ينتقد النقاد بنك الاحتياطي الفيدرالي مع ارتفاع أسعار المنازل بمعدل تاريخي

تتسارع مكاسب أسعار المنازل بوتيرة مثيرة للقلق، يغذيها التضخم المرتبط بجائحة كوفيد، والذي يزعم البعض أنه لا يحظى بالاهتمام الكافي من الاحتياطي الفيدرالي.

ارتفعت أسعار المنازل على المستوى الوطني في يناير بنسبة 11.2% على أساس سنوي، وفقًا لأحدث مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller. وهذا هو أكبر مكسب سنوي منذ ما يقرب من 15 عاما.

وبالمقارنة، بلغت مكاسب الأسعار السنوية 10.4% في ديسمبر، و9.5% في نوفمبر، و8.4% في أكتوبر، و7% في سبتمبر، و5.8% في أغسطس، و4.8% في يوليو الماضي. وفي يناير/كانون الثاني 2020، كانت الزيادة السنوية 3.9% فقط، وكانت التحركات الشهرية في أجزاء صغيرة، وليس نقاط مئوية كاملة.

"في أكثر من 30 عامًا من بيانات S&P CoreLogic Case-Shiller، كان التغير السنوي لشهر يناير في أعلى شريحة عشرية بشكل مريح. وأشار كريج لازارا، العضو المنتدب والرئيس العالمي لاستراتيجية استثمار المؤشرات في مؤشرات S&P Dow Jones، إلى أن "هذه القوة تنعكس في جميع المدن العشرين". "إن مكاسب الأسعار لشهر يناير في كل مدينة هي أعلى من المستوى المتوسط ​​لتلك المدينة، وتحتل المرتبة الربعية الأعلى بين جميع التقارير في 20 مدينة."

السبب الرئيسي وراء ارتفاع أسعار المساكن الآن بهذه السرعة هو أن الطلب القوي يرتفع مقابل انخفاض العرض القياسي. أصبحت حروب المزايدة على المنازل الآن هي القاعدة، وليس الاستثناء.

لكن معدلات الرهن العقاري تلعب أيضاً دوراً رئيسياً، وهو الدور الذي صممه بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وفي حين أن أسعار الفائدة ترتفع بشكل طفيف الآن، إلا أنها لا تزال بالقرب من أدنى مستوياتها التاريخية، بعد أن سجلت أكثر من عشرة مستويات منخفضة جديدة في العام الماضي. تتبع معدلات الرهن العقاري بشكل عام العائد على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، والتي انخفضت بشكل كبير خلال الوباء. وتتأثر معدلات الرهن العقاري أيضًا بمشتريات وعائدات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، أو MBS. وتزود هذه المشتريات سوق الرهن العقاري بالسيولة.

كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يقوم بتخفيض مشترياته من MBS من أجل تطبيع السوق بعد الركود الأخير، لكنه حول هذا التخفيض في مارس الماضي مع بداية الوباء. وهي تمتلك الآن أكثر من ثلث سوق MBS.

في بداية عام 2019، كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يحتفظ بمبلغ 1.6 تريليون دولار في وكالة MBS. وقد خفض ذلك المبلغ إلى 1.37 تريليون دولار بحلول منتصف مارس/آذار 2020. وبعد ذلك، عندما دخل الاقتصاد وسوق الإسكان فجأة في حالة سقوط حر بسبب كوفيد، بدأ البنك المركزي في شراء المزيد مرة أخرى. اعتبارًا من الأسبوع الماضي، كان بنك الاحتياطي الفيدرالي يحتفظ بمبلغ 2.2 تريليون دولار من وكالة MBS.

"لقد واصلوا العمل على الطيار الآلي. لا أعتقد أن هناك أي نقاش داخل بنك الاحتياطي الفيدرالي. وقال بيتر بوكفار، كبير مسؤولي الاستثمار في مجموعة بليكلي الاستشارية: "إن بنك الاحتياطي الفيدرالي يخشى التغيير فقط لأنهم لا يريدون أن يُنظر إليه على أنه شكل من أشكال رفع أقدامهم عن الدواسة".

وقد انطلق سوق الإسكان بدوره. لقد أثرت ثقافة البقاء في المنزل التي فرضها الوباء على المستهلكين في المكان الذي يعيشون فيه، ولم يتراجع الطلب على السكن بعد. ولم تؤدي معدلات الرهن العقاري المنخفضة إلا إلى صب الزيت على النار.

"مرة أخرى، لماذا لا يزال بنك الاحتياطي الفيدرالي يشتري محمد بن سلمان؟ وقال بوكفار: "نظرًا لأن تغيرات أسعار المنازل لا يتم تضمينها في مؤشر أسعار المستهلك أو نفقات الاستهلاك الشخصي، فإن السؤال هو متى وكيف يتم تطبيق ذلك على الإيجار المحسوب، ولكن التضخم حقيقي بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل". "بنك الاحتياطي الفيدرالي مسؤول مرة أخرى عن تسعير المشترين لأول مرة."

ورفض متحدث باسم بنك الاحتياطي الفيدرالي التعليق.

ولكن ماذا لو خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي مشترياته تدريجياً مرة أخرى، أو توقف عن شراء محمد بن سلمان تماماً؟

"هل هناك نوع ما من انهيار السيولة أو أزمة الثقة التي ترسل موجة من الصدمة في جميع أنحاء الأسواق المالية؟ وقال ماثيو جراهام، الرئيس التنفيذي للعمليات في Mortgage News Daily: "لقد رأينا ذلك يحدث من قبل ويؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة لأسباب عضوية، ولكن دون الاستفادة من القوة المتزامنة في الأسواق المالية".

"مع أو بدون بنك الاحتياطي الفيدرالي، كانت أسعار الفائدة منخفضة بسبب الوباء. إن معدلات الرهن العقاري بعيدة تماماً عن عائدات سندات الخزانة لأجل عشر سنوات كما كانت على مدى العقد الماضي (ولم تنخفض قط عن هذا النطاق التاريخي في العام الماضي). وقال جراهام إن الأسعار ترتفع بسبب الضوء في نهاية النفق.

وعلى هذا فإن أفضل حجة لفرض الماء البارد على أسعار المساكن هي ببساطة زيادة العرض في السوق وانخفاض الطلب. كان البائعون بطيئين جدًا في التصرف هذا الربيع، لكن المشترين بدأوا في التراجع، وبعضهم تخطى سعر المنازل التي يرغبون في شرائها.

قال: "إن أزمة القدرة على تحمل التكاليف الناتجة عن النمو القوي في أسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري ستثني بعض مشتري المنازل المحتملين عن دخول السوق وتخفف بعض الرياح، مما يؤدي إلى تباطؤ معدل نمو أسعار المنازل بنحو النصف بحلول نهاية عام 2021". سلمى هيب، نائبة كبير الاقتصاديين في شركة CoreLogic.

وأضافت أن نقص المنازل المعروضة للبيع يظل مصدر القلق الأكبر.

وقال هيب: "قد يشعر البائعون المحتملون بالإحباط بسبب عدم قدرتهم على العثور على منزل جديد، وبالتالي يختارون عدم إدراج منازلهم، مما يؤدي إلى حلقة مفرغة من انخفاض المنازل المعروضة للبيع".