Pemberi pinjaman langsung menargetkan peluang real estat

Menurut firma riset Preqin, aset modal swasta yang dikelola di real estate naik dua kali lipat dari $ 408 miliar pada bulan Desember 2007 menjadi $ 811 miliar pada bulan Juni 2017. Karena bank-bank menunjukkan sedikit keinginan untuk kembali ke pinjaman real estat jangka panjang, pemberi pinjaman swasta dan institusi meningkat ke piring, terutama di pasar kecil hingga menengah. Dengan menggunakan berbagai strategi yang berkembang cepat, para pemberi pinjaman ini cenderung menjadi fitur penting dari pembiayaan real estat

Manajer aset yang berbasis di Inggris, Schroders telah lama mengidentifikasi pinjaman real estat komersial pasar tengah di AS sebagai target.  

"Ini adalah bagian yang sangat menarik dari pasar," kata Jeff Williams, manajer dana pendapatan tetap, di tim kredit sekuritas Schore berbasis di New York. “Ada lebih sedikit kompetisi daripada pasar untuk pinjaman yang lebih besar dan kami tidak bersaing dengan banyak dana utang real estat. Anda bisa mendapatkan kredit berkualitas tinggi dengan hasil yang lebih tinggi. ”

Salah satu cara bagi pemain institusional besar untuk mendapatkan akses ke pinjaman ini adalah dengan membeli pemberi pinjaman langsung lokal dan, secara kritis, satu dengan platform servisnya sendiri. Untuk tujuan ini, Schroders baru-baru ini membuat investasi ekuitas 20% di A10 Capital yang berbasis di AS, yang berbasis di Boise, Idaho, dan Dallas, Texas. 

Perusahaan ini menulis pinjaman mulai dari $ 1 juta hingga lebih dari $ 30 juta per properti komersial dan merupakan penjual dan pemberi jasa resmi dari program percontohan keluarga tunggal Freddie Mac (SFR). 

Schroders telah berinvestasi di perusahaan bersama Gemspring Capital, sebuah perusahaan ekuitas swasta pasar menengah yang berbasis di Westport, Connecticut. Perusahaan-perusahaan sekarang memiliki kepentingan pengendali di perusahaan.

Pemberi pinjaman langsung lainnya yang menargetkan ujung pasar real estat yang lebih kecil adalah Omni Partners yang berbasis di Inggris.  

Perusahaan yang berbasis di London, yang memiliki $ 1.2 miliar dari AuM menjalankan strategi kredit swasta yang mengkhususkan diri dalam utang real estat bersama dana ekuitas hedge fund acara terpisah. Ini menjalankan tiga pinjaman dana aman, dengan fokus pada real estat perumahan Inggris. Ini berfokus lebih jauh ke arah ujung pasar yang sangat kecil dengan ukuran pinjaman rata-rata hanya £ 350,000, pinjaman untuk investor profesional - baik tuan tanah profesional atau pengembang properti skala kecil. 

“Ini adalah proposisi risiko / hadiah yang menarik,” jelas Elissa Von Broembsen-Kluever, direktur pelaksana, kredit dan dana pinjaman di Omni Partners. “Paket keamanan pada pinjaman secara substansial lebih baik daripada untuk jenis pinjaman lainnya. Hak-hak Anda sebagai kreditur kuat dan Anda dapat mengejar rute kurator dan menjadi pemilik hak milik hipotek. Ini jauh lebih baik daripada pinjaman langsung tradisional. ”

Strategi oportunistik

Schroders telah bekerja dengan A10 selama lima tahun terakhir, berpartisipasi dalam fasilitas pergudangan pribadi dan penjaminan pinjaman jembatan senior. Ini juga telah membeli lotre mezzanine dan B di bawah pinjaman senior sebagai bagian dari strategi yang lebih oportunistik. 

Pasar menengah AS telah melihat bank tradisional regional dan masyarakat meminjamkan ke real estate secara bertahap mencapai batas kapasitas mereka, sehingga pemberi pinjaman langsung dapat memanfaatkan bunga yang meningkat dari investor institusi untuk menawarkan pinjaman CRE tingkat tetap 15- ke 20-tahun tetap di tempat mereka. 

Perusahaan asuransi AS seperti Met Life dan New York Life adalah pemberi pinjaman terkemuka, tetapi sekarang investor non-AS bergerak melalui pemberi pinjaman langsung, tertarik oleh kewajiban yang sesuai dengan potensi aset ini. 

“Ada banyak minat dari perusahaan asuransi Inggris karena ini memberikan peluang untuk aset dengan jangka waktu tetap yang lebih lama,” kata Williams kepada Euromoney. "Pinjaman permanen jangka panjang memberikan basis poin 50 untuk imbal hasil tambahan 75bp, yang berarti ketika spread tidak luas untuk memulai." 

Bank-bank mungkin tidak kompetitif seperti mereka di bagian pasar menengah ini, tetapi - satu dekade setelah runtuhnya Lehman Brothers - sekuritisasi lagi-lagi sumber pendanaan yang semakin murah untuk pinjaman real estat pasar menengah. 

“Pasar CMBS [sekuritas yang didukung hipotek komersial] salah menetapkan harga risiko kredit karena investor bergerak ke bawah kurva kredit dan mengejar imbal hasil,” Williams memperingatkan. “Kami suka melepaskan likuiditas dan beralih ke pinjaman dengan LTV [pinjaman untuk nilai] yang lebih rendah di pasar yang tidak terlalu ramai.” 

Dia melihat ruang kewajiban pinjaman yang dipinjamkan karena semakin penuh sesak juga. 

"CLOs sangat menguntungkan bagi emiten saat ini," katanya. “Kami hampir berada pada fase pasar yang membawa-keluar-mati Anda: kami melihat penawaran dari orang-orang yang hanya membuka toko beberapa bulan yang lalu. Ini memberi A10 peluang untuk memperluas keragaman - jika ada peluang pinjaman yang terlalu besar bagi mereka, maka kita dapat berpartisipasi. Kami bisa berada di sana. ”

Pemukiman Inggris

Strategi real estat Omni telah berevolusi dari mengambil kekayaan bersih dan uang kantor keluarga ke modal institusional. Sekali lagi, ini adalah produk dari dana bank tradisional yang mengering - dalam hal ini di ruang hunian Inggris. 

Dana tersebut membuat pinjaman jangka pendek 12-bulan dan keluar dengan menjual unit - sering ke jajaran bank penantang UK. 

Sementara penantang seperti Secure Trust paling kompetitif di sekitar pintu keluar, pemberi pinjaman langsung lainnya dan pemain peer-to-peer juga lebih tertarik pada perdagangan ini. Yang paling aktif adalah Together Financial, yang memiliki buku pinjaman luar biasa dari ritel Inggris dan hipotik komersial sebesar £ 2.8 miliar pada akhir Maret. Ini telah mendanai ekspansi di pasar sekuritisasi swasta.

“Kami menyusun dana tertutup dengan fitur ekuitas yang lebih pribadi daripada fitur hedge fund,” jelas Kluever. “Salah satu risiko terbesar adalah risiko realisasi: bisakah Anda menjual? Jika Anda ditutup, Anda dapat mengambil waktu Anda. Brexit telah mengesahkan keputusan untuk mendapatkan dana tertutup. ” 

Perusahaan memiliki tiga dana pinjaman aman, yang kedua dibesarkan di 2016 dan telah mengembalikan perkiraan tingkat pengembalian internal bersih 11% hingga saat ini. 

Kurva imbal hasil dibalikkan bagi pemberi pinjaman langsung real estate dengan pinjaman jangka pendek seperti ini jauh lebih menarik daripada menulis hipotek 25-tahun. Jadi, ini adalah strategi lain yang mungkin menarik lebih banyak investor yang haus akan produk yang mencari eksposur real estat. 

"Kalimat 'pinjaman langsung' telah sangat dikooptasi oleh ruang usaha kecil dan menengah," kata Kluever. "Kecuali Anda bisa menjadi sangat kreatif, atau berpusat pada geografi, atau menemukan ruang yang menarik di mana Anda bisa menjadi pemain yang kredibel, ini adalah satu-satunya tempat yang bisa Anda masuki. Benar-benar sulit untuk membedakan diri Anda."