นักวิจารณ์ตำหนิเฟดเนื่องจากราคาบ้านสูงขึ้นในอัตราประวัติศาสตร์

การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านกำลังเร่งตัวขึ้นอย่างน่าตกใจโดยได้รับแรงหนุนจากอัตราเงินเฟ้อที่เกี่ยวข้องกับการระบาดของโรคโควิดซึ่งการอ้างสิทธิ์บางส่วนไม่ได้รับความสนใจเพียงพอจากธนาคารกลางสหรัฐฯ

ราคาบ้านทั่วประเทศในเดือนมกราคมเพิ่มขึ้น 11.2% ทุกปีตามดัชนี S&P CoreLogic Case-Shiller ล่าสุด นั่นคือกำไรประจำปีที่ใหญ่ที่สุดในรอบเกือบ 15 ปี

จากการเปรียบเทียบราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีอยู่ที่ 10.4% ในเดือนธันวาคม 9.5% ในเดือนพฤศจิกายน 8.4% ในเดือนตุลาคม 7% ในเดือนกันยายน 5.8% ในเดือนสิงหาคมและ 4.8% ในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ในเดือนมกราคม 2020 กำไรต่อปีอยู่ที่ 3.9% และการเคลื่อนไหวรายเดือนอยู่ในรูปเศษส่วนเล็ก ๆ ไม่ใช่คะแนนเปอร์เซ็นต์ทั้งหมด

“ ในกว่า 30 ปีของข้อมูล S&P CoreLogic Case-Shiller การเปลี่ยนแปลงปีต่อปีในเดือนมกราคมอยู่ในอันดับต้น ๆ อย่างสะดวกสบาย ความแข็งแกร่งดังกล่าวสะท้อนให้เห็นในทั้ง 20 เมือง” Craig Lazzara กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนดัชนีระดับโลกของ S&P Dow Jones Indices กล่าว “ ราคาที่เพิ่มขึ้นของเดือนมกราคมในทุกเมืองจะสูงกว่าระดับค่ามัธยฐานของเมืองนั้นและอยู่ในอันดับต้น ๆ ของรายงานทั้งหมดใน 18 เมือง”

สาเหตุหลักที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วคืออุปสงค์ที่แข็งแกร่ง แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับอุปทานที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ ตอนนี้สงครามการเสนอราคาสำหรับบ้านเป็นกฎไม่ใช่ข้อยกเว้น

แต่อัตราการจำนองก็มีบทบาทสำคัญเช่นกันซึ่งได้รับการออกแบบโดย Federal Reserve

แม้ว่าอัตราจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในขณะนี้ แต่ก็ยังคงอยู่ใกล้ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์โดยมีการกำหนดระดับต่ำสุดใหม่กว่าหนึ่งโหลในปีที่แล้ว อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นไปตามอัตราผลตอบแทนของตั๋วสัญญาใช้เงิน 10 ปีซึ่งลดลงอย่างมากในช่วงการระบาด อัตราการจำนองยังได้รับอิทธิพลจากการซื้อและผลตอบแทนของหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานหรือ MBS การซื้อเหล่านี้ทำให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสภาพคล่อง

ธนาคารกลางสหรัฐลดการซื้อ MBS เพื่อทำให้ตลาดเป็นปกติหลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งล่าสุด แต่กลับลดลงเมื่อประมาณเดือนมีนาคมที่ผ่านมาพร้อมกับการระบาดของโรคระบาด ปัจจุบันเป็นเจ้าของมากกว่าหนึ่งในสามของตลาด MBS

เมื่อต้นปี 2019 เฟดมีเงิน 1.6 ล้านล้านดอลลาร์ในหน่วยงาน MBS มันลดลงเหลือ 1.37 ล้านล้านดอลลาร์ภายในกลางเดือนมีนาคมของปี 2020 จากนั้นเมื่อเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยตกอยู่ในภาวะปลอดโควิดอย่างกะทันหันธนาคารกลางก็เริ่มซื้อมากขึ้นอีกครั้ง เมื่อสัปดาห์ที่แล้วเฟดมีหน่วยงาน MBS มูลค่า 2.2 ล้านล้านดอลลาร์

“ พวกเขาดำเนินการต่อในระบบขับเคลื่อนอัตโนมัติ ฉันไม่คิดว่าจะมีการอภิปรายใด ๆ ภายในเฟด เฟดกลัวที่จะเปลี่ยนแปลงเพราะพวกเขาไม่ต้องการให้มองว่าเป็นรูปแบบหนึ่งของการก้าวออกจากแป้นเหยียบ” Peter Boockvar ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของ Bleakley Advisory Group กล่าว

ในทางกลับกันตลาดที่อยู่อาศัยได้รับความเสียหาย วัฒนธรรมการอยู่บ้านของโรคระบาดส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคอย่างแท้จริงในที่ที่พวกเขาอาศัยอยู่และความต้องการที่อยู่อาศัยยังไม่คลายตัวลง อัตราการจำนองต่ำเพียงเติมเชื้อเพลิงให้กับไฟ

“ อีกอย่างทำไมเฟดยังคงซื้อ MBS? เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านไม่รวมอยู่ใน CPI หรือ PCE คำถามคือเมื่อใดและอย่างไรจึงจะกรองค่าเช่าได้ แต่อัตราเงินเฟ้อเป็นเรื่องจริงสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน "Boockvar กล่าว “ เฟดต้องรับผิดชอบในการกำหนดราคาผู้ซื้อครั้งแรกอีกครั้ง”

โฆษกของเฟดปฏิเสธที่จะแสดงความคิดเห็น

แต่จะเกิดอะไรขึ้นถ้า Fed ลดการซื้ออีกครั้งหรือหยุดซื้อ MBS ทั้งหมด?

“ มีการพังทลายของสภาพคล่องหรือวิกฤตความเชื่อมั่นที่ส่งแรงสั่นสะเทือนไปทั่วตลาดการเงินหรือไม่? เราเคยเห็นสิ่งนี้มาก่อนและส่งผลให้อัตราลดลงด้วยเหตุผลทั่วไป แต่ไม่ได้รับประโยชน์จากความแข็งแกร่งพร้อมกันในตลาดการเงิน” Matthew Graham ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการของ Mortgage News Daily กล่าว

“ ไม่ว่าจะมีหรือไม่มีเฟดอัตราก็อยู่ในระดับต่ำเนื่องจากการแพร่ระบาด อัตราการจำนองอยู่ห่างจากอัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลัง 10 ปีเท่าที่เคยเป็นมาในทศวรรษที่ผ่านมา (และไม่เคยต่ำกว่าช่วงที่ผ่านมาในปีที่ผ่านมา) ราคาสูงขึ้นเนื่องจากแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์” เกรแฮมกล่าว

กรณีที่ดีที่สุดสำหรับน้ำเย็นในราคาบ้านคืออุปทานในตลาดมากขึ้นและความต้องการน้อยลง ผู้ขายดำเนินการช้ามากในฤดูใบไม้ผลินี้ แต่ผู้ซื้อเริ่มถอยกลับบางส่วนราคาออกจากบ้านที่ต้องการซื้อ

“ ปัญหาด้านความสามารถในการจ่ายได้ซึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของราคาบ้านที่แข็งแกร่งและอัตราการจำนองที่สูงขึ้นจะกีดกันผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพบางรายไม่ให้เข้าสู่ตลาดและหยุดการเดินเรือทำให้อัตราการเติบโตของราคาบ้านช้าลงประมาณครึ่งหนึ่งภายในสิ้นปี 2021 Selma Hepp รองหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ CoreLogic

การไม่มีบ้านขายยังคงเป็นปัญหาใหญ่ที่สุดเธอกล่าวเสริม

“ ผู้ขายที่มีศักยภาพอาจท้อใจที่ไม่สามารถหาบ้านใหม่ได้และต่อมาเลือกที่จะไม่แสดงรายการบ้านของตนเองซึ่งนำไปสู่วงจรที่เลวร้ายของการลดลงของบ้านสำหรับการขาย” Hepp กล่าว