19년 2018월 XNUMX일 시작하는 주
- 주택에 대한 혼합 신호가 있지만 조정 프로세스가 더 진행될 가능성이 높습니다.
- 호주: Lowe RBA 주지사가 Westpac-MI Leading Index에서 RBA 회의록에 대해 연설합니다.
- 뉴질랜드: 순 이주.
- 유럽: ECB 회의록, EU 브렉시트 정상회담.
- 영국: Carney BOE 주지사가 연설합니다.
- 미국: 추수감사절, 내구재 주문, 주택 착공 및 건축 허가.
- 일본, 유럽 및 미국의 플래시 PMI.
- 주요 경제 및 재무 예측.
이 보고서에 포함된 정보는 16년 2018월 XNUMX일 기준입니다.
주택에 대한 혼합 신호가 있지만 조정 프로세스가 더 진행될 것으로 보입니다.
Westpac Melbourne Institute의 소비자 심리 지수는 2.8월 104.3에서 101.5월 XNUMX으로 XNUMX% 상승했습니다.
그것은 놀랄 만큼 강력한 결과였습니다. 특히 응답자들은 자신의 재정에 대해 훨씬 더 긍정적이었습니다. 이는 주요 수도의 주택 시장 약세와 4.3월까지 주식 시장의 급격한 하락에 대한 일관된 보고에도 불구하고 그렇습니다. 낮은 금리와 당분간 지속될 전망은 확실히 자신감을 뒷받침하고 있습니다. 예를 들어 주택담보대출이 있는 응답자의 신뢰도는 XNUMX% 증가했습니다. 그러나 좀 더 주의할 점은 지출 의향에 대한 측정이 약하다는 것입니다.
주택에 대한 소비자의 견해는 매우 흥미로웠습니다. 구매자 심리는 급격히 개선되었지만 가격 기대치는 새로운 최저치로 떨어졌습니다.
'주택 구입 시간' 지수는 11.8%의 강한 상승률을 기록해 16.7년 전보다 2015% 상승해 26년 3.3월 이후 최고치를 기록했습니다. NSW의 소비자들은 특히 주 지수가 XNUMX% 급등하며 강한 상승세를 보였습니다. XNUMX년 최고치이며 시드니 주택 가격 하락이 구매자들로부터 관심을 불러일으키기 시작했음을 암시합니다. NSW 지수가 너무 낮았기 때문에 이 놀라운 개선은 지수를 장기 평균 바로 아래로 복원할 뿐입니다. 최근 가격이 상당한 약세를 보였던 다른 주 빅토리아는 "구매 시기"가 XNUMX% 상승하는 등 완만하게 개선되었습니다.
주택 가격에 대한 소비자 기대는 2.3월에도 또 다시 하락세를 보였습니다. Westpac Melbourne Institute의 주택 가격 기대 지수는 99% 하락한 2009를 기록했습니다. 이는 25년 XNUMX월에 처음 집계되었을 때 이 지수에서 본 가장 약한 수치와 같은 수준입니다. 주 세부 정보에서는 NSW에서 특히 약한 수치가 계속해서 나타나고 있습니다. 빅토리아 지수는 지난 XNUMX개월 동안에만 빅토리아 지수가 XNUMX% 하락하면서 둘 다 XNUMX월에 새로운 최저치를 기록했습니다. 시드니와 멜버른에서 진행 중인 주택 가격 조정은 이제 소비자 기대에 확고하게 자리잡은 것으로 보입니다.
이번 사이클에서 시드니 주택 가격은 이미 8.7% 하락했고 멜버른 주택 가격은 5.1% 하락했습니다.
신규 주택대출도 위축되고 있다. "업그레이드자"(첫 주택 구매자를 제외한 소유자 점유자)에 대한 신규 대출은 지난 해(13.2년 2017월~2018년 10.7월)에 비해 XNUMX% 감소했지만, XNUMX월까지 두 달 동안 XNUMX% 감소했습니다.
투자자에 대한 신규 대출은 2016년 25.9월에 최고조에 달했으며 2018년 4월까지 연간 XNUMX%, 지난 XNUMX개월 동안 XNUMX% 감소했습니다.
이러한 발전은 두 도시의 경제성(수요 측면) 확장과 XNUMX개 주요 은행(공급 측면)의 긴축 대출 정책을 크게 반영했습니다.
이제 가계에서는 주택 가격이 계속 하락할 것으로 예상하고 있습니다. Westpac Melbourne Institute의 주택 가격 기대 지수는 작년에 NSW의 경우 39%, Victoria의 경우 41.5% 하락했습니다. 두 지수 모두 낙관론자가 비관론자(NSW 134, 빅토리아 144)보다 훨씬 더 많았음을 나타내는 인쇄물에서 비관론자가 낙관론자보다 수적으로 더 많은 위치(NSW 82, 빅토리아 84)로 이동했습니다. 100 미만의 수치는 대부분의 비관론자를 나타냅니다.
또한 이러한 현재 수준은 Westpac과 Melbourne Institute가 2009년 XNUMX월 소비자 감정 조사에서 이 질문을 처음 시작한 이후 가장 낮은 수치입니다.
Westpac은 또한 주택 구입 능력 측정도 계산합니다. 이는 중위 주택 가격의 75%에 해당하는 보증금을 축적하고 대출 서비스를 제공하는 데 필요한 소득의 비율과 관련이 있습니다. 경제성에 대한 이러한 측정은 예금을 축적하는 데 필요한 시간 및 75%가 합리적인 가정인지 여부와 관련된 가정에 따라 달라질 수 있습니다.
사용된 추정치를 토대로 우리는 NSW와 빅토리아 모두 주택 가격 하락 이전 기간인 2008/09년과 2010/11년에 비해 주택 구입 능력이 더 확장된 것으로 평가합니다.
이전 기간의 최고점에서 최저점은 6.4/8.7년에 2008%(시드니)와 2009%(멜버른) 하락했고, 3.4/8.2년에는 2010%(시드니)와 2012%(멜버른) 하락했습니다.
이전 기간의 경제성 회복은 이자율과 주택 가격 하락을 통해 이루어졌으며 소득 증가도 기여했습니다. 두 기간 모두 임금 증가율은 약 4%였습니다. 이는 현재 임금 인상률 2.3%와 비교된다.
2008/09년 기간에 RBA는 현금 금리를 425%에서 7.25%로 3bp 인하했습니다. 2011/12년 기간에는 금리를 175%에서 4.75%로 3.00bp 인하했습니다. 이 특정 주기의 문제점은 RBA가 금리 인상의 다음 움직임에 절대적으로 전념하고 있는 것으로 보인다는 것입니다.
따라서 이전 기간에는 소득 증가의 결합을 통해 경제성과 수요가 회복되었습니다. 상당한 요금 인하; 그리고 가격 조정. 현재 기간에 경제성 회복에 대한 책임은 주로 가격 조정에 있습니다.
소비자 심리 보고서는 약한 NSW 시장에서 "주택 구입 시기" 지수가 크게 상승한 것으로 나타났습니다.
이는 계속되는 경제성에도 불구하고 잠재 구매자가 시장 재진입을 고려할 수 있음을 의미할 수 있습니다. 낙관적인 가격 기대와 늘어난 경제성을 고려하면 이는 놀라운 일인 것 같습니다.
그러나 논의한 바와 같이 이 주기에는 또 다른 합병증이 있습니다.
우리는 신용공급 측면에서 다른 환경을 갖고 있습니다. 은행은 신용 수요가 회복될 때(NSW의 "구매 시기" 지수에서 알 수 있듯이) 이전 기간의 경우처럼 단순히 수용되지 않을 수 있도록 신용 조건을 강화했습니다.
이로 인해 일반적인 조정 프로세스가 복잡해집니다. 잠재 구매자가 시장에 재진입하려는 의지를 느낄 때 시장은 안정됩니다. 균형 상태로 돌아가는 경제성과 긍정적인 가격 기대치는 일반적으로 시장이 회복되는 계기가 됩니다. NSW의 "구매 시기" 지수는 고무적인 초기 신호를 보내고 있지만 잠재 구매자가 시장 진입을 위한 적절한 자금을 확보할 수 없는 경우 새로운 균형으로의 이동이 더욱 연장될 수 있습니다.
요약하면 이번 주기는 이전의 주택 가격 하락 주기와 상당히 다르다는 것이 분명합니다. 경제성은 더욱 확대되고 조정 소스는 더욱 제한됩니다. 더욱이, 신용 상황은 경제성과 수요의 회복이 이전 주기에서 본 것과 같은 방식으로 신용 공급을 통해 수용되지 않을 수 있음을 나타냅니다.
그 주
노동 시장 데이터는 이번 주 호주 경제에 대해 두 가지 대조되는 관점을 제공했습니다. 한편, 소비자 심리는 강화되었고, 영업 여건은 평균 이상을 유지했습니다.
지난 달 실업률 5.0%(역사적으로 완전 고용과 일치하는 것으로 간주되는 수준)에 이어 5.0월 호주 노동력 조사가 간절히 기다려졌습니다. 0.2월에 나타난 참여율 2.5ppt 감소가 부분적으로 반전되었음에도 불구하고 실업률은 XNUMX%로 유지되어 확실히 실망스럽지 않았습니다. 여러 달에 걸쳐 실업률 감소 추세를 이끄는 것은 참여가 아니라 고용입니다. XNUMX월 연간 고용 증가율은 연간 XNUMX%로 인구 증가율보다 거의 XNUMX%포인트 높았습니다. 더욱이, 이러한 이익은 대부분 정규직으로 이루어졌습니다.
위의 추세는 가계 소득 증가, 경제 전반에 걸쳐 총 근무 시간 증가 및 여유 시간 감소에 유리합니다. 그러나 이러한 노동시장의 긴축은 아직까지 임금 인상을 촉진하지 못하고 있습니다. 0.6월 분기 임금물가지수는 2.3%(0.5%yr) 상승에 그쳤고, 민간 부문의 경우 2.1%(2.5%yr)로 여전히 약세를 보였습니다. 아마도 임금과 고용 증가 사이의 이러한 단절은 부분적으로 상당한 불완전 고용(원하는 것보다 적은 시간을 일하는 사람들) 때문일 것입니다. 즉, 현재의 저활용 수준은 역사적으로 현재 민간 부문에서 볼 수 있는 2.1%yr가 아닌 약 XNUMX%yr의 임금 증가율과 일치합니다. 여기에는 주로 세계화와 같은 다른 요인이 작용하고 있다는 증거가 있습니다. 기술; 대기업에서는 효율성에 중점을 둡니다.
임금 전망 측면에서 볼 때, 실업률과 불완전 고용이 더욱 공격적으로 감소하는 NSW주와 Vic주에서도 아직 각각 연간 2.2%, 2.5%의 임금 상승률이 크게 상승하지 못하고 있다는 점은 문제가 됩니다. 년 XNUMX월.
임금과 고용 사이의 지속적인 단절은 가족 재정에 대한 인식이 가계의 경제 및 노동 시장 기대보다 계속해서 뒤처지는 주요 이유일 것입니다. 그리고 이제 가족 재정에 대한 견해가 장기 평균 수준 이상으로 이동하고 있음에도 불구하고 '주요 가계 물품 구입 시기'가 18개월 최저치이고 크리스마스 지출 의향이 2014년 이후 가장 약한 이유는 무엇입니까? 주택 가격 기대 이는 현재 2009년 중반 이후 사상 최저 수준과 동등한 수준이며, 높은 가계 부채라는 긴박한 현금 흐름 현실과 마찬가지로 지출에 확실히 불리한 상황입니다. 소비자 지출의 약세는 특히 NSW를 중심으로 한 XNUMX월 NAB 기업 조사에서도 분명하게 나타났습니다. 즉, 신뢰도가 현재 전체적으로 평균 이하인 반면, 기업 환경은 탄탄한 거래 조건과 수익성을 바탕으로 전반적으로 평균 이상을 유지하고 있습니다.
해외로 이전하면서 이번 주 중국에 대해 발표된 데이터는 투자 추세가 최저점을 기록했음을 나타냅니다. 그렇긴 하지만, 금융 부문의 지속적인 구조적 변화와 무역 정책과 관련된 불확실성으로 인해 역풍이 불고 있는 가운데 활동 가속화는 더디게 진행될 것입니다. 그런 면에서 미국이 중국과 무역 협상을 하겠다는 의향이 있다는 소문이 밤새 시장을 강화했습니다. 트럼프 대통령은 이달 말 시진핑 주석과 만날 예정이다. 이번 대화를 통해 상황이 역전되고 더 이상 긴장이 고조되는 것을 막을 수 있기를 바랍니다. 그러나 이는 협상의 시작점일 뿐이다. 지속적인 해결책을 얻으려면 많은 장애물을 극복해야 합니다.
미국의 경우, 데이터는 가벼웠지만 소매 판매가 예상(2.1%)을 상회함에 따라 0.8월 CPI가 양호(연간 핵심 인플레이션 XNUMX%)하는 등 지속적이고 견고한 비인플레이션 상승 추세를 전반적으로 지지했습니다. XNUMX월 허리케인 시즌 교체 지출과 XNUMX월 유가 상승으로 인해 소매 판매가 증가한 것은 사실이지만, 근본적인 모멘텀은 여전히 견고했습니다. 파월 의장은 주택 투자 약화와 재정 정책이 성장에 미치는 지속적인 혜택에 대한 불확실성에도 불구하고 이번 주 미국 경제와 전망에 대해 다시 한 번 자신감을 표명했습니다. 최근 시장 변동성은 중요한 관심사가 아니며, 글로벌 리스크와 무역 긴장도 중요하지 않습니다. 그러나 모두가 면밀히 감시되고 있습니다. 매 FOMC 회의 후 기자회견을 열고 "전략, 도구 및 의사소통 관행"을 검토하려는 움직임은 이 주기가 성숙함에 따라 더욱 민첩해지려는 파월 의장과 위원회의 바람을 강조합니다.
유럽(그리고 영국)에서는 브렉시트(Brexit)가 다시 초점이 되었습니다. 영국 내각이 영국과 유럽 협상가가 합의한 전환 계약을 승인함에 따라 브렉시트 불확실성이 잠시 완화되었습니다. 그러나 다음날 여러 장관의 사임으로 인해 메이 총리의 지위와 거래가 위태로워졌습니다. 대체 거래가 어떤 모습일지는커녕 현재 거래가 그대로 유지될지는 전혀 확실하지 않습니다. 물론 최종 합의는 조건이 무엇이든 영국과 EU 의회 모두에서 통과되어야 합니다. 이탈리아 예산과 관련하여 정부는 유럽연합 집행위원회의 의견 불일치에 따라 제안을 조정하지 않는다는 확고한 입장을 고수해 왔습니다. 유럽연합 집행위원회가 침해 처벌을 부과할지 여부는 앞으로 몇 주 동안 주요 관심사가 될 것입니다.
금주의 차트: 보너스를 포함한 호주 임금
임금 모멘텀의 순환 지표가 계속해서 좀 더 긍정적으로 보인다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 상여금을 포함한 민간 부문 임금은 2.8분기 2.5%yr, 2분기 2.7%yr에서 1%yr로 상승합니다. 이는 여전히 임금 및 급여에만 적용되는 속도보다 높으며 거의 4년 만에 가장 빠른 속도입니다.
보너스 지급은 경기순응적인 경향이 있으므로 이는 조만간 임금 인상이 더욱 광범위해진다는 긍정적인 선행 지표로 볼 수 있습니다(보수의 변동 구성요소는 기본 임금보다 경제 상황 변화에 더 자주 조정됩니다).
그러나 우리는 이것이 매우 불안정한 시리즈이며 이 단계에서 고용주가 기본 임금과 급여를 인상하는 대신 필요한 경우 가변 보상을 조정하고 있는 것으로 보입니다.
뉴질랜드 : 한 주 앞두고 데이터 정리
여기에 우리가 간다.
모기지 금리 하락이 이번 주 헤드라인을 장식했으며 일부 고정 기간 모기지 금리는 이제 2016년 사상 최저치에 근접했습니다. 이는 우리가 몇 달 전에 예측했던 것입니다. 다음 단계는 비록 일시적이기는 하지만 주택 시장이 활성화되는 것입니다. 실제로 XNUMX월 주택 시장 데이터에 따르면 이러한 상승세가 이미 진행 중일 수도 있습니다. RBNZ는 여전히 주택 시장 활동에 상당히 만족할 가능성이 높으며 LVR 제한을 더욱 완화하는 것을 고려할 것입니다. 이는 XNUMX월 금융안정보고서가 나오자마자 발표될 수 있으며, 주택가격에 추가 지원을 제공할 것입니다.
고정 모기지 금리는 중앙은행의 보다 비둘기파적인 분위기에 따른 도매 금리 하락으로 인해 지난 몇 달 동안 하락했습니다. 은행들 사이의 경쟁으로 인해 일부 고정 기간 모기지 금리가 이번 주에 심지어 최저치를 기록하는 경우도 있었습니다.
9.3월부터 우리는 낮은 모기지 금리가 주택 시장에 일시적인 활력을 제공할 것이라고 예측해 왔습니다. 이제 주택 시장에 좀 더 활력이 넘칠 조짐이 보이고 있습니다. 15.5월 REINZ 데이터에 따르면 이번 달 주택 판매는 XNUMX% 증가해 전년 동기 대비 XNUMX% 증가했습니다. 실제로 실제 상승폭은 훨씬 더 클 가능성이 높습니다. REINZ 주택 매매 데이터는 데이터가 처음 공개된 후 부동산 중개업자로부터 계속해서 매매 데이터가 유입되기 때문에 시간이 지남에 따라 상향 수정되는 경향이 있습니다.
이러한 판매 증가 외에도 주택 판매에 소요되는 평균 일수도 감소했습니다. 이는 38.2에서 37.2(계절 조정)로 하락해 XNUMX월 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다. 이는 주택 시장의 활동이 활발해졌다는 우리의 견해에 더욱 무게를 더합니다.
0.4월 주택가격은 상대적으로 안정세를 유지했는데, 이는 월간 3.8% 상승, XNUMX년 전보다 XNUMX% 상승한 수치입니다. 표면 아래를 긁어보면 최근 주택 가격 상승이 소폭 상승했으며 지난 XNUMX개월 동안의 평균 상승률은 이전 XNUMX개월보다 눈에 띄게 높았다는 것이 분명합니다.
활동과 가격 모두에서 가속도의 대부분은 오클랜드와 캔터베리에서 발생합니다. 그러나 가장 최근의 개선에도 불구하고 오클랜드의 연간 주택 가격 상승률은 -0.4%로 나머지 지역의 7.9%보다 훨씬 낮습니다. 이는 연간 주택 가격 인플레이션이 각각 11.6%와 15.1%에 달하는 오타고(Otago)와 사우스랜드(Southland)와 같은 현재 핫스팟보다 훨씬 뒤쳐져 있습니다.
판매 증가는 가격 인플레이션이 곧 가속화될 것이라는 믿을 만한 신호입니다. 우리는 분기별 주택가격 상승세가 내년 2019분기에 눈에 띄게 개선될 것이라는 견해를 유지하고 있습니다. 그러나 우리는 주택 시장의 단기적인 상승이 단지 일시적인 효과에 불과할 것이라는 점을 강조하기 위해 애쓰고 있습니다. 2020월 데이터를 보면 외국인 구매자 금지로 인한 직접적인 영향은 거의 없는 것으로 보입니다. 그러나 장기적으로 보면 외국인 구매자에 대한 제한과 Bright Line 테스트의 연장으로 인해 주택을 덜 매력적인 투자 제안으로 만들게 됩니다. 내년에는 부동산 투자자에 대한 세금 공제 규정 변경이 시장에 영향을 미칠 예정입니다. 또한, 양도소득세(또는 기타 세금 변경)를 둘러싼 논쟁은 세금 실무 그룹의 최종 권고안(2020년 XNUMX월 예정)이 발표되고 XNUMX년 선거가 가까워짐에 따라 더욱 심화될 가능성이 높습니다. 궁극적인 모기지 금리 인상과 인구 증가 둔화와 함께, 이는 XNUMX년 중반까지 연간 주택 가격 인플레이션이 마이너스 영역으로 하락할 것으로 예상됩니다.
단기적인 변동은 제쳐두고, 2018년 한 해 동안 주택 시장의 둔화는 (놀랍지도 않게) 신용 성장 둔화와 동시에 나타났습니다. 6월까지 모기지 대출은 6.4% 증가했는데, 이는 전년도 9.1% 증가보다 약간 둔화되었으며, 2016년 XNUMX월까지 모기지 대출 증가율 XNUMX%에 비해 크게 감소했습니다.
이러한 신용 성장 둔화는 RBNZ가 현재 LVR 설정이 적절한지 여부를 고려할 때 고려하는 요소 중 하나가 될 것입니다. 이번 주 "금융 안정 – 위험할 것인가, 안전할 것인가, 아니면 옳은 것인가?"라는 제목의 연설에서. Geoff Bascand 부지사는 "앞으로 [LVR] 정책을 점진적으로 완화할 것으로 예상합니다"라고 말했습니다. 금융 안정성에 대한 우려가 이미 완화되었기 때문에 RBNZ가 28월 XNUMX일로 예정된 XNUMX월 금융 안정성 검토에서 LVR을 완화할 수 있다고 생각합니다.
신용 증가율과 주택 가격 인플레이션이 예전보다 낮아진 것만이 아니다. 은행 대출 또한 위험도가 상당히 낮습니다. LVR 도입 전 80%에서 현재 20.7%로 대출 가치 비율이 6.7%를 넘는 대출 비중이 감소했습니다. 더욱이, 뉴질랜드와 호주의 규제 당국은 은행들이 대출 대상을 더욱 선별적으로 선택하도록 촉구했습니다. 그리고 주택 시장은 Bright Line Test 및 기타 세금 변경 사항에 의해 직접적으로 규제되고 있습니다. 중앙은행은 아마도 이제 LVR이 금융 안정성을 보장하기 위해 수행해야 할 많은 작업의 필요성이 줄어들었다고 결론을 내릴 것입니다.
LVR 규칙에 대한 모든 변경 사항은 점진적으로 적용될 수 있습니다. 현재 은행은 신규 대출의 15%를 담보대출 비율(LTV)이 80% 이상인 속도 제한으로 제한하고 있습니다. 속도 제한은 20%까지 올라갈 수 있다. 투자자 대출에 대한 실제 LVR 한도도 65%에서 70%로 늘어날 수 있습니다. 이런 일이 발생하면 주택 시장에 추가적인 추진력이 추가될 수 있습니다. LVR 규정의 마지막 완화로 인해 시스템 전반에 걸쳐 높은 LVR 대출이 상당히 급격하게 증가했으며 이는 주택 시장의 뚜렷한 상승과 일치했습니다.
데이터 미리보기
XNUMX월 Westpac–MI 선행지수
- 21월 0.21일, 마지막: +XNUMX%
0.02~0.21개월 후의 추세와 관련된 경제 활동의 예상 속도를 나타내는 Westpac-Melbourne Institute 선행 지수의 0.89개월 연간 성장률은 0.13월의 -XNUMX%에서 XNUMX월의 +XNUMX%로 상승했습니다. 추세를 다시 웃돌았음에도 불구하고 지수 성장률은 연말로 향하는 모멘텀이 계속 둔화되고 있음을 가리키고 있으며 그 속도는 XNUMX월까지 XNUMX개월 동안 평균 XNUMX%에서 이후 XNUMX개월 동안 XNUMX%로 둔화되었습니다.
이번 달 지수에는 매우 다양한 범위의 구성 요소 업데이트가 포함될 예정입니다. 부정적인 측면에서는 ASX200이 지난달 -6.1% 대비 -1.8% 하락하여 급락했습니다. 그러나 Westpac-MI 소비자 기대 지수(Consumer Expectations Index)가 4.7% 상승하는 등 다른 구성 요소는 대부분 강세를 보였습니다. 원자재 가격은 AUD 기준으로 3.7% 상승했고 주택 승인은 일부 손실된 기반을 회복하여 지난달 -3.3% 대비 8.1% 상승했습니다. 다른 구성 요소도 대부분 긍정적인 것으로 보입니다.
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