Auf dem heutigen Immobilienmarkt ist es besser zu mieten als zu kaufen

Das ist zweifellos die Frage, die sich jeder am häufigsten stellt, der in sein erstes Eigenheim einzieht oder für den Ruhestand in eine kleinere Wohnung umzieht. Soll ich kaufen oder mieten?

Fast ein Jahrzehnt lang lautete die Antwort: Kaufen. Der Einbruch der Immobilienpreise und die rekordniedrigen Hypothekenzinsen machten den Kauf und Besitz eines Eigenheims sowohl günstiger als auch günstiger als die Miete und zu einer besseren Investition.

Jetzt hat sich das Blatt gewendet.

Rasch steigende Immobilienpreise und höhere Hypothekenzinsen haben die Miete in den Mittelpunkt der Kalkulation gerückt. Die monatlichen Kosten für den Kauf und Besitz eines Eigenheims sind im vergangenen Jahr um 14 Prozent gestiegen, mehr als das Dreifache der jährlichen Steigerung der Mieten im ganzen Land, wie realtor.com berichtet. Die Mieten sind nur um 4 Prozent gestiegen. Die Zahl der lokalen Immobilienmärkte, in denen Mieten günstiger ist als Kaufen, wächst täglich.

„Selbst wenn man große Vorabkosten wie eine Anzahlung außer Acht lässt, halten die steigenden monatlichen Kosten wahrscheinlich viele Menschen vom Kauf ab“, sagte Danielle Hale, Chefökonomin bei realtor.com. „Heute leben nur 41 Prozent der Menschen in einem Bezirk, in dem sich eine Familie mit mittlerem Einkommen ein Eigenheim zum mittleren Listenpreis leisten kann, und die Erschwinglichkeit ist im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen.“

Nach der Finanzkrise und dem Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken fielen die Immobilienpreise dramatisch. Millionen von Häusern wurden zwangsversteigert und zu Schleuderpreisen verkauft. 2012 erreichten die Immobilienpreise schließlich ihren Tiefpunkt und begannen dann wieder zu steigen. In den letzten drei Jahren beschleunigten sich die Gewinne dramatisch, und heute sind Häuser in den meisten Teilen des Landes mehr wert als auf dem aufgeblähten Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2006.

„Das ist normal“, sagte Richard Bernstein von Richard Bernstein Advisors in der Sendung „Squawk Box“ von CNBC. „Der Wohnungsbau ist ein Sektor, der sich in einem frühen Zyklus befindet. Die Zinsen sind niedrig, die Einkommen beginnen zu wachsen, sodass man in einem frühen Zyklusumfeld kaufen kann, aber in einem späteren Zyklus steigen die Zinsen, die Immobilienpreise steigen, und es ist schwieriger zu kaufen.“

Der jüngste Anstieg der Immobilienpreise ist auf ein Ungleichgewicht des Angebots auf dem Markt zurückzuführen: zu viel Nachfrage und zu wenig Angebot. Dadurch hat sich die Gleichung wieder auf die Miete verlagert, obwohl die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind.

Den Immobilien- und Mietpreisen vom Juli zufolge war der Kauf eines Eigenheims in nur 35 Prozent der US-Bundesstaaten günstiger als die Miete. Das ist ein deutlicher Rückgang im Vergleich zu 44 Prozent vor nur einem Jahr.

Und Mieten ist nicht nur billiger, es kann jetzt auch eine bessere Investition sein. Laut einer neuen Studie der Fakultät der Florida Atlantic University und der Florida International University ist Mieten und die Reinvestition der Ersparnisse aus der Miete im Durchschnitt besser als der Besitz und der Aufbau von Eigenheimkapital, was die Vermögensbildung angeht. Das ist das erste Mal seit 2010, dass Mieten besser ist als Kaufen.

In 16 der 23 untersuchten Metropolen ist Mieten eine bessere Investition als Kaufen. Zu diesen Städten zählen Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco und Seattle. In weiten Teilen des Mittleren Westens und Nordostens ist Kaufen jedoch immer noch besser als Mieten. Chicago und Cleveland weisen die besten Eigentumswerte auf.

Was also bedeutet dies alles für den Wohlstand des Durchschnittsamerikaners und die Gesundheit des Immobilienmarktes?

„Da der Besitz eines Eigenheims historisch eine wichtige Quelle für die Vermögensbildung von Haushalten war, könnte es problematisch werden, wenn dieser Trend zu lange anhält“, sagte Hale. „Selbst an Orten, wo Mieten derzeit erschwinglicher sind, bieten steigende Immobilienpreise Eigenheimkäufern die Möglichkeit, Vermögen aufzubauen.“

Was die Immobilienpreise betrifft, wird die Verschiebung der Nachfrage vom Kauf hin zur Miete die überhitzten Immobilienpreise wahrscheinlich abkühlen. Tatsächlich geschieht das bereits. Zum ersten Mal seit mehreren Jahren war das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern im Juli im Vergleich zum Vorjahr nicht geringer. Es blieb unverändert. Darüber hinaus steigen die Immobilienpreise zwar immer noch, aber langsamer, was bedeutet, dass die Verkäufer eine etwas nachlassende Nachfrage erleben, da die Käufer an eine Grenze stoßen, die sie sich nicht mehr leisten können.

Sofern es nicht zu größeren Katastrophen außerhalb der Region kommt, ist ein Rückgang der Immobilienpreise höchst unwahrscheinlich, zumindest nicht auf nationaler Ebene.

„Die Zinsen sind niedrig und es gibt nur wenige Ramschhypotheken“, sagte William Hardin, Direktor des Jerome Bain Real Estate Institute von Florida International. „Außerdem sind Beschäftigung, Einkommen und Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer gestiegen. Das sind alles gute Zeichen für einen diesmal reibungsloseren Übergang.“