直接贷款人瞄准房地产机会

研究公司 Preqin 的数据显示，房地产管理下的私人资本资产从 408 年 2007 月的 811 亿美元翻了一番，增至 2017 年 XNUMX 月的 XNUMX 亿美元。由于银行对恢复长期房地产贷款兴趣不大，私人和机构贷款机构正在采取行动。尤其是在中小型市场。这些贷方采用一系列快速增长的策略，很可能成为房地产融资的一个重要特征

英国资产管理公司施罗德长期以来一直将美国的中端市场商业房地产贷款作为目标。  

“这是市场上特别有吸引力的部分，”施罗德纽约证券化信贷团队的固定收益基金经理 Jeff Williams 表示。 “与大额贷款市场相比，竞争较少，我们没有与许多房地产债务基金竞争。您可以以更高的收益率获得非常高质量的信贷。”

大型机构参与者获得这些贷款的一种方式是收购当地的直接贷款机构，而且最重要的是，收购一家拥有自己的服务平台的机构。为此，施罗德最近对美国A20 Capital进行了10%的股权投资，该公司总部位于爱达荷州博伊西和德克萨斯州达拉斯。 

该公司为每处商业地产发放 1 万美元至超过 30 万美元的贷款，并且是 Freddie Mac 单户租赁 (SFR) 试点计划的授权卖家和服务商。 

施罗德与位于康涅狄格州韦斯特波特的中端市场私募股权公司 Gemspring Capital 共同投资了该公司。这些公司现在拥​​有该公司的控股权。

另一家针对较小端房地产市场的直接贷款机构是英国的 Omni Partners。  

这家总部位于伦敦的公司拥有 1.2 亿美元的管理资产，运营着专门从事房地产债务的私人信贷策略以及一个独立的股票事件驱动的对冲基金。它运营着三个担保贷款基金，专注于英国住宅房地产。它进一步关注规模较小的市场，贷款规模中位数仅为 350,000 万英镑，向专业投资者（专业房东或小型房地产开发商）提供贷款。 

“这是一个有吸引力的风险/回报主张，”Omni Partners 信贷和贷款基金董事总经理 Elissa Von Broembsen-Kluever 解释道。 “贷款的担保方案比其他类型的贷款要好得多。作为债权人，您的权利是强大的，您可以采取接管途径并成为占有的抵押权人。这比传统的直接贷款要好得多。”

机会主义策略

过去五年来，施罗德一直与 A10 合作，参与私人仓储设施并承保高级过桥贷款。作为更加机会主义战略的一部分，它还购买了优先贷款背后的次级夹层债券和 B 级票据。 

在美国中端市场，传统的地区和社区银行向房地产提供的贷款逐渐达到了其能力极限，因此直接贷款机构可以利用机构投资者的高利率来提供 15 至 20 年固定利率 CRE 贷款。 

大都会人寿和纽约人寿等美国保险公司是著名的贷方，但现在非美国投资者被这些资产的负债匹配潜力所吸引，正在通过直接贷方进入。 

威廉姆斯告诉《欧洲货币》：“英国保险公司对此很感兴趣，因为这为长期固定利率资产提供了机会。” “较长期的永久贷款提供 50 个基点至 75 个基点的额外收益率，当利差一开始就不宽时，这是有意义的。” 

银行在中端市场的这一部分的竞争力可能不如以前，但在雷曼兄弟倒闭十年后，证券化再次成为中端市场房地产贷款日益廉价的融资来源。 

威廉姆斯警告说：“随着投资者沿着信贷曲线向下移动并追逐收益率，CMBS（商业抵押贷款支持证券）市场对信贷风险进行了错误定价。” “我们喜欢放弃流动性，并在不太拥挤的市场中转向较低 LTV（贷款价值比）的贷款。” 

他认为贷款抵押债券空间也日益拥挤。 

“目前 CLO 对发行人非常有利，”他表示。 “我们几乎正处于市场的生死存亡阶段：我们看到了几个月前才开店的人的交易。这给了 A10 扩大多样性的机会——如果有一个贷款机会对他们来说太大，那么我们可以参与。我们可以在那里。”

英国住宅

Omni 的房地产战略已从获取高净值资产和家族办公室资金演变为机构资本。同样，这是传统银行资金枯竭的产物——在这种情况下是在英国住宅领域。 

该基金提供为期 12 个月的短期房地产贷款，并通过出售单位退出——通常是出售给不断壮大的英国挑战者银行。 

尽管 Secure Trust 等挑战者在退出方面最具竞争力，但其他直接贷款机构和点对点参与者也对这一交易产生了更浓厚的兴趣。尤其活跃的是Together Financial，截至2.8月底，该公司的英国零售和商业抵押贷款未偿还贷款总额为XNUMX亿英镑。它为其在私人证券化市场的扩张提供了资金。

“我们构建了一只封闭式基金，其私募股权特征多于对冲基金特征，”克鲁弗解释道。 “最大的风险之一是变现风险：你能卖掉吗？如果你是封闭式的，你可以慢慢来。英国脱欧验证了选择封闭式基金的决定。” 

该公司拥有三支担保贷款基金，其中第二支于 2016 年筹集，迄今为止预计净内部收益率为 11%。 

对于房地产直接贷款人来说，收益率曲线是倒挂的，此类短期贷款比发放 25 年期抵押贷款更具吸引力。因此，这是另一种策略，可能会吸引更多寻求房地产投资的渴望收益的投资者。 

“‘直接贷款’这个词在很大程度上已被中小企业领域所采用，”克鲁弗说。 “除非你非常有创造力，或者以某个地理为中心，或者找到一个有趣的空间，可以成为一个可靠的玩家，否则这是你唯一可以进入的地方。让自己脱颖而出真的很困难。”