Tahun depan akan sulit di pasar perumahan, terutama di kota-kota besar ini

Berita keuangan

Penjualan rumah akan turun, kekurangan perumahan bisa menjadi yang terburuk dalam sejarah AS, dan nilai rumah akan menyusut di beberapa kota. Itulah perkiraan tahun 2020 dari realtor.com, yang memiliki salah satu database statistik perumahan terbesar yang tersedia.

Penjualan rumah yang ada akan jatuh 1.8% dari 2019, menurut perkiraan. Harga rumah akan rata secara nasional, meningkat hanya 0.8% per tahun, tetapi harga akan turun di seperempat pasar metropolitan terbesar 100, termasuk Chicago, Dallas, Las Vegas, Miami, St. Louis, Detroit dan San Francisco.

Ini adalah penilaian yang tampaknya bertentangan, mengingat kekuatan ekonomi saat ini dan permintaan pembeli rumah, tetapi dinamika pasar perumahan ini tidak seperti yang lain - hasil dari crash perumahan tidak seperti yang lain.

"Fundamental real estat tetap terjerat dalam kisi permintaan yang berkelanjutan, pasokan yang ketat, dan penjaminan emisi yang disiplin," kata George Ratiu, ekonom senior di realtor.com. “Oleh karena itu, tahun 2020 akan terbukti menjadi tahun yang paling menantang bagi pembeli, bukan karena apa yang mampu mereka beli, melainkan karena apa yang tidak dapat mereka temukan.”

CHICAGO, IL - APRIL 5: Chicago Skyline ditampilkan di atas lingkungan sisi selatan di Chicago, Illinois.

Ricki Carioti | The Washington Post | Getty Images

Ini semua tentang persediaan. Persediaan rumah untuk dijual terus menurun selama beberapa tahun dan berada pada titik terendah di pasar terendah. Itu menyebabkan harga menjadi terlalu panas, melemahkan keterjangkauan. Prakiraan tahun 2020 tidak memberikan kelegaan, bahkan justru sebaliknya. Saat permintaan memanas di musim semi, didorong oleh semakin banyaknya generasi milenial yang memasuki pasar, pasokan rumah untuk dijual bisa mencapai titik terendah dalam sejarah. Situasi ini hanya akan diperburuk oleh generasi baby boom, yang menurut perkiraan hanya akan memiliki sedikit insentif untuk menjual, mengingat harga rumah yang lebih lemah.

“Meskipun kaum milenial memiliki banyak kesamaan dengan generasi sebelumnya, mereka telah ditandai dengan penundaan pencapaian besar dalam hidup, termasuk memulai sebuah keluarga dan membeli rumah,” kata Ratiu. “Kaum milenial tidak hanya membeli rumah pertama dengan harga lebih tinggi tetapi dihadapkan dengan keluarga yang berkembang, banyak dari mereka melewatkan rumah pemula tradisional dan langsung pindah ke rumah tukar tambah harga menengah.”

Dinamika itu akan berlanjut di 2020 dan menambah tekanan pada kisaran menengah pasar. Millenial akan mendominasi pasar perumahan, terhitung 50% dari semua hipotek pada musim semi, menurut perkiraan tersebut. Singkatnya, 5 juta milenium akan mengubah 30, yaitu ketika banyak orang membeli rumah pertama mereka, dan yang tertua akan mengubah 39, umumnya ketika dinamika keluarga dimulai dan orang pindah ke rumah yang lebih besar di pinggiran kota.

Konstruksi keluarga tunggal akan meningkat pada tahun 2020, naik 6% setiap tahun, menurut perkiraan, tetapi itu tidak akan mengurangi krisis pasokan. Sebagian dari itu adalah karena pemulihan yang sangat lambat dari para pembangun rumah negara, yang mulai membangun kembali bisnis mereka setelah kehancuran perumahan bersejarah, kebanyakan di pasar-pasar yang bergerak naik dan mewah.

Sisi baiknya, pembangun diposisikan dengan baik untuk meningkatkan keuntungan berkat kurangnya rumah yang ada untuk dijual.

"Kami yakin para pembangun rumah siap untuk memasuki tahun 2020 dengan beberapa fundamental penawaran / permintaan terkuat yang pernah kami lihat dalam pemulihan perumahan 10 tahun hingga saat ini," tulis analis perumahan Raymond James, Buck Horne dalam catatan bulan Oktober kepada investor. "Pembeli rumah menanggapi dengan meyakinkan untuk menurunkan suku bunga hipotek musim panas ini, yang mengarah ke akselerasi ulang apresiasi harga rumah di sebagian besar pasar."

Penjual, bagaimanapun, belum memenuhi permintaan tambahan dengan tambahan pasokan baru di sebagian besar pasar, kata Horne.

Lebih banyak pemilik rumah tinggal lebih lama, menurut broker real estat Redfin, yang menganalisis data Sensus. Pemilik rumah khas Amerika telah menghabiskan 13 tahun di rumah mereka, naik dari delapan tahun di 2010, karena semakin banyak rumah tangga yang memilih untuk menua di tempat.

Pusat kota berlatar belakang rumah-rumah di kawasan perumahan Barat Laut di Las Vegas, Nevada

Joe Klamar | AFP | Getty Images

Pasokan rumah entry-level juga jauh di bawah level historis karena selama krisis penyitaan, investor membeli jutaan properti tertekan dan mengubahnya menjadi penyewaan. Sebagian besar properti ini berada di ujung bawah dari spektrum harga. Harapannya adalah bahwa ketika harga rumah pulih, investor akan menjual rumah, mengantongi keuntungan dan mengembalikan pasokan perumahan ke level sebelumnya. Itu tidak terjadi. Pasar persewaan keluarga tunggal begitu kuat sehingga para investor memegang rumah-rumah itu, membangun platform layanan dan pemeliharaan berskala besar, multispesialis, dan menciptakan kelas aset baru untuk bahan bakar yang lebih besar bagi investor yang lebih besar.

“Pasokan properti sewa meningkat seiring dengan permintaan, sementara konstruksi perumahan baru tertinggal, menempatkan pasar sewa dalam posisi yang baik untuk menawarkan alternatif bagi pembeli yang dihargai keluar dari pasar mereka,” kata Ratiu. "Namun, tantangan keterjangkauan akan terus membayangi perumahan pada tahun 2020, karena harga rumah dan harga sewa tetap tinggi."