Критики б'ють ФРС, оскільки ціни на житло зростають історичними темпами

Зростання цін на житло прискорюється тривожними темпами, що спричинене інфляцією, пов’язаною з пандемією Ковіда, яка, як стверджують деякі, не отримує достатньої уваги з боку Федерального резерву.

Ціни на житло в національному масштабі в січні зросли на 11.2% у порівнянні з минулим роком, згідно з останнім індексом S&P CoreLogic Case-Shiller. Це найбільший щорічний приріст за майже 15 років.

Для порівняння, річний приріст цін склав 10.4% у грудні, 9.5% у листопаді, 8.4% у жовтні, 7% у вересні, 5.8% у серпні та 4.8% у липні минулого року. У січні 2020 року річний приріст становив лише 3.9%, а щомісячні переміщення мали невеликі частки, а не цілі відсоткові пункти.

“За більш ніж 30 років даних S&P CoreLogic Case-Shiller, зміни січня за рік за рівнем комфорту відповідають вищому децилю. Ця сила відображається у всіх 20 містах », - зазначив Крейг Лаццара, керуючий директор та глобальний керівник інвестиційної стратегії індексу в S&P Dow Jones Indices. "Зростання цін у січні в кожному місті перевищує середній рівень цього міста і посідає перше місце в квартилі всіх звітів у 18 містах".

Основна причина, що ціни на житло зараз так швидко зростають, полягає в тому, що високий попит стикається з рекордно низькою пропозицією. Зараз торги за будинки є правилом, а не винятком.

Але іпотечні ставки також відіграють ключову роль, розроблену Федеральним резервом.

Хоча зараз ставки незначно зростають, вони все ще знаходяться поблизу історичних мінімумів, встановивши більше десятка нових мінімумів минулого року. Іпотечні ставки вільно слідують за прибутковістю 10-річної казначейської записки, яка різко впала під час пандемії. На ставки іпотечного кредитування також впливають придбання та дохідність цінних паперів, забезпечених агентом, або MBS. Ці покупки забезпечують іпотечний ринок ліквідністю.

Федеральний резерв скорочував свої закупівлі MBS для того, щоб нормалізувати ринок після останньої рецесії, але це змінилося приблизно в березні минулого року з початком пандемії. Зараз йому належить більше третини ринку MBS.

На початку 2019 року ФРС утримувала 1.6 трлн дол. В агентстві MBS. Це скоротилося до $ 1.37 трлн до середини березня 2020 року. Потім, коли економіка та ринок житла раптово пережили вільне падіння в Ковіді, центральний банк знову почав купувати більше. Станом на минулий тиждень ФРС утримувала 2.2 трильйона доларів агентства MBS.

“Вони продовжували на автопілоті. Я не думаю, що у ФРС було обговорення. ФРС просто боїться змін, оскільки вони не хочуть, щоб це сприймалося як форма зняття ноги з педалі », - заявив Пітер Буквар, головний директор з інвестицій в Bleakley Advisory Group.

У свою чергу, ринок житла вибухнув. Культура пандемії "залишатися вдома" вражає споживачів буквально там, де вони живуть, і попит на житло ще не полегшився. Низькі іпотечні ставки лише підлили масла у вогонь.

“Знову ж таки, чому ФРС все ще купує MBS? Оскільки зміни цін на житло не входять ні в ІСЦ, ні в PCE, питання полягає в тому, коли і як це відфільтровується у приписану оренду, але інфляція реальна для тих, хто хоче придбати житло ”, - сказав Буквар. "ФРС знову відповідає за встановлення цін на покупців, які вперше придбали".

Представник ФРС відмовився коментувати.

Але що, якби ФРС знову зменшив кількість покупок або взагалі припинив купувати MBS?

“Чи є якийсь зрив ліквідності або криза довіри, яка викликає ударну хвилю на всіх фінансових ринках? Ми бачили це раніше, і це призводить до того, що ставки знижуються з органічних причин, але без переваг одночасної сили на фінансових ринках », - сказав Метью Грем, головний операційний директор Mortgage News Daily.

«З ФРС або без нього ставки були низькими через пандемію. Ставки за іпотечним кредитом точно такі ж далекі від 10-річної прибутковості казначейства, як і протягом останнього десятиліття (і за минулий рік вони ніколи не перевищували цього історичного діапазону). Тарифи зростають завдяки світлу в кінці тунелю », - сказав Грем.

Тож найкращим випадком для холодної води за цінами на житло є просто більша пропозиція на ринку та менший попит. Продавці дуже повільно діяли цієї весни, але покупці починають відступати, деякі ціни виходять з будинків, які вони хотіли б придбати.

"Криза доступності внаслідок сильного зростання цін на житло та вищих ставок іпотечного кредитування стримуватиме деяких потенційних покупців житла виходити на ринок та витягувати з нього вітрила, сповільнюючи темпи зростання цін на житло приблизно до половини до кінця 2021 року", Сельма Хепп, заступник головного економіста CoreLogic.

Відсутність будинків для продажу залишається найбільшим занепокоєнням, додала вона.

"Потенційні продавці можуть знеохотитись тим, що не можуть знайти новий будинок, а згодом не хочуть перераховувати власні будинки, що призводить до порочного циклу спаду будинків на продаж", - сказав Хепп.