纽约大学“估值院长”表示，WeWork 的估值比上次融资时低了 70%

一位广受关注的估值专家表示，WeWork 的估值只是其在私募市场筹集资金的一小部分。

纽约大学斯特恩商学院金融学教授阿斯瓦斯·达莫达兰（Aswath Damodaran）有时被称为“估值院长”，他分析了这家初创公司八月份提交的招股说明书。他表示，根据 IPO 前的文件，WeWork 的股权价值 14 亿美元，比最新的私募市场估值低约 70%。

软银上次以 47 亿美元的估值对 WeWork 进行的投资在其首次公开募股 (IPO) 过程中受到了挑战。消息人士上周告诉 CNBC 的 David Faber，由于需求疲软，这家房地产公司的估值目标将被削减约 20 亿美元。 CNBC 本周报道称，WeWork 最大的外部投资者软银正在推动搁置 IPO。

WeWork 由首席执行官 Adam Neumann 于 2010 年创立，向初创企业和其他企业出租工作空间。根据其网站，WeWork“致力于通过扩大幸福感和释放每个人的超能力来提升世界的集体意识。”

达莫达兰持怀疑态度的一个主要原因是 WeWork 的房地产负债。根据达莫达兰的估计，该公司已累积了 23.8 亿美元的债务负担，其中包括租赁承诺。他说，这使得它很容易受到经济衰退和房地产市场冲击的影响。

他在博客中表示：“我们希望，随着公司的成熟和租赁权的老化，它们将实现盈利，但这是一个建立在刀刃上的模型，从设计上讲，它会对最小的经济波动敏感。”邮政。

达莫达兰表示，即使是 15 亿美元或 20 亿美元的股权价值“也需要将假设延伸到极限”，并且“在很多可能的情况下，股权都一文不值”。

他表示：“对于 WeWork 的价值是否会达到 40 亿美元、50 亿美元或更高的问题，答案是有可能，但前提是该公司能够实现远高于平均水平的利润率，同时保持高速增长。”

WeWork 拒绝就估值或达莫达兰对该公司的评估发表评论。

达莫达兰表示，这个价格很大程度上取决于首席执行官的“讲故事”能力，而不是财务指标。从这个意义上说，达莫达兰表示，WeWork 与失败的血液检测公司 Theranos 具有“许多相同的成分”，其价值建立在“个性而非企业”之上。

“正如我们在 Theranos 身上看到的那样，故事公司在迅速失宠的过程中也有其阴暗面，这源于价值是建立在个性而非业务之上的事实，”他说。 “当一个人的性格出现失误或行为被视为不值得信任时，失控的故事很快就会演变成一个崩溃的故事，其中的成分会凝结。”

Theranos 的估值一度高达 9 亿美元，由斯坦福大学辍学生伊丽莎白·霍姆斯 (Elizabeth Holmes) 创立。后来，该公司谎称自己设计了一种只需要针刺血的血液测试，但最终失败了。达莫达兰并没有声称 WeWork 是一个骗局。

“估值是故事和数字之间的桥梁，对于年轻公司来说，是故事驱动数字，而不是相反，”他说。 “当故事占主导地位时，就会存在危险，特别是如果数字成为支柱或被忽视，那么与公司相关的定价可能会失去与价值的联系。”

可以肯定的是，投资者早期押注于年轻公司富有远见的创始人的情况并不少见。 Facebook 的马克·扎克伯格和亚马逊的杰夫·贝索斯都是雄心勃勃的创始人之一，他们让早期投资者兴奋不已，押注于他们的长期战略。

尽管如此，达莫达兰表示，他“从根本上不信任”WeWork，但愿意相信它，并且不会在不尝试交付的情况下忽视它的潜力。他确实带来了一些好处：WeWork 满足了对灵活办公空间的未满足和巨大需求，它的差异化足以让他们拥有定价权和更高的利润率，并且它继续获得资本“允许公司为增长提供资金”并有可能度过温和的经济冲击。”

他表示：“不过，这种准入不足以让他们渡过更严重的衰退，因为他们的债务负担将使他们面临困境。”