WeWork bernilai 70% di bawah tempat terakhir mengumpulkan uang, kata 'dekan penilai' NYU

WeWork bernilai hanya sebagian kecil dari tempat ia mengumpulkan uang di pasar swasta, menurut pakar penilaian yang diikuti secara luas.

Aswath Damodaran, profesor keuangan di Stern School of Business di NYU, yang kadang-kadang disebut sebagai “dekan penilaian,” menganalisis prospektus perusahaan rintisan yang diajukan pada bulan Agustus. Berdasarkan dokumen pra-IPO tersebut, dia mengatakan ekuitas WeWork bernilai $ 14 miliar - sekitar 70% di bawah penilaian pasar swasta terbaru.

Investasi terakhir SoftBank di WeWork dengan valuasi $ 47 miliar telah ditantang saat menuju penawaran umum perdana. Sumber mengatakan kepada CNBC David Faber minggu lalu bahwa target penilaian untuk perusahaan real estat dipotong sekitar $ 20 miliar karena permintaan yang lemah. CNBC melaporkan minggu ini bahwa SoftBank, investor luar WeWork terbesar, mendorong untuk menunda IPO.

WeWork, didirikan pada 2010 oleh CEO Adam Neumann, menyewakan ruang kerja untuk perusahaan baru dan bisnis lainnya. Menurut situs webnya, WeWork "berkomitmen untuk meningkatkan kesadaran kolektif dunia dengan memperluas kebahagiaan dan melepaskan kekuatan super setiap manusia."

Salah satu alasan utama skeptisisme Damodaran adalah kewajiban real estat WeWork. Menurut perkiraan Damodaran, perseroan telah mengakumulasi beban utang sebesar $ 23.8 miliar, termasuk komitmen sewa. Itu membuatnya rentan terhadap penurunan ekonomi dan guncangan di pasar real estat, katanya.

“Harapannya adalah bahwa seiring perusahaan dewasa, dan usia sewa guna usaha, mereka akan menghasilkan keuntungan, tetapi ini adalah model yang dibangun di atas ujung pisau yang, dengan desain, akan peka terhadap gangguan ekonomi terkecil,” katanya dalam sebuah blog pos.

Damodaran mengatakan bahkan nilai ekuitas $ 15 miliar atau $ 20 miliar "memerlukan peregangan asumsi hingga mencapai titik puncak" dan bahwa ada "sejumlah skenario yang masuk akal di mana ekuitas tidak bernilai apa-apa."

"Untuk pertanyaan apakah WeWork dapat bernilai $ 40 miliar, $ 50 miliar atau lebih, jawabannya adalah mungkin tetapi hanya jika perusahaan dapat memberikan margin di atas rata-rata, sambil mempertahankan pertumbuhan setinggi langit," katanya.

WeWork menolak mengomentari penilaian atau penilaian Damodaran terhadap perusahaan tersebut.

Label harga itu, menurut Damodaran, sebagian besar didasarkan pada kemampuan "mendongeng" CEO, bukan metrik keuangan. Dalam hal ini, Damodaran mengatakan WeWork telah "memiliki banyak bahan yang sama" seperti perusahaan penguji darah Theranos yang gagal dan nilainya dibangun di atas "kepribadian daripada bisnis."

"Seperti yang kita lihat dengan Theranos, dalam kejatuhannya yang cepat dari kejayaan, ada sisi gelap dari perusahaan cerita dan itu berasal dari fakta bahwa nilai dibangun di atas kepribadian, bukan bisnis," katanya. "Ketika kepribadian tersandung atau bertindak dengan cara yang dipandang tidak dapat dipercaya, kisah pelarian dapat dengan cepat berubah menjadi kisah kehancuran, di mana bahan-bahannya mengental."

Theranos, yang dulunya bernilai $ 9 miliar, didirikan oleh Stanford yang drop-out Elizabeth Holmes. Ini kemudian gagal setelah secara salah mengklaim telah melakukan tes darah yang hanya membutuhkan tusukan darah. Damodaran tidak mengklaim bahwa WeWork adalah penipuan.

“Penilaian adalah jembatan antara cerita dan angka, dan untuk perusahaan muda, cerita yang mendorong angka, bukan sebaliknya,” katanya. "Ada bahaya ketika cerita menguasai, dan terutama jika angka-angka menjadi alat peraga atau diabaikan, bahwa harga yang melekat pada perusahaan dapat kehilangan keterikatannya pada nilai."

Yang pasti, tidak jarang investor menempatkan taruhan awal pada pendiri visioner perusahaan muda. Mark Zuckerberg di Facebook dan Jeff Bezos dari Amazon adalah di antara para pendiri ambisius yang menarik minat investor awal yang bertaruh pada strategi jangka panjang mereka.

Tetap saja, Damodaran mengatakan dia "pada dasarnya tidak mempercayai" WeWork, tetapi bersedia memberikan manfaat dari keraguan dan tidak akan mengabaikan potensinya tanpa mencobanya. Dia berhasil membuat beberapa keuntungan: WeWork memenuhi kebutuhan yang tidak terpenuhi dan besar untuk ruang kantor yang fleksibel, cukup dibedakan untuk memungkinkan mereka memiliki kekuatan harga dan margin yang lebih tinggi, dan terus memiliki akses ke modal "memungkinkan perusahaan untuk mendanai pertumbuhan dan berpotensi hidup melalui guncangan ekonomi ringan. "

“Akses itu, bagaimanapun, tidak akan cukup untuk membawa mereka melalui resesi yang lebih dalam, di mana beban hutang mereka akan membuat mereka mengalami kesulitan,” katanya.