سيكون العام المقبل صعباً على سوق الإسكان ، خاصة في هذه المدن الكبيرة

وسوف تنخفض مبيعات المنازل، وقد يصبح نقص المساكن هو الأسوأ في تاريخ الولايات المتحدة، وسوف تتقلص قيمة المساكن في بعض المدن. هذه هي توقعات عام 2020 من موقع realtor.com، الذي يحتوي على واحدة من أكبر قواعد البيانات المتاحة لإحصاءات الإسكان.

وستنخفض مبيعات المنازل القائمة بنسبة 1.8% مقارنة بعام 2019، وفقًا للتوقعات. وسوف تستقر أسعار المساكن على المستوى الوطني، لترتفع بنسبة 0.8% فقط سنوياً، ولكن الأسعار ستنخفض في ربع أكبر 100 سوق حضرية، بما في ذلك شيكاغو، ودالاس، ولاس فيجاس، وميامي، وسانت لويس، وديترويت، وسان فرانسيسكو.

وهو تقييم مخالف ظاهرياً، نظراً للقوة الحالية التي يتمتع بها الاقتصاد والطلب على مشتري المساكن، ولكن ديناميكيات سوق الإسكان هذه لا تشبه أي سوق أخرى ــ فهي نتيجة لانهيار سوق الإسكان على نحو لا مثيل له.

وقال جورج راتيو، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com: "لا تزال أساسيات العقارات متشابكة في شبكة من الطلب المستمر ونقص العرض والاكتتاب المالي المنضبط". "وبناءً على ذلك، سيكون عام 2020 هو العام الأكثر تحديًا بالنسبة للمشترين، ليس بسبب ما يمكنهم تحمله، بل بسبب ما لا يمكنهم العثور عليه."

الأمر كله يتعلق بالعرض. لقد انخفض مخزون المنازل المعروضة للبيع بشكل مطرد لعدة سنوات وهو في أدنى مستوياته عند أدنى نهاية للسوق. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع الأسعار بشكل مفرط، مما أدى إلى إضعاف القدرة على تحمل التكاليف. ولا تقدم توقعات عام 2020 أي راحة، بل على العكس تماما. مع ارتفاع الطلب في فصل الربيع، مدفوعًا بالعدد المتزايد من جيل الألفية الذين يدخلون السوق، قد يصل المعروض من المنازل للبيع إلى أدنى مستوياته في التاريخ. ولن يتفاقم الوضع إلا بفِعل جيل طفرة المواليد، الذي لن يكون لديه، وفقاً للتوقعات، حافز كبير للبيع، نظراً لأسعار المساكن الأضعف.

وقال راتيو: "على الرغم من أن جيل الألفية يشترك في العديد من السمات المماثلة مع الأجيال السابقة، إلا أنه اتسم بتأخير في معالم الحياة الرئيسية، بما في ذلك تكوين أسرة وشراء منزل". "لم يكتف جيل الألفية بشراء منزل أول باهظ الثمن فحسب، بل واجه عائلات متزايدة، وتخطى الكثير منهم المنزل التقليدي وانتقلوا مباشرة إلى منزل تجاري متوسط ​​السعر."

ستستمر هذه الديناميكية في عام 2020 وستزيد الضغط على النطاق المتوسط ​​للسوق. وسوف يهيمن جيل الألفية على سوق الإسكان، حيث سيمثل 50% من جميع القروض العقارية بحلول الربيع، وفقا للتوقعات. سيبلغ أقل من 5 ملايين من جيل الألفية سن الثلاثين، وهو الوقت الذي يشتري فيه العديد من الأشخاص منزلهم الأول، وسيبلغ أكبرهم سن 30 عامًا، بشكل عام عندما تبدأ الديناميكيات الأسرية وينتقل الناس إلى منازل أكبر في الضواحي.

ومن المتوقع أن يزداد بناء الأسرة الواحدة في عام 2020، بنسبة 6٪ سنويًا، وفقًا للتوقعات، لكن هذا لن يخفف من أزمة العرض. ويرجع جزء من ذلك إلى التعافي البطيء للغاية لشركات بناء المنازل في البلاد، التي بدأت في إعادة بناء أعمالها بعد انهيار الإسكان التاريخي، وكان معظمها في الأسواق الصاعدة والأسواق الفاخرة.

على الجانب المشرق، فإن شركات البناء في وضع جيد لزيادة الأرباح بفضل النقص في المنازل الحالية المعروضة للبيع.

كتب باك هورن، محلل الإسكان في ريموند جيمس، في مذكرة للمستثمرين في أكتوبر: "نعتقد أن شركات بناء المنازل تستعد لدخول عام 2020 مع بعض أقوى أساسيات العرض والطلب التي شهدناها في انتعاش الإسكان الذي استمر 10 سنوات حتى الآن". "لقد استجاب مشترو المنازل بشكل مقنع لتخفيض أسعار الفائدة على الرهن العقاري هذا الصيف، مما أدى إلى إعادة تسريع ارتفاع أسعار المنازل في معظم الأسواق."

وأشار هورن إلى أن البائعين لم يلبوا بعد الطلب المتزايد مع إمدادات جديدة إضافية في معظم الأسواق.

ويقيم عدد أكبر من أصحاب المنازل لفترة أطول، وفقًا لشركة الوساطة العقارية Redfin، التي قامت بتحليل بيانات التعداد السكاني. لقد أمضى مالك المنزل الأمريكي النموذجي 13 عامًا في منزله، ارتفاعًا من ثماني سنوات في عام 2010، حيث يختار المزيد من الأسر البقاء في المنزل.

كما أن المعروض من المنازل ذات المستوى المبتدئ أقل بكثير من المستويات التاريخية لأنه خلال أزمة حبس الرهن، اشترى المستثمرون الملايين من العقارات المتعثرة وحولوها إلى إيجارات. وكان الجزء الأكبر من هذه العقارات في الطرف الأدنى من طيف الأسعار. وكان المتوقع أنه مع انتعاش أسعار المنازل، سيبيع المستثمرون المنازل ويحصلون على الأرباح ويعيدون المعروض من المساكن إلى مستواه السابق. هذا لم يحدث. كان سوق الإيجار لعائلة واحدة قوياً للغاية لدرجة أن المستثمرين احتفظوا بالمنازل، وقاموا ببناء منصات خدمة وصيانة واسعة النطاق ومتعددة المدن، وأنشأوا فئة أصول جديدة ليقوم المستثمرون الأكبر حجماً بتزويدها بالوقود.

وقال راتيو: "لقد ارتفع المعروض من العقارات المستأجرة جنباً إلى جنب مع الطلب، في حين تأخر البناء السكني الجديد، مما يضع سوق الإيجار في وضع جيد لتقديم بدائل للمشترين بأسعار خارج أسواقهم". "ومع ذلك، فإن تحدي القدرة على تحمل التكاليف سيظل يلقي بظلاله على الإسكان في عام 2020، حيث تظل أسعار المنازل والإيجارات مرتفعة."