Critici bekritiseren de Fed terwijl de huizenprijzen in een historisch tempo stijgen

De stijging van de huizenprijzen versnelt in een alarmerend tempo, aangewakkerd door de inflatie die verband houdt met de Covid-pandemie, die volgens sommigen niet genoeg aandacht krijgt van de Federal Reserve.

Volgens de laatste S&P CoreLogic Case-Shiller Index stegen de huizenprijzen in januari op jaarbasis met 11.2%. Dat is de grootste jaarlijkse winst in bijna 15 jaar.

Ter vergelijking: de jaarlijkse prijsstijgingen bedroegen 10.4% in december, 9.5% in november, 8.4% in oktober, 7% in september, 5.8% in augustus en 4.8% afgelopen juli. In januari 2020 bedroeg de jaarlijkse winst slechts 3.9% en de maandelijkse bewegingen waren in kleine fracties, niet in hele procentpunten.

“In meer dan 30 jaar S&P CoreLogic Case-Shiller-gegevens bevindt de jaar-op-jaar verandering van januari zich comfortabel in het bovenste deciel. Die kracht wordt weerspiegeld in alle 20 steden”, aldus Craig Lazzara, algemeen directeur en wereldwijd hoofd indexbeleggingsstrategie bij S&P Dow Jones Indices. "De prijsstijgingen van januari in elke stad liggen boven het gemiddelde niveau van die stad en staan ​​in het bovenste kwartiel van alle rapporten in 18 steden."

De belangrijkste reden waarom de huizenprijzen nu zo snel stijgen, is dat de sterke vraag botst tegen het historisch lage aanbod. Biedoorlogen voor huizen zijn nu de regel, niet de uitzondering.

Maar de hypotheekrente speelt ook een sleutelrol, een rol die is ontwikkeld door de Federal Reserve.

Hoewel de tarieven nu licht stijgen, bevinden ze zich nog steeds in de buurt van historische dieptepunten, nadat ze vorig jaar meer dan een dozijn nieuwe dieptepunten hadden bereikt. De hypotheekrente volgt losjes het rendement op de 10-jarige schatkist, die tijdens de pandemie dramatisch is gedaald. Hypotheekrentes worden ook beïnvloed door de aankopen en opbrengsten van door hypotheek gedekte waardepapieren, of MBS. Deze aankopen voorzien de hypotheekmarkt van liquiditeit.

De Federal Reserve had haar aankopen van MBS afgebouwd om de markt te normaliseren na de laatste recessie, maar afgelopen maart keerde ze die afbouw om met het uitbreken van de pandemie. Het bezit nu meer dan een derde van de MBS-markt.

Begin 2019 had de Fed $ 1.6 biljoen aan MBS-agentschappen. Het verminderde dat tot $ 1.37 biljoen medio maart 2020. Toen de economie en de huizenmarkt plotseling in een vrije val van Covid zaten, begon de centrale bank weer meer te kopen. Sinds vorige week had de Fed $ 2.2 biljoen aan MBS van bureaus.

“Ze zijn doorgegaan op de automatische piloot. Ik denk niet dat er enige discussie is geweest binnen de Fed. De Fed is gewoon bang om te veranderen, omdat ze niet willen dat het wordt gezien als een vorm van voet van het pedaal halen”, zegt Peter Boockvar, chief investment officer bij Bleakley Advisory Group.

De huizenmarkt is op zijn beurt ontploft. De thuisblijfcultuur van de pandemie treft consumenten letterlijk waar ze wonen, en de vraag naar huisvesting moet nog afnemen. Lage hypotheekrentes gooiden alleen maar olie op het vuur.

“Nogmaals, waarom koopt de Fed nog steeds MBS? Aangezien veranderingen in huizenprijzen niet zijn opgenomen in CPI of PCE, is het de vraag wanneer en hoe dit doorsijpelt in de toegerekende huur, maar inflatie is reëel voor mensen die een huis willen kopen”, aldus Boockvar. "De Fed is opnieuw verantwoordelijk voor het uitprijzen van starters."

Een woordvoerder van de Fed weigerde commentaar te geven.

Maar wat als de Fed haar aankopen weer afbouwt of helemaal stopt met het kopen van MBS?

“Is er een soort liquiditeitscrisis of vertrouwenscrisis die een schokgolf veroorzaakt op de financiële markten? We hebben dat eerder zien gebeuren en het leidt ertoe dat de rente om organische redenen lager wordt, maar zonder het voordeel van gelijktijdige kracht op de financiële markten”, zegt Matthew Graham, chief operating officer bij Mortgage News Daily.

“Met of zonder de Fed waren de rentetarieven laag vanwege de pandemie. De hypotheekrente is precies even ver verwijderd van het rendement op 10-jaars schatkistpapier als de afgelopen tien jaar (en ze zijn het afgelopen jaar nooit onder dat historische bereik gekomen). De tarieven stijgen als gevolg van licht aan het einde van de tunnel”, aldus Graham.

Het beste argument voor koud water op de huizenprijzen is dus simpelweg meer aanbod op de markt en minder vraag. Verkopers zijn dit voorjaar erg traag geweest met handelen, maar kopers beginnen zich terug te trekken, sommige geprijsd uit de huizen die ze zouden willen kopen.

"Betaalbaarheidscrisis als gevolg van sterke stijging van de huizenprijzen en hogere hypotheekrentes zal sommige potentiële huizenkopers ontmoedigen om de markt te betreden en wat wind uit de zeilen te nemen, waardoor de groei van de huizenprijzen tegen het einde van 2021 met ongeveer de helft zal vertragen", zegt Selma Hepp, plaatsvervangend hoofdeconoom bij CoreLogic.

Het gebrek aan koopwoningen blijft de grootste zorg, voegde ze eraan toe.

"Potentiële verkopers kunnen ontmoedigd raken door hun onvermogen om een ​​nieuw huis te vinden en er vervolgens voor kiezen om hun eigen huis niet op de lijst te zetten - wat leidt tot een vicieuze cirkel van afnemende te koop staande huizen," zei Hepp.