Kina har godkendt sine første investeringer i fast ejendom på land i et forsøg på at kanalisere frisk kapital til infrastrukturprojekter og give den skrantende økonomi et meget nødvendigt løft.
En pilotordning vil blive rullet ud i anden halvdel af 2020, efter at de endelige retningslinjer er offentliggjort i slutningen af juni af National Development and Reform Commission (NDRC), den statlige aktivregulator. Det vil fokusere på infrastrukturprojekter i fem dele af landet: de industrielle bælter omkring Shanghai, Hongkong og Beijing, den sydlige ø Hainan og den nye økonomiske zone Xiong'an syd for hovedstaden.
Ordningen vil først være begrænset i skala. Kun gensidige fonde vil have tilladelse til at sælge Reits på børsen Shanghai og Shenzhen. Udstedere har tilladelse til at medtage infrastrukturaktiver med lange tilbagebetalingsperioder - industriparker, datacentre, vejafgange - men skal forhindre traditionelle ejendomme som indkøbscentre, kontorer og hoteller.
Alligevel markerer det en trinændring for Kinas kapitalmarkeder. Det giver investorer på land mulighed for at engagere sig i en aktivklasse, der har tendens til at generere stabile indtægtsstrømme i gode og dårlige tider, og det giver myndighederne en chance for at frigive luft fra en overinfleret ejendomssektor.
Det er usandsynligt, at investorer giver mulighed for. Eng-Kwok Seat Moey, leder af kapitalmarkedskoncernen på DBS, beskriver potentialet i C-Reits-markedet som ”enormt”.
I juni 2019 satte Zhang Zheng, en professor ved Peking Universitets Guanghua School of Management, sin langsigtede værdi mellem 566 milliarder dollars og 1.7 billioner dollars.
Det ville gøre det større end det amerikanske marked, der har 200 børsnoterede Reits med en samlet markedsværdi på $ 1.27 billioner. Australien har 28 børsnoterede Reits med en samlet markedsværdi på $ 125 mia., Hvilket gør det Asiens største marked.
Test af farvande
Da Kina første gang sprang ideen om C-Reits i 2005, stod den over for ”høj aktivinflation, især inden for ejendomssektoren, og dens ejendomsmarkeder var stærkt gearet”, bemærker DBSs Moey. I frygt for endnu mere ejendomsspekulation blev ideen skrotet.
Men verden i 2020 er meget anderledes. To hovedårsager til at bevæge sig nu er at få gæld fra statsejede virksomheder og kommunale finansieringsbiler og at finansiere en ny runde af økonomiforstærkende infrastrukturopbygning.
|
John Lam, UBS Global Research |
”Vi vil sandsynligvis se den første infrastruktur, Reits rammer markedet inden for de næste 12 måneder,” siger John Lam, leder af Hong Kong og Kina ejendom ved UBS Global Research.
De første børsnoterede ejendomsstøttede Reits skulle derefter begynde at vises to eller tre år fra nu.
Bankfolk siger, at en af de første til at teste farvandet vil være Yuexiu Property Company, der er baseret i den sydlige by Guangzhou. Firmaet opfylder NDRC's nøglekriterier. Det har et klart defineret ejerskab - dets hovedaktionær er Guangzhou Yuexiu, den kommunale regerings investeringsselskab - og det har været i drift i mere end tre år og genererer en stabil strøm af indkomst.
Det har også form, efter at have flyttet sin tillægsinvestering til ejendom, Yuexiu Reit, i Hong Kong i 2009. Reit ejer ejendom i Guangzhou og i den centrale by Wuhan, fødestedet for Covid-19-pandemien.
Distributionsindtægter faldt 10.4% året før i 2019 til Rmb761 millioner (106 millioner dollars), mens dens aktier faldt i værdi med en tredjedel i året til 27. maj. Blandt de vigtigste aktionærer er BlackRock, Norges Bank og Vanguard-gruppen.
Moderselskabet ejer også - via et andet Hong Kong-baseret datterselskab, Yeuxiu Transport - en række vejafgange, motorveje og broer i det centrale Kina. Analytikere forventer, at nogle af disse aktiver vil gå pænt ind i en Reit på land.
Rigtigt tidspunkt at lancere
Efter mange års forsinkelse, hvor Reits-udstedelsen steg i Singapore og endda fandt et niche, men modtageligt publikum i Indien, har Beijing endelig forpligtet sig til aktivklassen. Det har tidligere godkendt kvasi-Reits, hvoraf Penghua Qianhai Vanke Reit er den nærmeste ting til en investering i fast ejendom. Børsnoteret i 2015 manglede det afgørende en diversificeret portefølje, mens dens kuratorer ikke ejede trustens underliggende aktiver.
Kina har ventet på det rigtige tidspunkt at lancere dette marked i årevis, siger bankfolk. Dens beslutning om at gøre dette forud for Covid-19 - NDRC og China Securities Regulatory Commission har været involveret i aktiv planlægning i mindst et år. Begge agenturer besluttede, med landet over for en skarp økonomisk dip, at det rigtige tidspunkt var nu.
Det kunne have været længere. Eksperter peger på et afslag på at indhule skattefritagelser og et konservativt gearingsniveau, som det fastsatte til 20%.
"Vi ville gerne have set et forhold mellem 30% og 35%," tilføjer DBS's Seat og bemærker, at Singapore satte sit gearingsniveau til 35% af den samlede ejendomsværdi, da det lancerede aktivklassen i 2002. Hun tilføjer: "Malaysia, Thailand og Hong Kong har testet de højere niveauer, og det fungerer. ”
Men bankfolk er tilfredse med det, de ser. I årevis raslede sporene, men intet dukkede op. Nu har Kina åbnet døren til C-Reits, alle øjne vil være på det første salg. Hvis det går godt, og mursten og mørtel tilføjes mixen, markedet, siger Abby Wang, en partner for finansielle tjenester ved KPMG i Shanghai, "vil vokse eksponentielt".
Signal2forex.com - Bedste Forex robotter og signaler
