Kritikere smeller Fed når boligprisene stiger med en historisk hastighet

Boligprisgevinsten akselererer i et alarmerende tempo, drevet av Covid-pandemi-relatert inflasjon, som noen hevder ikke får nok oppmerksomhet fra Federal Reserve.

Boligprisene nasjonalt i januar steg 11.2 % år over år, ifølge den siste S&P CoreLogic Case-Shiller-indeksen. Det er den største årlige gevinsten på nesten 15 år.

Til sammenligning var årlige kursgevinster 10.4 % i desember, 9.5 % i november, 8.4 % i oktober, 7 % i september, 5.8 % i august og 4.8 % i juli i fjor. I januar 2020 var den årlige gevinsten bare 3.9 %, og de månedlige bevegelsene var i små brøker, ikke hele prosentpoeng.

«I mer enn 30 år med S&P CoreLogic Case-Shiller-data, er januars år-til-år-endring komfortabelt i den øverste desilen. Denne styrken gjenspeiles i alle de 20 byene,» bemerket Craig Lazzara, administrerende direktør og global leder for indeksinvesteringsstrategi hos S&P Dow Jones Indices. "Januars prisøkninger i hver by er over byens mediannivå, og rangerer i toppkvartilen av alle rapporter i 18 byer."

Hovedårsaken til at boligprisene nå stiger så raskt er at sterk etterspørsel motvirker rekordlavt tilbud. Budkriger for boliger er nå regelen, ikke unntaket.

Men boliglånsrentene spiller også en nøkkelrolle, en konstruert av Federal Reserve.

Mens rentene stiger litt nå, er de fortsatt nær historiske laveste nivåer, etter å ha satt mer enn et dusin nye lavmål i fjor. Boliglånsrentene følger løst avkastningen på den 10-årige statskassen, som har falt dramatisk under pandemien. Boliglånsrentene påvirkes også av kjøp og avkastning på byråer med pantesikrede verdipapirer, eller MBS. Disse kjøpene gir boliglånsmarkedet likviditet.

Federal Reserve hadde trappet ned kjøpene av MBS for å normalisere markedet etter den siste resesjonen, men den snudde nedgangen i mars i fjor med utbruddet av pandemien. Det eier nå mer enn en tredjedel av MBS-markedet.

Ved starten av 2019 hadde Fed 1.6 billioner dollar i byrået MBS. Det reduserte det til 1.37 billioner dollar innen midten av mars 2020. Så, da økonomien og boligmarkedet plutselig var i Covid-fritt fall, begynte sentralbanken å kjøpe mer igjen. Fra forrige uke hadde Fed 2.2 billioner dollar av byrået MBS.

«De har fortsatt på autopilot. Jeg tror ikke det har vært noen diskusjon i Fed. Fed er bare redde for å endre seg fordi de ikke vil at det skal bli sett på som en form for å ta foten av pedalen, sier Peter Boockvar, investeringssjef i Bleakley Advisory Group.

Boligmarkedet har på sin side sprengt seg. Boligkulturen under pandemien rammet forbrukerne bokstavelig talt der de bor, og etterspørselen etter boliger har ennå ikke blitt mindre. Lave boliglånsrenter ga bare bensin på bålet.

"Igjen, hvorfor kjøper Fed fortsatt MBS? Siden boligprisendringer ikke er inkludert i verken KPI eller PCE, er spørsmålet når og hvordan dette filtreres inn i beregnet husleie, men inflasjonen er reell for de som ønsker å kjøpe bolig, sa Boockvar. "Fed er igjen ansvarlig for å prise ut førstegangskjøpere."

En talsmann fra Fed nektet å kommentere.

Men hva om Fed trappet ned kjøpene igjen, eller sluttet å kjøpe MBS helt?

"Er det en slags likviditetssammenbrudd eller tillitskrise som sender en sjokkbølge gjennom finansmarkedene? Vi har sett det skje før, og det resulterer i at rentene beveger seg lavere av organiske årsaker, men uten fordelen av samtidig styrke i finansmarkedene, sier Matthew Graham, administrerende direktør i Mortgage News Daily.

"Med eller uten Fed var rentene lave på grunn av pandemien. Boliglånsrentene er nøyaktig like langt unna 10-års statsrenter som de har vært det siste tiåret (og de brøt aldri under det historiske området det siste året). Prisene stiger på grunn av lys i enden av tunnelen, sa Graham.

Det beste tilfellet for kaldt vann på boligprisene er rett og slett mer tilbud på markedet og mindre etterspørsel. Selgerne har vært veldig trege med å handle denne våren, men kjøperne begynner å trekke seg tilbake, noen priset ut av boligene de ønsker å kjøpe.

"Rimelighetskrise som følge av sterk boligprisvekst og høyere boliglånsrenter vil motvirke noen potensielle boligkjøpere fra å gå inn på markedet og ta litt vind ut av seilene, og bremse boligprisveksten med omtrent en halv innen utgangen av 2021," sa Selma Hepp, visesjeføkonom i CoreLogic.

Mangelen på boliger for salg er fortsatt den største bekymringen, la hun til.

"Potensielle selgere kan bli motet av deres manglende evne til å finne et nytt hjem og deretter velge å ikke liste opp sitt eget hjem - noe som fører til en ond sirkel med tilbakegang for salg av boliger," sa Hepp.