บัญชีของฉัน
บัญชีของฉัน

ใน C-Reits จีนเห็นโอกาสที่จะทำให้เรือสงบ

ผู้ดูแลระบบ
ข่าวและความคิดเห็นด้านการเงิน

ประเทศจีนได้อนุมัติการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์บนบกแห่งแรกในความพยายามที่จะส่งเงินทุนใหม่ไปยังโครงการโครงสร้างพื้นฐานและช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจที่จำเป็น 

โครงการนำร่องจะเริ่มใช้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2020 หลังจากที่มีการเผยแพร่แนวทางสุดท้ายเมื่อปลายเดือนมิถุนายนโดยคณะกรรมการพัฒนาและปฏิรูปแห่งชาติ (NDRC) หน่วยงานกำกับดูแลทรัพย์สินของรัฐ โดยจะมุ่งเน้นไปที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานใน XNUMX ส่วนของประเทศ ได้แก่ สายพานอุตสาหกรรมรอบเซี่ยงไฮ้ฮ่องกงและปักกิ่งเกาะไหหลำทางตอนใต้และเขตเศรษฐกิจ Xiong'an ใหม่ทางตอนใต้ของเมืองหลวง 

รูปแบบจะถูก จำกัด ในระดับแรก เฉพาะกองทุนรวมเท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ขาย Reits จากตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้และเซินเจิ้น ผู้ออกจะได้รับอนุญาตให้รวมสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานที่มีระยะเวลาคืนทุนนาน - สวนอุตสาหกรรมศูนย์ข้อมูลถนนที่เก็บค่าผ่านทาง - แต่ต้องกีดกันอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมเช่นห้างสรรพสินค้าสำนักงานและโรงแรม 

ถึงกระนั้นก็นับเป็นการเปลี่ยนแปลงขั้นตอนสำหรับตลาดทุนของจีน ช่วยให้นักลงทุนบนบกมีส่วนร่วมในประเภทสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มที่จะสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงในช่วงเวลาที่ดีและไม่ดีและให้โอกาสทางการในการปล่อยอากาศออกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีเงินเฟ้อมากเกินไป

นักลงทุนไม่น่าจะพลาดโอกาส Eng-Kwok Seat Moey หัวหน้ากลุ่มตลาดทุนที่ DBS อธิบายถึงศักยภาพของตลาด C-Reits ว่า“ ใหญ่มาก” 

ในเดือนมิถุนายน 2019 จางเจิ้งศาสตราจารย์แห่งโรงเรียนการจัดการ Guanghua ของมหาวิทยาลัยปักกิ่งได้วางมูลค่าระยะยาวไว้ที่ระหว่าง 566 พันล้านดอลลาร์ถึง 1.7 ล้านล้านดอลลาร์

นั่นจะทำให้มีขนาดใหญ่กว่าตลาดสหรัฐซึ่งมี Reits อยู่ 200 รายการโดยมีมูลค่าตลาดรวม 1.27 ล้านล้านดอลลาร์ ออสเตรเลียมี Reits 28 รายการโดยมีมูลค่าตลาดรวม 125 พันล้านดอลลาร์ทำให้เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย

ทดสอบน้ำ

เมื่อจีนเริ่มมีแนวคิดเรื่อง C-Reits ครั้งแรกในปี 2005 มันต้องเผชิญกับ“ อัตราเงินเฟ้อของสินทรัพย์ที่สูงโดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความกลัว แต่การเก็งกำไรในทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นความคิดที่ถูกทิ้ง

แต่โลกในปี 2020 แตกต่างกันมาก เหตุผลสำคัญสองประการในการย้ายในตอนนี้คือการปลดหนี้จากหนังสือของรัฐวิสาหกิจและยานพาหนะทางการเงินของรัฐบาลท้องถิ่นและเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่กระตุ้นเศรษฐกิจรอบใหม่

จอห์น แลม จาก UBS Global Research 

“ เรามีแนวโน้มที่จะเห็นโครงสร้างพื้นฐานแรกของ Reits เข้าสู่ตลาดภายใน 12 เดือนข้างหน้า” John Lam หัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ของฮ่องกงและจีนที่ UBS Global Research กล่าว 

รายการแรกที่ได้รับการสนับสนุนจากสถานที่ให้บริการควรเริ่มปรากฏสองหรือสามปีนับจากนี้

ธนาคารกล่าวว่าหนึ่งในคนแรก ๆ ที่ทดสอบน่านน้ำคือ บริษัท Yuexiu Property ซึ่งตั้งอยู่ในเมืองกวางโจวทางตอนใต้ บริษัท มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์รายชื่อหลักของ NDRC มีความเป็นเจ้าของที่ชัดเจน - ผู้ถือหุ้นหลักคือ Guangzhou Yuexiu ซึ่งเป็น บริษัท การลงทุนของรัฐบาลเทศบาลและเปิดดำเนินการมานานกว่าสามปีและสร้างรายได้ที่มั่นคง

นอกจากนี้ยังมีรูปแบบด้วยการลอยความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นอกชายฝั่ง Yuexiu Reit ในฮ่องกงในปี 2009 Reit เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกวางโจวและในเมืองศูนย์กลางของหวู่ฮั่นบ้านเกิดของการระบาดใหญ่ของ Covid-19 

รายได้จากการจัดจำหน่ายลดลง 10.4% เมื่อเทียบเป็นรายปีในปี 2019 มาอยู่ที่ 761 ล้านรูปี (106 ล้านดอลลาร์) ในขณะที่หุ้นของ บริษัท มีมูลค่าลดลงถึงหนึ่งในสามในปีที่ 27 พฤษภาคมผู้ถือหุ้นที่มีชื่อเสียง ได้แก่ แบล็กร็อค

บริษัท แม่ยังเป็นเจ้าของ - ผ่าน Yeuxiu Transport ซึ่งเป็น บริษัท ย่อยที่ตั้งอยู่ในฮ่องกงซึ่งเป็นถนนทางพิเศษทางด่วนและสะพานในประเทศจีนตอนกลาง นักวิเคราะห์คาดว่าสินทรัพย์เหล่านี้บางส่วนจะเข้าไปใน Reit บนบกอย่างเรียบร้อย

เวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัว

หลังจากหลายปีแห่งความล่าช้าซึ่งการออก Reits เพิ่มขึ้นในสิงคโปร์และแม้กระทั่งพบว่ามีผู้ชมเฉพาะกลุ่ม แต่เปิดกว้างในอินเดียในที่สุดปักกิ่งก็มุ่งมั่นที่จะอยู่ในระดับสินทรัพย์ ได้รับการอนุมัติเสมือน Reits มาก่อนซึ่งสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับความไว้วางใจเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ Penghua Qianhai Vanke Reit จดทะเบียนในปี 2015 ขาดผลงานที่หลากหลายอย่างมากในขณะที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินอ้างอิงของกองทรัสต์ 

นายธนาคารกล่าวว่าจีนรอเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวตลาดนี้มาหลายปี การตัดสินใจทำ Covid-19 ล่วงหน้า - NDRC และคณะกรรมการกำกับดูแลหลักทรัพย์ของจีนมีส่วนร่วมในการวางแผนอย่างแข็งขันเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี หน่วยงานทั้งสองตัดสินใจในขณะที่ประเทศกำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างมากว่าถึงเวลาที่เหมาะสมแล้ว

มันอาจจะไปไกลกว่านั้น ผู้เชี่ยวชาญชี้ไปที่การปฏิเสธที่จะปิดถ้ำในเรื่องการยกเว้นภาษีและระดับการใส่เกียร์แบบอนุรักษ์นิยมซึ่งกำหนดไว้ที่ 20% 

“ เราอยากจะเห็นอัตราส่วน 30% ถึง 35%” DBS's Seat กล่าวเสริมว่าสิงคโปร์ตั้งระดับการใส่เกียร์ที่ 35% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดเมื่อเปิดตัวสินทรัพย์ในปี 2002 เธอกล่าวเสริม:“ มาเลเซีย ประเทศไทยและฮ่องกงได้ทดสอบระดับที่สูงขึ้นและใช้งานได้แล้ว”

แต่นายธนาคารมีความสุขกับสิ่งที่พวกเขาเห็น เป็นเวลาหลายปีที่รอยเท้าสั่นสะเทือน แต่ไม่มีอะไรปรากฏ ตอนนี้จีนได้เปิดประตูสู่ C-Reits ทุกสายตาจะได้รับการลดราคาครั้งแรก ถ้ามันไปได้ดีและอิฐและปูนจะถูกเพิ่มเข้าไปในตลาดมร. แอ๊บบี้หวังหุ้นส่วนทางการเงินของ KPMG ในเซี่ยงไฮ้กล่าวว่า“ จะเติบโตแบบทวีคูณ”