为什么今天美国白人和黑人之间的住房拥有率差距比 50 多年前更大

30 多年来，帕克·麦卡利斯特 (Parker McAllister) 的父母一直持有他们于 1985 年以约 91,000 美元购买的纽约布鲁克林的上流社会住宅。 

麦卡利斯特的父母在家中抚养了两个孩子，现在他们的贝德福德-斯图文森多户住宅中居住着三名租户，这样他们就可以支付抵押贷款。 

为了减轻父母维护房产的工作和经济负担，29 岁的麦卡利斯特希望有一天能接管这栋房子，这样他的家人就不用卖掉房子了。他说，现在他已经做好了承担责任的心理准备，但在经济上还没有准备好，因为他的父母仍然欠着房子的钱。

“我必须[考虑]再次进行再融资以获得更低的利率，” 他告诉 CNBC Make It。 2008 年经济大衰退最严重的时候，他的父母失业后，他的父母已经为他们的家进行了一次再融资。现在，随着父母退休，身为音乐家的麦卡利斯特表示，出示再融资收入证明将变得极其困难。目前，他依靠失业和制作音乐的副业收入来维持收支平衡，因为他的大部分演出因冠状病毒大流行而被取消。

他说，他希望保住家人的房子，这与拥有住房是美国积累财富的关键方式之一有关。美联储报告称，2016 年房主的平均家庭财富为 231,400 美元，而平均水平租户的家庭财富仅为 5,200 美元。 

麦卡利斯特说，自 2012 年大学毕业回国以来，他看到了自己社区的住房所有权发生了怎样的变化，随着过去几年房价的上涨，许多长期居民搬走了。据 Zillow 称，目前贝德福德-斯图文森的房屋售价略高于 1 万美元。但是，随着冠状病毒对经济的影响，预计今年美国各地的房价将下跌 2-3%，这使得麦卡利斯特保住家族的上流社会住宅变得更加重要。

与麦卡利斯特类似，许多其他黑人家庭也感受到了当今流行病的压力以及 2008 年危机的挥之不去的影响。城市研究所的数据显示，五月，由于冠状病毒的财务影响，黑人房主比白人房主更有可能错过或推迟抵押贷款付款，这导致许多专家担心住房所有权差距扩大。

疫情爆发前，黑人住房拥有率在 40.6 年第二季度已创历史新低 2019%。尽管这一数字在 47 年第二季度上升至 2020%，但美国人口普查局的数据显示，美国黑人仍然拥有与其他种族群体相比，住房拥有率最低，美国白人的住房拥有率为 76%，西班牙裔美国人的住房拥有率为 51.4%，亚裔、夏威夷原住民和太平洋岛民的住房拥有率为 61.4%。

城市研究所在考察黑人家庭人口最多的 100 个美国城市时发现，没有一个城市的黑人和白人住房拥有率差距接近缩小。在乔治·弗洛伊德死后，明尼阿波利斯市面临广泛的内乱，白人和黑人居民的住房拥有率差距达 50%。即使在黑人人口较多、经济机会较多的城市，如华盛顿特区和洛杉矶，住房拥有率仍然存在 20% 至 25% 的巨大差距。 

城市研究所负责住房金融政策的副院长阿兰娜·麦卡戈表示，今天黑人住房拥有率的滞后是多年来不公平政策和歧视的直接结果。事实上，根据城市研究所的数据，如今白人和黑人住房拥有率之间近 30% 的差距实际上比 27 年住房歧视合法时存在的 1960% 的差距还要大。  

1968年，《公平住房法》获得通过，规定任何人在租房或买房时受到歧视都是非法的。麦卡戈解释说，在这项民权立法通过之前，黑人家庭被剥夺了通过购买房屋并将其传给孩子来创造代际财富的机会，因为他们无法获得抵押贷款，也无法进入某些社区。他们的肤色。 

全国公平住房联盟主席兼首席执行官丽莎·赖斯 (Lisa Rice) 回忆起这些歧视性做法如何直接影响了她的家人。 1963 年，她只有六个月大时，她说她的父母去俄亥俄州买房，却被公然告知他们只能在特定社区购买房产。

“我妈妈想在俄亥俄州西尔瓦尼亚一个以白人为主的郊区买房，”赖斯说。 “房地产经纪人向我母亲解释说，她不能带我妈妈看房子，因为我们是黑人。她说，如果她带她去看那栋房子，她不仅会失去房产证，还会失去工作。”

该经纪人将赖斯的父母带到了托莱多一个名为 Parkside Extensions 的社区，因为该经纪人表示，更多黑人家庭正在搬到该地区。当时，赖斯说她的家人是该街区唯一的黑人家庭。但五年后，这个社区已经转变为以黑人为主的社区。 

赖斯现在在确保每个人享有平等住房机会方面发挥着关键作用，她解释说，她家发生的事情是红线做法的结果，即系统性地拒绝向特定社区的居民提供银行贷款和政府资源。 

“我们的社区被指定为‘不断变化的社区’，这意味着房地产界和贷款界都知道黑人将搬入该地区，贷款人开始对该地区进行红线划定。”

她说，当她父亲去银行贷款时，有人公然告诉他：“先生。”赖斯，我们不会在那个社区发放贷款。”和大多数黑人家庭一样，赖斯的父亲被迫获得次级贷款来购买房屋，与传统贷款相比，这种贷款的利率更高，违约风险也更高。 

“在美国历史上，主流贷款机构从未成为有色人种的主要信贷来源，”她说。 “一直以来，次级贷方都是信贷的提供者。”

赖斯说，幸运的是，她的父母能够获得固定的抵押贷款利率，并最终还清贷款。但并非所有黑人家庭都那么幸运。 

她指出，如今，住房歧视行为仍在发生。 《新闻日报》2019 年的一份报告显示，在纽约长岛地区，黑人和西班牙裔购房者受到房地产经纪人的过度歧视。根据为期三年的调查发现，许多经纪人在分享房屋挂牌或进行房屋参观之前，向白人购房者提出的财务资格要求与黑人购房者提出的要求不同。该报告还发现证据表明，许多经纪人可能会实行“引导”，即根据种族限制向某人展示房屋的地点的非法做法，将白人购房者和少数族裔购房者引导到不同的社区。

据 CNBC 报道，根据 2020 年《住房抵押贷款披露法案》的数据，贷款机构拒绝黑人申请人抵押贷款的比例比白人申请人高 80%。

赖斯解释说，1990 世纪 15 年代，次级贷方开始推行可调整利率抵押贷款 (ARM)，这种贷款通常一开始利率较低，几年后利率就会上升。 “因此，你的付款不是在很长一段时间内固定下来，而是两到三年后，你的付款将急剧增加，”她说。 “而且，我不是在谈论增加 20% 或 50%。我们看到付款增加了 XNUMX%。”

赖斯表示，次级贷款的这种转变导致更多的借款人每两到三年就为自己的房屋再融资一次，最终剥夺了他们的资产。

2004 年至 2007 年间，西班牙裔美国人和美国黑人患此病的可能性分别比美国白人高 78% 和 105% 根据国家经济研究局的数据，分别是高成本抵押贷款。这导致黑人和棕色人种的数量不成比例 家庭受到 2007-2010 年住房危机的负面影响。在此期间，近 8% 的美国黑人和拉丁裔家庭因丧失抵押品赎回权而失去了房屋，而白人家庭的这一比例为 4.5%。 

根据皮尤研究中心的数据，2005 年，在住房危机之前，黑人家庭的净资产中位数为 12,124 美元，而白人家庭的净资产中位数为 134,992 美元。到 2009 年，黑人家庭的净资产已降至 5,677 美元，白人家庭的净资产中位数已降至 113,149 美元。 

现在，住房危机结束大约十年后，许多黑人家庭仍未恢复元气。 

研究表明，在黑人居民曾经占主导地位的主要大都市地区，由于中产阶级化和住房成本增加，住房拥有率发生了巨大变化。据全国社区再投资联盟称，2000年至2013年间，全国135,000个社区有超过230名居民流离失所。 NCRC 表示，这些居民中的大多数是黑人和西班牙裔。

“绅士化可能是积极的，但也可能有一些与之相关的负面影响，”赖斯说。 她说，随着全方位服务的杂货店进入社区，地方政府投资清理有毒和危险场所，社区的价值就会上升。这反过来又导致财产税的增加，这常常迫使一些长期以来无法进入健康食品商店并且受到污染的长期居民被迫离开他们的社区。 

例如，在底特律，自 2008 年以来，由于中产阶级化导致成本上升和税收膨胀，该市三分之一的房产被取消赎回权。最近，《底特律新闻报》的一项调查发现，经济大衰退后，该市的房主总共被多缴了至少 600 亿美元的税，这意味着大多数居民的财产税面临着不公平的附加税。由于这场税收止赎危机，密歇根州黑人住房拥有率从 50 年的 2000% 以上下降到 40 年的 2016%。 

根据城市研究所的数据，住房成本加上医疗费用的增加，很容易导致退休的美国老年人的经济不安全感。麦卡戈解释说，中产阶级化导致的社区税和房价上涨往往对有色人种老年居民产生不成比例的影响，他们随后被迫出售房屋来支付其他费用。

为了缩小住房拥有率方面的种族差距，赖斯和麦卡戈都同意需要在政策层面做出真正的改变。赖斯表示，为了避免越来越多的居民因中产阶级化和税收上涨而被迫离开家园，更多的州需要采取宅基地计划，为那些难以支付账单的符合条件的房主提供税收减免福利。 

“随着社区的中产阶级化，增加税收是人们面临的主要挑战，”她说。 “但人们面临的另一个挑战是租金上涨。”她解释说，随着社区的中产阶级化，租金也在上涨，因为作为房东的房主必须提高每月付款以支付不断上涨的税收和费用，导致许多长期租房者也被赶出社区。  

为了确保在购房或租房过程中不发生歧视， 赖斯表示，更多的州需要实施自己的公平住房规则和法规，因为联邦政府正在寻求在国家层面废除公平住房法。在 29 月 XNUMX 日的推文中，特朗普总统宣布“人们实现郊区生活方式的梦想”将不再“因在[他们的]社区建造低收入住房而受到困扰或经济损失”，因为他正在废除奥巴马政府的“积极推进公平”法案住房规则要求联邦政府积极解决住房歧视问题。

除了各州尽自己的一份力量来实施自己的政策外，麦卡戈和赖斯还鼓励感兴趣的购房者对许多不同的补助金、资源和首次购房者计划进行研究，以便他们能够拥有一套住房。 

“拥有住房非常重要，”赖斯说。 “[这是]美国家庭和个人积累财富的首要方式……我认为不会有任何事情改变这种模式，所以我们必须确保有色人种社区能够获得[这些] 机会。”

视频： 阿莉莎·韦伯

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