős kereslet, amely a rekord alacsony kínálattal szemben fellendül. Az otthoni háborúk licitálása ma már a szabály, nem kivétel.

De a jelzálog-kamatlábak is kulcsszerepet játszanak, az egyiket a Federal Reserve tervezte.

Míg az árak most kissé emelkednek, még mindig a történelmi mélypontok közelében vannak, tavaly több mint egy tucat új mélypontot értek el. A jelzálog-kamatlábak lazán követik a 10 éves államkincstár hozamát, amely drámai módon csökkent a pandémiában. A jelzálogkamatlábakat az ügynöki jelzálog fedezetű értékpapírok (MBS) vásárlása és hozama is befolyásolja. Ezek a vásárlások likviditást biztosítanak a jelzálogpiac számára.

A Federal Reserve a legutóbbi recesszió után a piac normalizálása érdekében mérsékelte az MBS-vásárlásait, ám ezt a kúpot tavaly március körül, a világjárvány kezdetével fordította. Most az MBS-piac több mint egyharmadával rendelkezik.

2019 elején a Fed 1.6 billió dollárt tartott az MBS ügynökségnél. 1.37 március közepéig 2020 billió dollárra csökkent. Ezután, amikor a gazdaság és a lakáspiac hirtelen Covid szabadesésbe került, a jegybank újból vásárolni kezdett. A múlt héten a Fed 2.2 billió dolláros ügynökségi MBS-t tartott.

- Folytatták az autopilótát. Nem hiszem, hogy a Fed-en belül vita folyt volna. A Fed csak attól fél, hogy megváltozik, mert nem akarják, hogy ezt úgy tekintik, mintha a lábukat levennék a pedálról. ”- mondta Peter Boockvar, a Bleakley Advisory Group befektetési igazgatója.

A lakáspiac viszont kirobbant. A járvány otthoni kultúrája szó szerint ott sújtja a fogyasztókat, és a lakhatás iránti kereslet még nem enyhült. Az alacsony jelzálogköltség csak tüzelőanyagot adott.

„Ismét miért veszi a Fed még mindig az MBS-t? Mivel a lakásár árváltozásokat sem a CPI, sem a PCE nem tartalmazza, a kérdés az, hogy ez mikor és hogyan szűrődik le az imputált bérleti díjra, de az infláció valódi azok számára, akik lakásvásárlásra vágynak ”- mondta Boockvar. "A Fed ismét felelős az első vásárlók árképzéséért."

A Fed szóvivője nem kívánt nyilatkozni.

De mi lenne, ha a Fed ismét csökkentené vásárlásait, vagy teljesen leállítaná az MBS vásárlását?

„Van valamiféle likviditási bontás vagy bizalmi válság, amely sokkhullámot vált ki az egész pénzügyi piacon? Láttuk, hogy ez korábban is megtörtént, és ennek eredményeként a kamatok alacsonyabb mértékben mozognak organikus okokból, de a pénzügyi piacok egyidejű erőssége nélkül ”- mondta Matthew Graham, a Mortgage News Daily operatív igazgatója.

„A Fed-kel vagy anélkül az arány alacsony volt a járvány miatt. A jelzálog-kamatlábak pontosan olyan messze vannak a tízéves kincstári hozamoktól, mint az elmúlt évtizedben (és az elmúlt évben soha nem estek alá ennél a történelmi tartománynál). Az árak emelkednek az alagút végén lévő fény miatt ”- mondta Graham.

A hideg víz legjobb ára a lakásáraknál tehát egyszerűen a nagyobb kínálat a piacon és a kevesebb kereslet. Az eladók nagyon lassan cselekedtek ezen a tavasszal, de a vásárlók kezdenek visszahúzódni, néhányuk ki van árazva azokból a házakból, amelyeket szeretnének megvásárolni.

"Az erőteljes lakásárár-növekedés és a magasabb jelzálog-kamatlábak következtében fellépő megfizethetőségi válság elriasztja néhány potenciális lakásvásárlót attól, hogy belépjen a piacra, és némi szelet kivonjon a vitorlákból, és 2021 végére a felére lassítsa a lakásár-növekedési ütemet" - mondta. Selma Hepp, a CoreLogic vezető közgazdász-helyettese.

A legnagyobb gond továbbra is az eladó lakások hiánya - tette hozzá.

"A potenciális eladókat elbátortalaníthatja az, hogy képtelenek új otthont találni, és később úgy döntenek, hogy nem sorolják fel saját otthonukat - ami a csökkenő eladó lakások ördögi köréhez vezet" - mondta Hepp.