Kritiķi kritizē Fed, jo mājokļu cenas pieaug vēsturiskā tempā

Mājokļu cenu pieaugums paātrinās satraucošā tempā, ko veicina ar Covid pandēmiju saistītā inflācija, kurai, daži apgalvo, ka Federālo rezervju sistēma nesaņem pietiekamu uzmanību.

Saskaņā ar jaunāko S&P CoreLogic Case-Shiller indeksu mājokļu cenas janvārī pieauga par 11.2% salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu. Tas ir lielākais gada pieaugums gandrīz 15 gadu laikā.

Salīdzinājumam – gada cenu pieaugums bija 10.4% decembrī, 9.5% novembrī, 8.4% oktobrī, 7% septembrī, 5.8% augustā un 4.8% pērn jūlijā. 2020. gada janvārī gada pieaugums bija tikai 3.9%, un ikmēneša izmaiņas notika nelielās daļās, nevis veselos procentpunktos.

“Vairāk nekā 30 gadus S&P CoreLogic Case-Shiller datos janvāra izmaiņas salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu ir ērti atrodamas augšējā decilē. Šis spēks ir atspoguļots visās 20 pilsētās,” atzīmēja Kreigs Lazara, S&P Dow Jones Index rīkotājdirektors un globālais indeksu ieguldījumu stratēģijas vadītājs. "Janvāra cenu pieaugums katrā pilsētā pārsniedz šīs pilsētas vidējo līmeni un ierindojas visu ziņojumu pirmajā kvartilē 18 pilsētās."

Galvenais iemesls, kāpēc mājokļu cenas tagad tik strauji pieaug, ir spēcīgais pieprasījums, kas saskaras ar rekordzemo piedāvājumu. Solīšanas kari par mājām tagad ir noteikums, nevis izņēmums.

Taču galvenā loma ir arī hipotēku likmēm, ko izstrādājusi Federālo rezervju sistēma.

Lai gan likmes šobrīd nedaudz pieaug, tās joprojām ir tuvu vēsturiski zemākajām vērtībām, pagājušajā gadā uzstādot vairāk nekā duci jaunu zemāko līmeni. Hipotēku likmes brīvi seko 10 gadu valsts parāda vērtspapīru ienesīgumam, kas pandēmijas laikā ir dramatiski samazinājies. Hipotēku likmes ietekmē arī aģentūru hipotēku nodrošināto vērtspapīru jeb MBS pirkumi un ienesīgums. Šie pirkumi nodrošina hipotēku tirgum likviditāti.

Federālo rezervju sistēma bija samazinājusi MBS pirkumus, lai normalizētu tirgu pēc pēdējās lejupslīdes, taču pagājušā gada martā, sākoties pandēmijai, tā samazināja šo samazinājumu. Tagad tai pieder vairāk nekā trešdaļa MBS tirgus.

2019. gada sākumā Fed aģentūrā MBS bija USD 1.6 triljoni. Līdz 1.37. gada marta vidum tas samazinājās līdz USD 2020 triljoniem. Kad ekonomika un mājokļu tirgus pēkšņi bija Covid brīvā kritienā, centrālā banka atkal sāka pirkt vairāk. Pagājušajā nedēļā Fed turēja 2.2 triljonus USD aģentūras MBS.

"Viņi turpināja strādāt ar autopilotu. Es domāju, ka Fed nav bijušas nekādas diskusijas. Fed vienkārši baidās mainīties, jo nevēlas, lai tas tiktu uzskatīts par kāju noņemšanu no pedāļa,” sacīja Pīters Būkvars, Bleakley Advisory Group galvenais investīciju speciālists.

Savukārt mājokļu tirgus ir salauzts. Pandēmijas uzturēšanās mājās kultūra skārusi patērētājus burtiski tur, kur viņi dzīvo, un pieprasījums pēc mājokļiem vēl nav mazinājies. Zemās hipotēkas likmes tikai pielēja eļļu ugunij.

“Atkal, kāpēc Fed joprojām pērk MBS? Tā kā mājokļu cenu izmaiņas nav iekļautas ne PCI, ne PCE, jautājums ir, kad un kā tas tiek filtrēts nosacītajā īres maksā, bet inflācija ir reāla tiem, kas vēlas iegādāties māju, ”sacīja Boockvar. "Fed atkal ir atbildīgs par pirmo pircēju cenu noteikšanu."

Fed pārstāvis atteicās komentēt.

Bet ko tad, ja Fed atkal samazinātu pirkumus vai vispār pārtrauktu MBS pirkšanu?

“Vai ir kāda veida likviditātes sabrukums vai uzticības krīze, kas rada triecienvilni visos finanšu tirgos? Mēs esam redzējuši, ka tas notiek jau agrāk, un tas noved pie likmju pazemināšanās dabisku iemeslu dēļ, taču bez vienlaicīgas finanšu tirgu stiprības,” sacīja Metjū Grehems, Mortgage News Daily vadītājs.

“Ar vai bez Fed likmes bija zemas pandēmijas dēļ. Hipotēku likmes ir tieši tik tālu no 10 gadu Valsts kases ienesīguma, kādas tās ir bijušas pēdējo desmit gadu laikā (un tās nekad nav samazinājušās zem šī vēsturiskā diapazona pagājušajā gadā). Likmes pieaug gaismas dēļ tuneļa galā,” sacīja Greiems.

Labākais aukstā ūdens gadījums par mājas cenām ir vienkārši lielāks piedāvājums tirgū un mazāks pieprasījums. Pārdevēji šopavasar rīkojās ļoti lēni, taču pircēji sāk atkāpties, dažu cenu dēļ no mājām, kuras viņi vēlētos iegādāties.

"Pieejamības trūkums, ko izraisīs spēcīga mājokļu cenu kāpums un augstākas hipotēkas likmes, atturēs dažus potenciālos mājokļu pircējus no ienākšanas tirgū un izvilks no tā burām, palēninot mājokļu cenu pieauguma tempu līdz 2021. gada beigām par aptuveni pusi," sacīja. Selma Hepa, CoreLogic galvenā ekonomista vietniece.

Viņa piebilda, ka lielākās bažas joprojām rada pārdošanai paredzēto māju trūkums.

"Potenciālos pārdevējus var atturēt nespēja atrast jaunu māju un pēc tam izvēlēties neierakstīt savas mājas, tādējādi izraisot apburto loku, kurā samazinās pārdodamo māju skaits," sacīja Heps.