Прямые кредиторы нацелены на недвижимость

По данным исследовательской фирмы Preqin, частные капитальные активы под управлением в сфере недвижимости удвоились с $ 408 млрд в декабре 2007 до $ 811 млрд. В июне 2017. Поскольку банки проявляют небольшой аппетит к возврату долгосрочного кредитования недвижимости, частные и институциональные кредиторы наращивают планку, особенно на рынке малого и среднего размера. Используя быстро развивающийся спектр стратегий, эти кредиторы, вероятно, станут важной особенностью финансирования недвижимости

Управляющий активами в Великобритании Шредерс давно определил средние коммерческие займы коммерческой недвижимости в США в качестве цели.  

«Это особенно привлекательная часть рынка, - говорит Джефф Уильямс (Jeff Williams), менеджер фонда с фиксированным доходом, в секретной кредитной группе Schroders в Нью-Йорке. «Существует меньше конкуренции, чем рынок для крупных кредитов, и мы не конкурируем со многими фондами недвижимости. Вы можете получить очень качественные кредиты с более высокой доходностью ».

Один из способов для крупного институционального игрока получить доступ к этим кредитам - это купить в местном прямом кредиторе и, критически, один со своей собственной сервисной платформой. С этой целью Schroders недавно инвестировал 20% в акционерный капитал в американском A10 Capital, который базируется в Бойсе, Айдахо и Далласе, штат Техас. 

Фирма пишет кредиты от $ 1 миллионов до более $ 30 миллионов за коммерческую недвижимость и является авторизованным продавцом и обслуживающим пилот-программой Freddie Mac для одиночной аренды (SFR). 

Шредерс инвестировал в компанию вместе с Gemspring Capital, частной инвестиционной компанией среднего класса, расположенной в Вестпорте, штат Коннектикут. Теперь фирмы имеют контрольный пакет акций компании.

Еще один прямой кредитор, нацеленный на меньший конец рынка недвижимости, - это Omni Partners в Великобритании.  

Лондонская фирма, которая имеет $ 1.2 миллиард AuM, управляет частной кредитной стратегией, специализирующейся на долгах с недвижимостью наряду с отдельным хедж-фондом, основанным на акциях. Он управляет тремя обеспеченными кредитными фондами, ориентируясь на жилую недвижимость Великобритании. Он фокусируется далее на самом маленьком конце рынка со средним размером кредита только £ 350,000, предоставляя профессиональные инвесторы - либо профессиональные арендодатели, либо мелкие девелоперы. 

«Это привлекательное предложение о риске / вознаграждении», - объясняет Элисса фон Бромссен-Клювер, управляющий директор, кредитные и кредитные фонды Omni Partners. «Пакет безопасности по кредитам значительно лучше, чем для других видов кредитования. Ваши права в качестве кредитора являются сильными, и вы можете продолжить приемный маршрут и стать залогодержателем во владении. Это намного лучше, чем традиционное прямое кредитование ».

Оппортунистическая стратегия

Шредерс работает с A10 в течение последних пяти лет, участвуя в частном хранилище и андеррайтинге старших мостовых кредитов. Он также купил субординированные мезонины и банкноты за старшими кредитами в рамках более оппортунистической стратегии. 

Средний рынок США видел, что традиционные региональные и общинные банки, предоставляющие недвижимость, постепенно достигают пределов своих возможностей, поэтому прямые кредиторы могут использовать повышенный интерес со стороны институциональных инвесторов, предлагая вместо них 15-20-год фиксированные ставки CRE. 

Американские страховщики, такие как Met Life и New York Life, являются видными кредиторами, но теперь неамериканские инвесторы перемещаются через прямых кредиторов, привлеченных потенциалом сопоставления ответственности этих активов. 

«У британских страховых компаний большой интерес, так как это открывает возможности для более долгосрочных активов с фиксированной процентной ставкой», - говорит Уильямс Euromoney. «Долгосрочные постоянные кредиты предоставляют 50 базовые точки для дополнительного дохода 75bp, что имеет смысл, когда спрэды не слишком широки». 

Банки могут быть не такими конкурентоспособными, как в этой части среднего рынка, но - спустя десятилетие после краха Lehman Brothers - секьюритизация снова становится все более дешевым источником финансирования кредитов на рынке недвижимости на средние рынки. 

«Рынок CMBS [коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой] неправильно оценивает кредитный риск, поскольку инвесторы спускаются вниз по кредитной кривой и гонятся за доходностью», - предупреждает Уильямс. «Нам нравится отказываться от ликвидности и переходить на ссуды с более низким LTV [ссуды до стоимости] на менее загруженных рынках». 

Он видит, что залоговое пространство ссудного займа все больше переполняется. 

«CLO очень благоприятны для эмитентов на данный момент», - говорит он. «Мы почти находимся на стадии выхода на ваш рынок: мы видим сделки от парней, которые только создали магазин пару месяцев назад. Это дает A10 возможность расширить разнообразие - если есть возможность кредитования, которая слишком велика для них, тогда мы можем участвовать. Мы можем быть там.

Жилье в Великобритании

Стратегия недвижимости Omni развивалась от того, чтобы занять высокие капитальные и семейные офисные деньги в уставном капитале. Опять же, это продукт традиционного банковского финансирования, который высыхает - в данном случае в жилом помещении Великобритании. 

Фонд предоставляет краткосрочные займы на недвижимость 12-месяца и выходы, продавая единицы - часто в растущие ряды британских банков-претендентов. 

В то время как конкуренты, такие как Secure Trust, являются наиболее конкурентоспособными на выходе, другие прямые кредиторы и одноранговые игроки также проявляют более пристальный интерес к этой сделке. Особенно активен Together Financial, у которого в конце марта была выдающаяся кредитная книга британских розничных и коммерческих ипотечных кредитов в размере £ 2.8. Он профинансировал его расширение на частном рынке секьюритизации.

«Мы структурировали закрытый фонд с более частным капиталом, чем функции хедж-фондов», - объясняет Клювер. «Один из самых больших рисков - риск реализации: можете ли вы продать? Если вы закрыты, вы можете не спешить. Брексит подтвердил решение о выходе на закрытый фонд ». 

Фирма имеет три обеспеченных кредитных фонда, вторая из которых была поднята в 2016 и вернула расчетную чистую внутреннюю норму прибыли 11% на сегодняшний день. 

Кривая доходности инвертируется для прямых кредиторов недвижимости с краткосрочным кредитованием, например, это гораздо более привлекательно, чем написание ипотечных кредитов 25. Таким образом, это еще одна стратегия, которая может привлечь больше потенциальных инвесторов, которые ищут недвижимость. 

«Фраза« прямое кредитование »была очень кооптирована небольшим и средним корпоративным пространством», - говорит Клювер. «Если вы не можете быть очень креативным или сосредоточиться на географии или найти интересное место, где вы можете стать надежным игроком, это единственное место, где вы можете попасть. Это действительно трудно отличить себя».