直接貸款人瞄準房地產機會

研究公司Preqin 的數據顯示，房地產管理下的私人資本資產從408 年2007 月的811 億美元翻了一番，增至2017 年XNUMX 月的XNUMX 億美元。由於銀行對恢復長期房地產貸款興趣不大，私人和機構貸款機構正在採取行動。尤其是在中小型市場。 這些貸方採用一系列快速增長的策略，很可能成為房地產融資的一個重要特徵

英國資產管理公司施羅德長期以來一直將美國的中端市場商業房地產貸款作為目標。  

“這是市場上特別有吸引力的部分，”施羅德紐約證券化信貸團隊的固定收益基金經理 Jeff Williams 表示。 “與大額貸款市場相比，競爭較少，我們沒有與許多房地產債務基金競爭。 您可以以更高的收益率獲得非常高質量的信貸。”

大型機構參與者獲得這些貸款的一種方式是收購當地的直接貸款機構，而且最重要的是，收購一家擁有自己的服務平台的機構。 為此，施羅德最近對美國A20 Capital進行了10%的股權投資，該公司總部位於愛達荷州博伊西和德克薩斯州達拉斯。 

該公司為每處商業地產發放 1 萬美元至超過 30 萬美元的貸款，並且是 Freddie Mac 單戶租賃 (SFR) 試點計劃的授權賣家和服務商。 

施羅德與位於康涅狄格州韋斯特波特的中端市場私募股權公司 Gemspring Capital 共同投資了該公司。 這些公司現在擁​​有該公司的控股權。

另一家針對較小端房地產市場的直接貸款機構是英國的 Omni Partners。  

這家總部位於倫敦的公司擁有 1.2 億美元的資產管理規模，運營著一項專門從事房地產債務的私人信貸策略，同時還運營著一支獨立的股票事件驅動的對沖基金。 它運營著三個擔保貸款基金，專注於英國住宅房地產。 它進一步關注規模較小的市場，貸款規模中位數僅為 350,000 萬英鎊，向專業投資者（專業房東或小型房地產開發商）提供貸款。 

“這是一個有吸引力的風險/回報主張，”Omni Partners 信貸和貸款基金董事總經理 Elissa Von Broembsen-Kluever 解釋道。 “貸款的擔保方案比其他類型的貸款要好得多。 作為債權人，您的權利是強大的，您可以採取接管途徑並成為佔有的抵押權人。 這比傳統的直接貸款要好得多。”

機會主義策略

過去五年來，施羅德一直與 A10 合作，參與私人倉儲設施並承保高級過橋貸款。 作為更加機會主義戰略的一部分，它還購買了優先貸款背後的次級夾層債券和 B 級票據。 

在美國中端市場，傳統的地區和社區銀行向房地產提供的貸款逐漸達到了其能力極限，因此直接貸款機構可以利用機構投資者的高利率來提供 15 至 20 年固定利率 CRE 貸款。 

大都會人壽和紐約人壽等美國保險公司是著名的貸方，但現在非美國投資者被這些資產的負債匹配潛力所吸引，正在通過直接貸方進入。 

威廉姆斯告訴《歐洲貨幣》：“英國保險公司對此很感興趣，因為這為長期固定利率資產提供了機會。” “較長期的永久貸款提供 50 個基點至 75 個基點的額外收益率，當利差一開始就不寬時，這是有意義的。” 

銀行在中端市場的這一部分的競爭力可能不如以前，但在雷曼兄弟倒閉十年後，證券化再次成為中端市場房地產貸款日益廉價的融資來源。 

威廉姆斯警告說：“隨著投資者沿著信貸曲線向下移動並追逐收益率，CMBS（商業抵押貸款支持證券）市場對信貸風險進行了錯誤定價。” “我們喜歡放棄流動性，並在不太擁擠的市場中轉向較低 LTV（貸款價值比）的貸款。” 

他認為貸款抵押債券空間也日益擁擠。 

“目前 CLO 對發行人非常有利，”他表示。 “我們幾乎正處於市場的生死存亡階段：我們看到了幾個月前才開店的人的交易。 這給了 A10 擴大多樣性的機會——如果有一個貸款機會對他們來說太大，那麼我們可以參與。 我們可以在那裡。”

英國住宅

Omni 的房地產戰略已從獲取高淨值資產和家族辦公室資金演變為機構資本。 同樣，這是傳統銀行資金枯竭的產物——在這種情況下是在英國住宅領域。 

該基金提供為期 12 個月的短期房地產貸款，並通過出售單位退出——通常是出售給不斷壯大的英國挑戰者銀行。 

儘管 Secure Trust 等挑戰者在退出方面最具競爭力，但其他直接貸款機構和點對點參與者也對這一交易產生了更濃厚的興趣。 尤其活躍的是Together Financial，截至2.8月底，該公司的英國零售和商業抵押貸款未償還貸款總額為XNUMX億英鎊。 它為其在私人證券化市場的擴張提供了資金。

“我們構建了一隻封閉式基金，其私募股權特徵多於對沖基金特徵，”克魯弗解釋道。 “最大的風險之一是變現風險：你能賣掉嗎？ 如果你是封閉式的，你可以慢慢來。 英國脫歐驗證了選擇封閉式基金的決定。” 

該公司擁有三支擔保貸款基金，其中第二支於 2016 年籌集，迄今為止預計淨內部收益率為 11%。 

對於房地產直接貸款人來說，收益率曲線是倒掛的，此類短期貸款比發放 25 年期抵押貸款更具吸引力。 因此，這是另一種策略，可能會吸引更多尋求房地產投資的渴望收益的投資者。 

“‘直接貸款’這個詞在很大程度上已被中小企業領域所採用，”克魯弗說。 “除非你非常有創造力，或者以某個地理為中心，或者找到一個有趣的空間，可以成為一個可靠的玩家，否則這是你唯一可以進入的地方。讓自己脫穎而出真的很困難。”