Các nhà phê bình chỉ trích Fed khi giá nhà tăng với tốc độ lịch sử

Giá nhà đang tăng với tốc độ đáng báo động, được thúc đẩy bởi lạm phát liên quan đến đại dịch Covid, điều mà một số người cho rằng không được Cục Dự trữ Liên bang quan tâm đầy đủ.

Giá nhà trên toàn quốc trong tháng Giêng đã tăng 11.2% so với cùng kỳ năm trước, theo Chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller mới nhất. Đây là mức tăng hàng năm lớn nhất trong gần 15 năm qua.

Để so sánh, mức tăng giá hàng năm là 10.4% vào tháng 9.5, 8.4% vào tháng 7, 5.8% vào tháng 4.8, 2020% vào tháng 3.9, XNUMX% vào tháng XNUMX và XNUMX% vào tháng XNUMX năm ngoái. Vào tháng XNUMX năm XNUMX, mức tăng hàng năm chỉ là XNUMX% và các khoản di chuyển hàng tháng chỉ là một phần nhỏ, không phải toàn bộ điểm phần trăm.

“Trong hơn 30 năm dữ liệu của S&P CoreLogic Case-Shiller, sự thay đổi hàng năm của tháng 20 nằm ở mức thấp nhất. Sức mạnh đó được phản ánh trên tất cả 18 thành phố, ”Craig Lazzara, giám đốc điều hành và trưởng bộ phận chiến lược đầu tư chỉ số toàn cầu tại S&P Dow Jones Indices lưu ý. “Mức tăng giá trong tháng Giêng ở mọi thành phố đều cao hơn mức trung bình của thành phố đó và xếp hạng trong phần tư hàng đầu của tất cả các báo cáo ở XNUMX thành phố.”

Lý do chính khiến giá nhà hiện nay tăng quá nhanh là do nhu cầu mạnh nhưng lại tăng so với nguồn cung thấp kỷ lục. Cuộc chiến đấu thầu mua nhà hiện nay đã trở thành quy luật, không phải là ngoại lệ.

Nhưng lãi suất thế chấp cũng đóng một vai trò quan trọng, một trong những điều do Cục Dự trữ Liên bang thiết kế.

Mặc dù tỷ giá hiện đang tăng nhẹ, nhưng chúng vẫn ở gần mức thấp lịch sử, đã thiết lập hơn một chục mức thấp mới vào năm ngoái. Lãi suất thế chấp lỏng lẻo theo lãi suất trên trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, đã giảm đáng kể trong thời kỳ đại dịch. Tỷ lệ thế chấp cũng bị ảnh hưởng bởi việc mua và lợi tức của chứng khoán được đại lý bảo đảm bằng thế chấp, hoặc MBS. Những giao dịch mua này cung cấp tính thanh khoản cho thị trường thế chấp.

Cục Dự trữ Liên bang đã giảm bớt việc mua MBS để bình thường hóa thị trường sau cuộc suy thoái vừa qua, nhưng nó đã giảm mức giảm đó vào khoảng tháng XNUMX năm ngoái khi đại dịch bùng phát. Hiện nó sở hữu hơn một phần ba thị trường MBS.

Vào đầu năm 2019, Fed đã nắm giữ 1.6 nghìn tỷ USD trong cơ quan MBS. Nó giảm dần xuống 1.37 nghìn tỷ đô la vào giữa tháng 2020 năm 2.2. Sau đó, khi nền kinh tế và thị trường nhà ở bất ngờ rơi tự do ở Covid, ngân hàng trung ương bắt đầu mua lại nhiều hơn. Tính đến tuần trước, Fed đã nắm giữ XNUMX nghìn tỷ đô la MBS của cơ quan.

“Họ đã tiếp tục chế độ lái tự động. Tôi không nghĩ rằng có bất kỳ cuộc thảo luận nào trong Fed. Fed chỉ ngại thay đổi bởi vì họ không muốn nó bị coi là một hình thức bỏ chân khỏi bàn đạp ”, Peter Boockvar, Giám đốc đầu tư tại Bleakley Advisory Group, cho biết.

Thị trường nhà đất, đến lượt nó, đã bùng nổ. Văn hóa ở tại nhà của đại dịch đã ảnh hưởng đến người tiêu dùng ngay tại nơi họ sống, và nhu cầu về nhà ở vẫn chưa giảm bớt. Lãi suất thế chấp thấp chỉ đổ thêm dầu vào lửa.

“Một lần nữa, tại sao Fed vẫn mua MBS? Vì những thay đổi về giá nhà không được bao gồm trong CPI hoặc PCE, câu hỏi đặt ra là khi nào và làm thế nào điều này lọc thành tiền thuê nhà, nhưng lạm phát là có thật đối với những người muốn mua nhà, ”Boockvar nói. "Fed lại chịu trách nhiệm định giá những người mua lần đầu tiên."

Một phát ngôn viên của Fed từ chối bình luận.

Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu Fed giảm mua một lần nữa hoặc ngừng mua MBS hoàn toàn?

“Có một loại sự cố thanh khoản hoặc khủng hoảng niềm tin nào đó tạo ra một làn sóng chấn động khắp các thị trường tài chính? Chúng tôi đã thấy điều đó xảy ra trước đây và nó dẫn đến việc tỷ giá giảm vì những lý do hữu cơ, nhưng không có lợi cho sức mạnh đồng thời trên thị trường tài chính, ”Matthew Graham, giám đốc điều hành tại Mortgage News Daily cho biết.

“Dù có hay không có Fed, lãi suất vẫn thấp vì đại dịch. Lãi suất thế chấp hoàn toàn khác xa so với lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm như trong thập kỷ qua (và chúng chưa bao giờ phá vỡ dưới phạm vi lịch sử đó trong năm qua). Giá đang tăng do ánh sáng cuối đường hầm, ”Graham nói.

Khi đó, trường hợp tốt nhất cho nước lạnh về giá gia đình chỉ đơn giản là nguồn cung trên thị trường nhiều hơn và nhu cầu ít hơn. Người bán hành động rất chậm trong mùa xuân này, nhưng người mua đang bắt đầu quay trở lại, một số đã trả giá khỏi những căn nhà họ muốn mua.

“Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả do giá nhà tăng mạnh và tỷ lệ thế chấp cao hơn sẽ không khuyến khích một số người mua nhà tiềm năng tham gia thị trường và đón một số luồng gió, làm chậm tốc độ tăng giá nhà khoảng một nửa vào cuối năm 2021,” cho biết Selma Hepp, phó trưởng kinh tế tại CoreLogic.

Cô nói thêm, việc thiếu nhà để bán vẫn là mối quan tâm lớn nhất.

Hepp nói: “Những người bán tiềm năng có thể chán nản vì họ không thể tìm được một ngôi nhà mới và sau đó chọn không niêm yết nhà riêng của họ - dẫn đến một vòng luẩn quẩn là sụt giảm các căn nhà rao bán.