Китай затвердив свої перші берегові інвестиційні трасти в нерухомість, намагаючись направити свіжий капітал в інфраструктурні проекти та дати своїй хворій економіці вкрай необхідний імпульс.
Пілотна схема буде запроваджена у другій половині 2020 року після того, як остаточні рекомендації опублікує наприкінці червня Національна комісія розвитку та реформ (NDRC), державний регулятор активів. Він буде зосереджений на інфраструктурних проектах у п’яти частинах країни: промислових поясах навколо Шанхаю, Гонконгу та Пекіна, південному острові Хайнань та новій економічній зоні Сюн’ань на південь від столиці.
Схема спочатку буде обмежена за масштабом. Тільки взаємним фондам буде дозволено продавати Reits на Шанхайській і Шеньчженській біржах. Емітентам буде дозволено включати інфраструктурні активи з тривалими термінами окупності – індустріальні парки, центри обробки даних, платні дороги – але повинні виключати традиційну нерухомість, як-от торгові центри, офіси та готелі.
Незважаючи на це, це знаменує собою поетапні зміни для ринків капіталу Китаю. Це дозволяє береговим інвесторам брати участь у класі активів, який має тенденцію генерувати постійні потоки доходів у хороші та погані часи, а також дає органам влади шанс вивільнити повітря із завищеного сектора нерухомості.
Інвестори навряд чи упустять цю можливість. Енг-Квок Сіт Моі, керівник групи ринків капіталу в DBS, описує потенціал ринку C-Reits як «величезний».
У червні 2019 року Чжан Чжен, професор Школи менеджменту Гуанхуа Пекінського університету, оцінив його довгострокову вартість від 566 мільярдів до 1.7 трильйона доларів.
Це зробило б його більшим, ніж ринок США, який налічує 200 біржових акцій із загальною ринковою вартістю 1.27 трильйона доларів. Австралія має 28 біржових Reits із загальною ринковою капіталізацією в 125 мільярдів доларів, що робить її найбільшим ринком в Азії.
Випробування вод
Коли Китай вперше озвучив ідею C-Reits у 2005 році, він зіткнувся з «високою інфляцією активів, особливо в секторі нерухомості, а його ринки нерухомості були дуже налаштовані», зазначає Моі з DBS. Побоюючись нових спекуляцій нерухомістю, цю ідею відмовилися.
Але світ у 2020 році зовсім інший. Дві основні причини для того, щоб рухатися зараз, — це зняти борги з держпідприємств і фінансових засобів місцевого самоврядування, а також профінансувати новий раунд будівництва інфраструктури, що стимулює економіку.
|
Джон Лем, UBS Global Research |
«Ймовірно, що перша інфраструктура Reits з’явиться на ринку протягом наступних 12 місяців», – говорить Джон Лем, керівник відділу нерухомості Гонконгу та Китаю в UBS Global Research.
Перші внесені в список Reits, забезпечені нерухомістю, повинні з’явитися через два-три роки.
Банкіри кажуть, що однією з перших перевірить воду буде Yuexiu Property Company, що базується в південному місті Гуанчжоу. Фірма відповідає ключовим критеріям лістингу NDRC. Вона має чітко визначену власність – її основним акціонером є Гуанчжоу Юексю, інвестиційна корпорація муніципальної влади – і вона працює більше трьох років і приносить стабільний потік доходу.
Він також має форму, розмістивши свій інвестиційний фонд офшорної нерухомості Yuexiu Reit в Гонконзі в 2009 році. Reit володіє нерухомістю в Гуанчжоу і в центрі міста Ухань, батьківщині пандемії Covid-19.
Дохід від розповсюдження впав на 10.4% у річному обчисленні в 2019 році до 761 мільйона юанів (106 мільйонів доларів), тоді як його акції впали на третину за рік до 27 травня. Серед відомих акціонерів – BlackRock, Norges Bank і Vanguard Group.
Материнська компанія також володіє – через іншу дочірню компанію в Гонконзі, Yeuxiu Transport – безліч платних доріг, швидкісних доріг і мостів у центральному Китаї. Аналітики очікують, що деякі з цих активів будуть акуратно розміщені в береговому Reit.
Правильний час для запуску
Після багатьох років затримки, коли випуск Reits зріс у Сінгапурі і навіть знайшов свою нішу, але сприйнятливу аудиторію в Індії, Пекін нарешті прийняв клас активів. Раніше він затверджував квазі-Reits, з яких найближчим до інвестиційного фонду нерухомості є Penghua Qianhai Vanke Reit. У 2015 році йому не вистачало диверсифікованого портфеля, а його довірені особи не володіли базовими активами трасту.
Китай роками чекав слушного часу для запуску цього ринку, кажуть банкіри. Його рішення зробити це випереджає Covid-19 – NDRC і Комісія з регулювання цінних паперів Китаю займаються активним плануванням щонайменше протягом року. Обидва агентства вирішили, що країна зіткнулася з різким економічним спадом, що настав правильний час.
Це могло піти далі. Експерти вказують на відмову поступатися податковим звільненням, а також на консервативний рівень фінансування, який він зафіксував на рівні 20%.
«Ми хотіли б бачити співвідношення 30% до 35%», - додає Seat DBS, відзначаючи, що Сінгапур встановив рівень 35% загальної вартості нерухомості, коли запустив клас активів у 2002 році. Вона додає: «Малайзія, Таїланд і Гонконг випробували вищі рівні, і це працює».
Але банкіри задоволені побаченим. Доріжки роками тріщали, але нічого не з’являлося. Тепер Китай відкрив двері для C-Reits, усі очі будуть прикуті до першого продажу. Якщо все піде добре, і до суміші додадуть звичайні речі, ринок, каже Еббі Ван, партнер з фінансових послуг KPMG у Шанхаї, «виросте в геометричній прогресії».
Signal2forex.com - кращі роботи та сигнали Forex
