Criticii au lovit Fed-ul în timp ce prețurile locuințelor cresc cu o rată istorică

Creșterile prețurilor la locuințe se accelerează într-un ritm alarmant, alimentate de inflația Covid legată de pandemie, despre care unii susțin că nu primește suficientă atenție din partea Rezervei Federale.

Prețurile locuințelor la nivel național în ianuarie au crescut cu 11.2% de la an la an, conform ultimului index S&P CoreLogic Case-Shiller. Acesta este cel mai mare câștig anual din ultimii 15 ani.

În comparație, creșterile anuale ale prețurilor au fost de 10.4% în decembrie, 9.5% în noiembrie, 8.4% în octombrie, 7% în septembrie, 5.8% în august și 4.8% în iulie anul trecut. În ianuarie 2020, câștigul anual a fost de doar 3.9%, iar mișcările lunare au fost în fracții mici, nu în puncte procentuale întregi.

„În mai mult de 30 de ani de date S&P CoreLogic Case-Shiller, schimbarea de la an la an a lunii ianuarie se află confortabil în decila de top. Această forță se reflectă în toate cele 20 de orașe ”, a menționat Craig Lazzara, director general și șef global al strategiei de investiții în indici la S&P Dow Jones Indices. „Creșterile de preț din ianuarie în fiecare oraș sunt peste nivelul mediu al orașului și se situează în primul quartile al tuturor rapoartelor din 18 orașe”.

Principalul motiv pentru care prețurile locuințelor sunt acum în creștere atât de repede este că cererea puternică crește în raport cu oferta scăzută record. Războaiele de licitație pentru case sunt acum regula, nu excepția.

Dar ratele ipotecare joacă, de asemenea, un rol cheie, unul elaborat de Rezerva Federală.

În timp ce ratele cresc ușor acum, acestea sunt încă aproape de minime istorice, după ce au stabilit peste zece noi minime anul trecut. Ratele ipotecare urmează în mod vag randamentul din nota de trezorerie pe 10 ani, care a scăzut dramatic în timpul pandemiei. Ratele ipotecare sunt, de asemenea, influențate de achizițiile și randamentele titlurilor de valoare garantate de agenție sau MBS. Aceste achiziții oferă lichidității pieței ipotecare.

Rezerva Federală și-a redus achizițiile de MBS pentru a normaliza piața după ultima recesiune, dar a schimbat această reducere în martie anul trecut, odată cu debutul pandemiei. Acum deține mai mult de o treime din piața MBS.

La începutul anului 2019, Fed deținea 1.6 trilioane de dolari în agenția MBS. A scăzut acest lucru până la 1.37 trilioane de dolari până la jumătatea lunii martie a anului 2020. Apoi, când economia și piața imobiliară se aflau brusc în cădere liberă, banca centrală a început să cumpere din nou mai mult. Începând cu săptămâna trecută, Fed deținea 2.2 trilioane de dolari de agenție MBS.

„Au continuat cu pilotul automat. Nu cred că a existat nicio discuție în cadrul Fed. Fed se teme doar să se schimbe, deoarece nu doresc ca aceasta să fie văzută ca o formă de a-și lua piciorul de pe pedală ”, a declarat Peter Boockvar, director de investiții la Bleakley Advisory Group.

La rândul său, piața imobiliară a explodat. Cultura pandemiei de ședere la domiciliu a lovit consumatorii literalmente acolo unde locuiesc, iar cererea de locuințe nu a fost încă ușurată. Ratele ipotecare scăzute au adăugat doar combustibil la foc.

„Din nou, de ce Fed mai cumpără MBS? Deoarece modificările prețurilor locuințelor nu sunt incluse nici în CPI, nici în PCE, întrebarea este când și cum se filtrează acest lucru în chiria imputată, dar inflația este reală pentru cei care doresc să cumpere o casă ”, a spus Boockvar. „Fed este din nou responsabil pentru stabilirea prețurilor pentru cumpărătorii pentru prima dată.”

Un purtător de cuvânt al Fed a refuzat să comenteze.

Dar ce se întâmplă dacă Fed și-ar reduce din nou achizițiile sau ar înceta să cumpere MBS cu totul?

„Există un fel de defalcare a lichidității sau criză de încredere care să transmită o undă de șoc pe toate piețele financiare? Am văzut că acest lucru se întâmplă înainte și are ca rezultat o scădere a ratelor din motive organice, dar fără beneficiul puterii simultane pe piețele financiare ”, a declarat Matthew Graham, director operațional la Mortgage News Daily.

„Cu sau fără Fed, ratele au fost scăzute din cauza pandemiei. Ratele ipotecare sunt exact la fel de departe de randamentele Trezoreriei pe 10 ani ca în ultimul deceniu (și nu au trecut niciodată sub acest interval istoric în ultimul an). Tarifele cresc din cauza luminii de la capătul tunelului ”, a spus Graham.

Cel mai bun caz pentru apa rece la prețurile casei este, deci, mai multă ofertă pe piață și o cerere mai mică. Vânzătorii au acționat foarte lent în această primăvară, dar cumpărătorii încep să se retragă, unii la prețuri scăzute din casele pe care ar dori să le cumpere.

„Scăderea accesibilității care rezultă din creșterea puternică a prețului locuințelor și a ratelor ipotecare mai mari va descuraja unii potențiali cumpărători de case să pătrundă pe piață și să scoată puțin din vele, încetinind rata de creștere a prețului locuințelor cu aproximativ jumătate până la sfârșitul anului 2021”, a spus Selma Hepp, economist-șef adjunct la CoreLogic.

Lipsa de case de vânzare rămâne cea mai mare preocupare, a adăugat ea.

„Vânzătorii potențiali pot fi descurajați de incapacitatea lor de a găsi o nouă casă și, ulterior, să aleagă să nu-și listeze propria casă - ducând la un ciclu vicios de scădere a caselor de vânzare”, a spus Hepp.