"WeWork" стоит на 70% ниже, чем он в последний раз привлекал деньги, - говорит декан отдела оценки Нью-Йоркского университета.

По словам широко известного эксперта по оценке, WeWork стоит лишь доли от того, где он собирал деньги на частных рынках.

Асват Дамодаран, профессор финансов в Школе бизнеса Стерна при Нью-Йоркском университете, которого иногда называют «деканом по оценке», проанализировал проспект эмиссии стартапа, поданный в августе. Основываясь на этих документах перед IPO, он сказал, что собственный капитал WeWork составляет 14 миллиардов долларов, что примерно на 70% ниже его последней оценки частного рынка.

Последняя инвестиция SoftBank в WeWork при оценке в 47 миллиардов долларов была оспорена, поскольку она приближается к первичному публичному размещению акций. Источники сообщили Дэвиду Фаберу CNBC на прошлой неделе, что цель оценки компании по недвижимости была снижена примерно на 20 миллиардов долларов из-за слабого спроса. На этой неделе CNBC сообщил, что SoftBank, крупнейший внешний инвестор WeWork, настаивает на том, чтобы отложить IPO.

WeWork, основанная в 2010 году генеральным директором Адамом Нойманом, сдает в аренду рабочие места стартапам и другим предприятиям. Согласно его веб-сайту, WeWork «стремится поднять коллективное сознание мира, расширяя счастье и раскрывая сверхспособности каждого человека».

Одна из основных причин скептицизма Дамодарана - это обязательства WeWork в сфере недвижимости. По оценкам Дамодарана, у компании накопилась долговая нагрузка в размере 23.8 млрд долларов, включая обязательства по аренде. По его словам, это делает его уязвимым для экономических спадов и потрясений на рынке недвижимости.

«Есть надежда, что по мере развития компании и возраста ее арендованных владений они станут прибыльными, но это модель, построенная на острие ножа, которая, по замыслу, будет чувствительна к малейшим экономическим потрясениям», - сказал он в блоге. после.

Дамодаран сказал, что даже стоимость акционерного капитала в 15 или 20 миллиардов долларов «требует доведения допущений до предела» и что существует «целый ряд вероятных сценариев, когда капитал ничего не стоит».

«На вопрос, может ли WeWork стоить 40 миллиардов долларов, 50 миллиардов долларов или больше, ответ заключается в том, что это возможно, но только в том случае, если компания сможет обеспечить маржу, значительно превышающую среднюю, при сохранении заоблачных темпов роста», - сказал он.

WeWork отказалась комментировать оценку или оценку компании Дамодараном.

Эта цена, по словам Дамодарана, в значительной степени основана на способности генерального директора «рассказывать истории», а не на финансовых показателях. В этом смысле Дамодаран сказал, что WeWork «имеет многие из тех же ингредиентов», что и неудавшаяся компания по анализу крови Theranos, и ее ценность основана на «личности, а не на бизнесе».

«Как мы видели на примере Theranos, стремительно теряющего благодать, у сюжетных компаний есть темная сторона, и она проистекает из того факта, что ценность строится на личности, а не на бизнесе», - сказал он. «Когда личность спотыкается или действует ненадежным образом, история о побеге может быстро превратиться в историю о крахе, в которой все ингредиенты сворачиваются».

Theranos, некогда оцененная в $ 9 млрд., Была основана выбывшей из Стэнфорда Элизабет Холмс. Позже он потерпел неудачу после ложного утверждения о том, что разработал анализ крови, для которого потребовался только булавочный укол крови. Дамодаран не утверждает, что WeWork является мошенничеством.

«Оценка - это мост между историями и цифрами, и для молодых компаний это история, которая движет числами, а не наоборот», - сказал он. «Когда правят истории, и особенно если цифры становятся опорой или игнорируются, существует опасность, что ценообразование, привязанное к компании, может потерять привязку к стоимости».

Безусловно, инвесторы нередко рано делают ставки на дальновидных основателей молодых компаний. Марк Цукерберг из Facebook и Джефф Безос из Amazon относятся к числу амбициозных основателей, которые вдохновили первых инвесторов, сделавших ставку на их долгосрочную стратегию.

Тем не менее, Дамодаран сказал, что он «принципиально не доверяет» WeWork, но готов дать ему преимущество сомнения и не откажется от его потенциала, не давая ему возможности выполнить поставку. Он сделал некоторые положительные моменты: WeWork удовлетворяет неудовлетворенную и большую потребность в гибких офисных помещениях, они достаточно дифференцированы, чтобы иметь возможность ценообразования и более высокую маржу, и у него по-прежнему есть доступ к капиталу, «что позволяет компании одновременно финансировать рост. и потенциально пережить умеренные экономические потрясения ».

«Тем не менее, этого доступа будет недостаточно, чтобы вывести их из более глубокой рецессии, когда их долговая нагрузка подвергнет их опасности», - сказал он.