房價創下歷史新高，批評者猛烈抨擊美聯儲

在與新冠大流行相關的通貨膨脹的推動下，房價上漲正以驚人的速度加速，一些人聲稱美聯儲沒有對此給予足夠的重視。

根據最新的標普 CoreLogic Case-Shiller 指數，11.2 月份全國房價同比上漲 15%。 這是近XNUMX年來最大的年度漲幅。

相比之下，10.4月份的年價格漲幅為9.5%，8.4月份為7%，5.8月份為4.8%，2020月份為3.9%，XNUMX月份為XNUMX%，去年XNUMX月份為XNUMX%。 XNUMX 年 XNUMX 月，年漲幅僅為 XNUMX%，月度漲幅也只是小部分，而不是整個百分點。

“在 S&P CoreLogic Case-Shiller 30 多年的數據中，20 月份的同比變化輕鬆處於前十分之一。 標普道瓊斯指數董事總經理兼全球指數投資策略主管克雷格·拉扎拉 (Craig Lazzara) 表示，這種優勢在所有 18 個城市中都有體現。 “XNUMX月份每個城市的房價漲幅都高於該城市的中位水平，並且在XNUMX個城市的所有報告中排名前四分之一。”

目前房價上漲如此之快的主要原因是強勁的需求與創紀錄的低供應相抵觸。 房屋競購戰現已成為常態，而非例外。

但抵押貸款利率也發揮著關鍵作用，這一作用是由美聯儲設計的。

儘管目前利率略有上升，但仍接近歷史低點，去年已創下十多個新低。 抵押貸款利率大致遵循十年期國債收益率，而十年期國債收益率在疫情期間大幅下跌。 抵押貸款利率還受到機構抵押貸款支持證券（MBS）的購買和收益率的影響。 這些購買為抵押貸款市場提供了流動性。

上次經濟衰退後，美聯儲一直在逐漸減少MBS的購買量，以使市場正常化，但隨著去年三月新冠疫情的爆發，美聯儲扭轉了這種購買規模。 它現在擁有超過三分之一的MBS市場。

2019 年初，美聯儲持有 1.6 萬億美元的機構 MBS。 到 1.37 年 2020 月中旬，央行將這一數字縮減至 2.2 萬億美元。然後，當經濟和房地產市場突然因疫情而直線下滑時，央行又開始增加購買。 截至上週，美聯儲持有 XNUMX 萬億美元的機構 MBS。

“他們繼續自動駕駛。 我認為美聯儲內部沒有進行過任何討論。 美聯儲只是害怕改變，因為他們不希望這被視為一種鬆懈的形式，”Bleakley Advisory Group 首席投資官 Peter Boockvar 表示。

反過來，房地產市場也蓬勃發展。 疫情期間的居家文化對消費者的居住地造成了切實的打擊，而且住房需求尚未緩解。 低抵押貸款利率只會火上澆油。

“再說一遍，為什麼美聯儲仍然購買MBS？ 由於房價變化不包含在 CPI 或 PCE 中，問題是這種變化何時以及如何滲透到估算租金中，但對於那些想要買房的人來說，通貨膨脹是真實存在的，”Boockvar 說。 “美聯儲再次對首次購房者的定價負有責任。”

美聯儲發言人拒絕置評。

但如果美聯儲再次縮減購買規模，或者完全停止購買MBS呢？

“是否存在某種流動性崩潰或信任危機，給整個金融市場帶來衝擊波？ 我們以前見過這種情況，它導致利率因自然原因而下降，但沒有受益於金融市場的同步走強，”抵押新聞日報首席運營官馬修·格雷厄姆(Matthew Graham)表示。

“無論有沒有美聯儲，利率都因疫情而處於低位。 抵押貸款利率與 10 年期國債收益率的差距與過去十年一樣遙遠（並且在過去一年中從未跌破該歷史區間）。 由於隧道盡頭的曙光，利率正在上升，”格雷厄姆說。

那麼，房價遇冷的最佳情況就是市場供應增加而需求減少。 今年春天，賣家的行動非常緩慢，但買家開始退縮，一些人因價格過高而放棄了他們想要購買的房屋。

“房價強勁增長和抵押貸款利率上升導致的負擔能力緊縮將阻礙一些潛在購房者進入市場，並削弱市場的活力，到 2021 年底，房價增長率將放緩約一半，”他表示。塞爾瑪·赫普(Selma Hepp)，CoreLogic 副首席經濟學家。

她補充說，缺乏待售房屋仍然是最大的問題。

赫普說：“潛在的賣家可能會因無法找到新房而灰心喪氣，隨後選擇不列出自己的房屋，從而導致待售房屋下降的惡性循環。”