WeWork có giá trị thấp hơn 70% so với lần huy động tiền gần đây nhất, 'trưởng khoa định giá' của NYU cho biết

Theo một chuyên gia định giá được theo dõi rộng rãi, WeWork chỉ đáng giá một phần nhỏ trong việc huy động tiền ở thị trường tư nhân.

Aswath Damodaran, giáo sư tài chính tại Trường Kinh doanh Stern tại NYU, người đôi khi được gọi là “trưởng khoa định giá”, đã phân tích bản cáo bạch của công ty khởi nghiệp được nộp vào tháng 14. Dựa trên thủ tục giấy tờ trước khi IPO đó, ông cho biết vốn chủ sở hữu của WeWork trị giá 70 tỷ đô la - thấp hơn khoảng XNUMX% so với mức định giá thị trường tư nhân mới nhất của nó.

Khoản đầu tư cuối cùng của SoftBank vào WeWork với mức định giá 47 tỷ USD đã bị thách thức khi tiến tới đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng. Các nguồn tin nói với David Faber của CNBC vào tuần trước rằng mục tiêu định giá cho công ty bất động sản đang bị cắt giảm khoảng 20 tỷ USD vì nhu cầu yếu. CNBC đã đưa tin trong tuần này rằng SoftBank, nhà đầu tư bên ngoài lớn nhất của WeWork, đang thúc đẩy việc hoãn IPO.

WeWork, được thành lập vào năm 2010 bởi Giám đốc điều hành Adam Neumann, cho thuê không gian làm việc cho các công ty mới thành lập và các doanh nghiệp khác. Theo trang web của mình, WeWork cam kết "nâng cao ý thức tập thể của thế giới bằng cách mở rộng hạnh phúc và giải phóng sức mạnh siêu việt của mỗi con người."

Một lý do chính khiến Damodaran hoài nghi là các khoản nợ bất động sản của WeWork. Theo ước tính của Damodaran, công ty đã tích lũy khoản nợ 23.8 tỷ USD, bao gồm cả các cam kết cho thuê. Điều đó khiến nó dễ bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế và các cú sốc trên thị trường bất động sản, ông nói.

“Hy vọng rằng khi công ty trưởng thành và các chủ sở hữu cho thuê của nó già đi, họ sẽ có lãi, nhưng đây là một mô hình được xây dựng trên góc cạnh của con dao mà theo thiết kế, sẽ nhạy cảm với những xáo trộn kinh tế nhỏ nhất,” ông nói trong một blog bài đăng.

Damodaran cho biết ngay cả giá trị vốn chủ sở hữu 15 tỷ đô la hoặc 20 tỷ đô la “đòi hỏi phải kéo dài các giả định đến điểm phá vỡ” và rằng có “toàn bộ các kịch bản hợp lý trong đó vốn chủ sở hữu không có giá trị gì”.

“Đối với câu hỏi liệu WeWork có thể trị giá 40 tỷ USD, 50 tỷ USD hoặc hơn hay không, câu trả lời là có thể nhưng chỉ khi công ty có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn mức trung bình, trong khi vẫn duy trì mức tăng trưởng cao ngất ngưởng,” ông nói.

WeWork từ chối bình luận về việc định giá hoặc đánh giá của Damodaran về công ty.

Theo Damodaran, mức giá đó chủ yếu dựa vào khả năng “kể chuyện” của CEO, thay vì các chỉ số tài chính. Theo nghĩa đó, Damodaran cho biết WeWork “có nhiều thành phần giống như công ty xét nghiệm máu thất bại Theranos và giá trị của nó được xây dựng dựa trên“ một nhân cách hơn là một doanh nghiệp ”.

Ông nói: “Như chúng ta đã thấy với Theranos, trong sự sa sút nhanh chóng từ ân sủng, có một mặt tối đối với các công ty sản xuất truyện và nó bắt nguồn từ thực tế rằng giá trị được xây dựng dựa trên một nhân cách chứ không phải là một doanh nghiệp. “Khi nhân cách vấp ngã hoặc hành động theo cách được coi là không đáng tin cậy, câu chuyện chạy trốn có thể nhanh chóng biến thành một câu chuyện hỗn loạn, nơi các thành phần đông lại.”

Theranos, từng được định giá là 9 tỷ USD, được thành lập bởi Elizabeth Holmes, người bỏ học tại Stanford. Nó sau đó đã thất bại sau khi tuyên bố sai lầm rằng nó đã nghĩ ra một xét nghiệm máu chỉ cần một mũi chích máu. Damodaran không cho rằng WeWork là một kẻ lừa đảo.

Ông nói: “Định giá là cầu nối giữa câu chuyện và con số, và đối với các công ty trẻ, câu chuyện là động lực thúc đẩy các con số chứ không phải ngược lại. “Có một mối nguy hiểm khi các câu chuyện quy định, và đặc biệt là nếu các con số trở thành đạo cụ hoặc bị bỏ qua, thì việc định giá gắn liền với một công ty có thể mất giá trị của nó.

Chắc chắn, không có gì lạ khi các nhà đầu tư đặt cược sớm vào những người sáng lập có tầm nhìn xa của các công ty trẻ. Mark Zuckerberg tại Facebook và Jeff Bezos của Amazon là một trong những nhà sáng lập đầy tham vọng khiến các nhà đầu tư ban đầu phấn khích, những người đặt cược vào chiến lược dài hạn của họ.

Tuy nhiên, Damodaran cho biết ông “về cơ bản là không tin tưởng” WeWork, nhưng sẵn sàng cung cấp cho nó lợi ích của sự nghi ngờ và sẽ không loại bỏ tiềm năng của nó mà không thử cung cấp. Ông ấy đã đạt được một số lợi thế: WeWork đáp ứng nhu cầu lớn và chưa được đáp ứng về không gian văn phòng linh hoạt, nó đủ khác biệt để cho phép họ có sức mạnh định giá và biên lợi nhuận cao hơn, và nó tiếp tục có khả năng tiếp cận vốn “cho phép công ty tài trợ cho tăng trưởng và có khả năng sống qua những cú sốc kinh tế nhẹ ”.

“Tuy nhiên, sự tiếp cận đó sẽ không đủ để đẩy họ vượt qua những cuộc suy thoái sâu hơn, nơi gánh nặng nợ nần của họ sẽ khiến họ lâm vào cảnh khốn cùng,” ông nói.