잠재적인 주택 구매자가 오하이오주 콜럼버스의 판매용 부동산에 도착할 때 '오픈 하우스' 표지판이 표시됩니다.
타이 라이트 | 블룸버그 | 게티 이미지
주택 가격 상승은 Covid 전염병 관련 인플레이션에 힘 입어 놀라운 속도로 가속화되고 있으며 일부 주장은 연방 준비 은행으로부터 충분한 관심을 받고 있지 않습니다.
최신 S&P CoreLogic Case-Shiller Index에 따르면 11.2월 전국 주택 가격은 전년 대비 15% 상승했습니다. 이는 거의 XNUMX년 만에 가장 큰 연간 이익입니다.
이에 비해 연간 가격 상승률은 10.4월 9.5%, 8.4월 7%, 5.8월 4.8%, 2020월 3.9%, XNUMX월 XNUMX%, 지난해 XNUMX월 XNUMX%였다. XNUMX년 XNUMX월 연간 상승률은 XNUMX%에 불과했고 월간 움직임은 전체 백분율 포인트가 아닌 작은 부분에 있었습니다.
“30년 이상의 S&P CoreLogic Case-Shiller 데이터에서 20월의 전년 대비 변화는 편안하게 상위 18분위수에 속합니다. 이러한 강점은 XNUMX개 도시 모두에 반영되어 있습니다. "모든 도시의 XNUMX월 가격 상승은 해당 도시의 중간 수준 이상이며 XNUMX개 도시의 모든 보고서에서 상위 XNUMX분위수에 속합니다."
현재 주택 가격이 빠르게 상승하는 주된 이유는 기록적인 낮은 공급량에 강력한 수요가 버티고 있기 때문입니다. 주택 입찰 전쟁은 이제 예외가 아니라 규칙입니다.
그러나 모기지 금리도 중요한 역할을 하고 있는데, 이는 연준이 설계한 것입니다.
금리는 현재 약간 상승하고 있지만 여전히 역사적 최저치에 근접해 있으며 작년에 10개 이상의 새로운 최저치를 기록했습니다. 모기지 금리는 대유행 기간 동안 급격히 하락한 XNUMX년 만기 국채 수익률을 느슨하게 따릅니다. 모기지 금리는 또한 기관 모기지 담보 증권(MBS)의 구매 및 수익률의 영향을 받습니다. 이러한 구매는 모기지 시장에 유동성을 제공합니다.
연준은 지난 경기 침체 이후 시장을 정상화하기 위해 MBS 매입을 축소해 왔지만 지난 XNUMX월 팬데믹이 시작되면서 축소 방향을 바꿨다. 현재 MBS 시장의 XNUMX분의 XNUMX 이상을 소유하고 있습니다.
연준은 2019년 초 1.6조1.37억 달러 규모의 MBS를 보유하고 있었다. 2020년 2.2월 중순까지 XNUMX조 XNUMX억 달러로 줄었습니다. 그런 다음 경제와 주택 시장이 갑자기 Covid 자유 낙하 상태에 빠졌을 때 중앙 은행은 다시 더 많이 구매하기 시작했습니다. 지난주 현재 연준은 XNUMX조XNUMX억 달러 규모의 기관 MBS를 보유하고 있다.
“그들은 자동 조종 장치를 계속 사용했습니다. 연준 내에서 어떤 논의도 없었다고 생각합니다. 연준은 변화가 페달에서 발을 떼는 형태로 보이기를 원하지 않기 때문에 변화를 두려워할 뿐입니다.”라고 Bleakley Advisory Group의 최고 투자 책임자인 Peter Boockvar가 말했습니다.
이에 따라 주택시장은 요동쳤다. 대유행의 집에 머무르는 문화는 말 그대로 소비자가 사는 곳을 강타했으며 주택 수요는 아직 완화되지 않았습니다. 낮은 모기지 금리는 불에 연료를 추가했습니다.
“다시 말하지만 연준은 왜 여전히 MBS를 매입하고 있습니까? 집값 변동은 CPI나 PCE에 포함되지 않기 때문에 귀속 임대료에 반영되는 시기와 방법이 문제지만 주택 구입을 원하는 사람들에게는 인플레이션이 현실입니다.”라고 Boockvar는 말했습니다. "연준은 다시 처음 구매자의 가격을 책정할 책임이 있습니다."
연준 대변인은 논평을 거부했다.
그러나 연준이 다시 매입 규모를 줄이거나 MBS 매입을 전면 중단하면 어떻게 될까요?
“금융 시장 전반에 충격파를 보내는 일종의 유동성 붕괴나 신뢰의 위기가 있습니까? 모기지 뉴스 데일리의 최고운영책임자(COO) 매튜 그레이엄(Matthew Graham)은 “이전에도 이런 일이 발생했고, 그 결과 유기적인 이유로 금리가 더 낮아졌지만 동시에 금융 시장이 강세를 보인 혜택은 없었다”고 말했다.
“Fed가 있든 없든 팬데믹 때문에 금리가 낮았습니다. 모기지 금리는 지난 10년 동안 그랬던 것처럼 XNUMX년 만기 국채 수익률과 정확히 동떨어져 있습니다. 요금은 터널 끝의 조명으로 인해 상승하고 있습니다.”라고 Graham은 말했습니다.
워싱턴 DC에 있는 미국 연방 준비 은행 건물
Adam Jeffery | CNBC
주택 가격에 대한 냉수에 대한 최상의 사례는 단순히 시장에 더 많은 공급이 있고 수요가 적다는 것입니다. 판매자는 이번 봄에 매우 느리게 행동했지만 구매자는 물러나기 시작했으며 일부는 구매하려는 주택 가격이 책정되었습니다.
"강력한 주택 가격 상승과 높은 모기지 금리로 인한 경제성 위기는 일부 잠재적인 주택 구매자가 시장에 진입하는 것을 막고 바람을 꺾어 2021년 말까지 주택 가격 상승률을 약 절반으로 둔화시킬 것입니다." CoreLogic의 수석 이코노미스트인 Selma Hepp.
그녀는 판매용 주택의 부족이 가장 큰 우려로 남아 있다고 덧붙였다.
Hepp은 "잠재적인 판매자는 새 집을 찾을 수 없기 때문에 낙담하고 자신의 집을 나열하지 않기로 선택하여 판매용 주택이 감소하는 악순환으로 이어질 수 있습니다."라고 말했습니다.
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