המבקרים מטיחים את הפד כשמחירי הדירות עולים בקצב היסטורי

העליות במחירי הבתים מואצות בקצב מדאיג, הניזונות מאינפלציה הקשורה למגפת קוביד, שיש הטוענים שהיא לא מקבלת מספיק תשומת לב מהפדרל ריזרב.

מחירי הדירות בארץ בינואר עלו ב-11.2% משנה לשנה, על פי מדד S&P CoreLogic Case-Shiller העדכני ביותר. זהו הרווח השנתי הגדול ביותר מזה כמעט 15 שנים.

לשם השוואה, עליות המחירים השנתיות היו 10.4% בדצמבר, 9.5% בנובמבר, 8.4% באוקטובר, 7% בספטמבר, 5.8% באוגוסט ו-4.8% ביולי האחרון. בינואר 2020, הרווח השנתי היה רק ​​3.9%, והמהלכים החודשיים היו בחלקים קטנים, לא אחוזים שלמים.

"במשך יותר מ-30 שנה של נתוני S&P CoreLogic Case-Shiller, השינוי של ינואר משנה לשנה נמצא בנוחות בעשירון העליון. החוזק הזה בא לידי ביטוי בכל 20 הערים", ציין קרייג לזרה, מנהל ומנהל עולמי של אסטרטגיית השקעות אינדקס ב-S&P Dow Jones Indices. "עליות המחירים של ינואר בכל עיר הן מעל לרמה החציונית של אותה עיר, ומדורגות ברבעון העליון של כל הדוחות ב-18 ערים."

הסיבה העיקרית לכך שמחירי הדירות עולים כעת כל כך מהר היא שהביקוש החזק מתנגש מול היצע נמוך שיא. מלחמות הצעות על בתים הן כעת הכלל, לא היוצא מן הכלל.

אבל גם שיעורי המשכנתא משחקים תפקיד מפתח, כזה שהונדס על ידי הפדרל ריזרב.

בעוד שהשיעורים עולים מעט כעת, הם עדיין קרובים לשפל היסטורי, לאחר שקבעו יותר מתריסר שפל חדשים בשנה שעברה. שיעורי המשכנתא עוקבים באופן רופף אחר התשואה על שטר האוצר ל-10 שנים, אשר ירד באופן דרמטי במהלך המגיפה. שיעורי המשכנתא מושפעים גם מהרכישות והתשואות של ניירות ערך מגובי משכנתאות של סוכנות, או MBS. רכישות אלו מספקות לשוק המשכנתאות נזילות.

הפדרל ריזרב הפחית את רכישותיו של MBS כדי לנרמל את השוק לאחר המיתון האחרון, אך הוא הפך את הירידה הזו במרץ האחרון עם תחילת המגיפה. כיום היא מחזיקה ביותר משליש משוק ה-MBS.

בתחילת 2019, הפד החזיק ב-1.6 טריליון דולר בסוכנות MBS. זה הפחית את זה ל-1.37 טריליון דולר עד אמצע מרץ 2020. ואז, כשהכלכלה ושוק הדיור היו פתאום בצניחה חופשית של קוביד, הבנק המרכזי החל שוב לקנות יותר. נכון לשבוע שעבר, הפד החזיק ב-2.2 טריליון דולר של סוכנות MBS.

"הם המשיכו בטייס אוטומטי. אני לא חושב שהיה דיון כלשהו בתוך הפד. הפד פשוט מפחד לשנות כי הם לא רוצים שזה ייראה כצורה של הורדת הרגל מהדוושה", אמר פיטר בוקוואר, מנהל השקעות ראשי בקבוצת Bleakley Advisory Group.

שוק הדיור, בתורו, התפוצץ. תרבות השהייה בבית של המגיפה פגעה בצרכנים במקום בו הם גרים, והביקוש לדיור עדיין לא ירד. שיעורי משכנתא נמוכים רק הוסיפו שמן למדורה.

"שוב, מדוע הפד עדיין קונה MBS? מכיוון ששינויים במחירי הדירות אינם כלולים במדד המחירים לצרכן או ב-PCE, השאלה היא מתי ואיך זה מסתנן לשכר דירה זקוף, אבל האינפלציה היא אמיתית עבור אלה שמחפשים לקנות בית", אמר בווקוואר. "הפד שוב אחראי לתמחור קונים ראשונים".

דובר הפד סירב להגיב.

אבל מה אם הפד יצמצם שוב את רכישותיו, או יפסיק לקנות MBS כליל?

"האם יש איזשהו התמוטטות נזילות או משבר אמון ששולח גל הלם בשווקים הפיננסיים? ראינו את זה קורה בעבר וזה מביא לכך שהריבית נעה נמוכה יותר מסיבות אורגניות, אך ללא היתרון של חוזק בו-זמנית בשווקים הפיננסיים", אמר מתיו גרהם, סמנכ"ל התפעול של Mortgage News Daily.

"עם או בלי הפד, הריבית הייתה נמוכה בגלל המגיפה. שיעורי המשכנתא רחוקים בדיוק מהתשואות של משרד האוצר ל-10 שנים כפי שהיו בעשור האחרון (והם מעולם לא פרצו מתחת לטווח ההיסטורי הזה בשנה האחרונה). התעריפים עולים בגלל האור בקצה המנהרה", אמר גרהם.

המקרה הטוב ביותר עבור מים קרים במחירי הבתים, אם כן, הוא פשוט יותר היצע בשוק ופחות ביקוש. המוכרים היו איטיים מאוד לפעול באביב הזה, אבל הקונים מתחילים לסגת, חלקם מתומחרים מהבתים שהם היו רוצים לרכוש.

"משבר סבירות הנובע מצמיחת מחירי דירות חזקה ושיעורי משכנתאות גבוהים יותר ירתיע חלק מרוכשי דירות פוטנציאליים מלהיכנס לשוק ויוציא קצת רוח מהמפרשים שלו, ויאט את קצב צמיחת מחירי הדירות בכמחצית עד סוף 2021", אמר. סלמה הפ, סגנית הכלכלנית הראשית ב-CoreLogic.

המחסור בבתים למכירה נותר החשש הגדול ביותר, היא הוסיפה.

"מוכרים פוטנציאליים עשויים להיות מיואשים בגלל חוסר היכולת שלהם למצוא בית חדש ולאחר מכן לבחור לא לרשום את הבית שלהם - מה שמוביל למעגל קסמים של ירידה בבתים למכירה", אמר הפ.