Suorat lainanantajat kohdistavat kiinteistömahdollisuuksia

Tutkimusyhtiö Preqinin mukaan hallinnoitavat kiinteistöomaisuudet kaksinkertaistuivat 408 miljardista dollarista joulukuussa 2007 811 miljardiin dollariin kesäkuussa 2017. levyyn asti, etenkin pienillä ja keskisuurilla markkinoilla. Näistä lainanantajista tulee nopeasti kasvava valikoima strategioita, ja niistä tulee todennäköisesti kiinteistörahoituksen tärkeä piirre

Isossa-Britanniassa toimiva omaisuudenhoitaja Schroders on jo pitkään määritellyt kohteeksi keskikokoiset kaupalliset kiinteistölainat Yhdysvalloissa.  

"Tämä on erityisen houkutteleva osa markkinoita", sanoo Jeff Williams, korkosijoitusrahaston hoitaja, Schrodersin New Yorkissa toimivasta arvopaperistetusta luottotiimistä. ”Kilpailu on vähemmän kuin suurempien lainojen markkinat, emmekä kilpaile monien kiinteistölainojen kanssa. Voit saada erittäin korkealaatuisia luottoja korkeammalla tuotolla. ”

Yksi tapa suurelle institutionaaliselle toimijalle saada nämä lainat on ostaa paikallinen suora lainanantaja ja kriittisesti oma lainausalus. Tätä varten Schroders teki hiljattain 20% osakesijoituksen yhdysvaltalaiseen A10 Capitaliin, jonka kotipaikka on Boise, Idaho ja Dallas, Texas. 

Yritys kirjoittaa lainoja 1 miljoonasta dollarista yli 30 miljoonaan dollariin kaupallista kiinteistöä kohden ja on Freddie Macin yhden perheen vuokrausohjelman (SFR) valtuutettu myyjä ja huoltaja. 

Schroders on investoinut yhtiöön yhdessä Gemspring Capitalin kanssa, joka on keskitason pääomasijoitusyhtiö Westportissa, Connecticutissa. Yrityksillä on nyt määräysvalta yhtiössä.

Toinen suora lainanantaja, joka tähtää kiinteistömarkkinoiden pienempään päähän, on Isossa-Britanniassa toimiva Omni Partners.  

Lontoossa toimivalla yrityksellä, jolla on 1.2 miljardia dollaria AuM: ia, on yksityinen luottostrategia, joka on erikoistunut kiinteistövelkoihin erillisen osakesidonnaisen hedge-rahaston rinnalla. Sillä on kolme vakuudellista lainarahastoa, jotka keskittyvät Ison -Britannian asunto -kiinteistöihin. Se keskittyy edelleen kohti markkinoiden hyvin pientä päätä, ja lainan mediaani on vain 350,000 XNUMX puntaa. Lainaa ammattimaisille sijoittajille-joko ammattimaisille vuokranantajille tai pienimuotoisille kiinteistökehittäjille. 

”Tämä on houkutteleva riski-/tuottoehdotus”, selittää Omni Partnersin luotto- ja lainarahastojen toimitusjohtaja Elissa Von Broembsen-Kluever. ”Lainojen vakuuspaketti on huomattavasti parempi kuin muilla lainoilla. Oikeutesi velkojana ovat vahvat ja voit jatkaa saamispolkua ja ryhtyä hallussa olevaan asuntolainaajaan. Tämä on paljon parempi kuin perinteinen suoralainaus. ”

Opportunistinen strategia

Schroders on työskennellyt A10: n kanssa viimeiset viisi vuotta, osallistunut yksityiseen varastointilaitokseen ja vakuuttanut ylemmän tason lainoja. Se on myös ostanut etuoikeutettuja mezzanine- ja B -seteleitä seniorilainojen taakse osana opportunistisempaa strategiaa. 

Yhdysvaltain keskimarkkinoilla perinteiset alue- ja yhteisöpankit, jotka lainaavat kiinteistöille, saavuttavat vähitellen kapasiteettirajansa, joten suorat lainanantajat voivat hyödyntää institutionaalisten sijoittajien korotettua korkoa tarjotakseen 15-20 vuoden kiinteäkorkoisia CRE-lainoja. 

Yhdysvaltalaiset vakuutusyhtiöt, kuten Met Life ja New York Life, ovat merkittäviä lainanantajia, mutta nyt muut kuin yhdysvaltalaiset sijoittajat siirtyvät sisään suorien lainanantajien kautta, mikä houkuttelee näiden omaisuuserien vastuuvelvollisuutta. 

"Yhdistyneen kuningaskunnan vakuutusyhtiöt ovat kiinnostuneita suuresti, koska tämä tarjoaa mahdollisuuksia pidemmän aikavälin kiinteäkorkoisille varoille", Williams kertoo Euromoneylle. "Pitkäaikaiset pysyvät lainat tarjoavat 50 peruspistettä 75 bp: n lisätuottoon, mikä on merkityksellistä, kun marginaalit eivät ole aluksi suuria." 

Pankit eivät ehkä ole yhtä kilpailukykyisiä kuin tällä keskitason markkinoilla, mutta-vuosikymmen Lehman Brothersin romahtamisen jälkeen-arvopaperistaminen on jälleen yhä halvempi rahoituslähde keskimarkkinoiden kiinteistölainoille. 

"CMBS [kaupalliset kiinnitysvakuudelliset arvopaperit] -markkinat hinnoittelevat luottoriskin väärin, kun sijoittajat ovat siirtymässä luottokäyrää alaspäin ja jahtaavat tuottoa", Williams varoittaa. "Tykkäämme luopua likviditeetistä ja siirtyä alempaan LTV-lainaan (laina-arvo) -lainoille markkinoilla, joilla on vähemmän tungosta." 

Hän näkee myös vakuudellisten lainasitoumusten tilan olevan yhä ylikansoitettu. 

"CLO: t ovat tällä hetkellä erittäin suotuisia liikkeeseenlaskijoille", hän sanoo. ”Olemme melkein kuolleiden markkinoiden vaiheessa: näemme tarjouksia kavereilta, jotka perustivat myymälän vasta pari kuukautta sitten. Tämä antaa A10: lle mahdollisuuden laajentaa monimuotoisuutta - jos heille on liian suuri lainausmahdollisuus, voimme osallistua. Me voimme olla siellä. ”

Ison -Britannian asunto

Omnin kiinteistöstrategia on kehittynyt korkean nettovarallisuuden ja perhetoimistorahojen ottamisesta institutionaaliseksi pääomaksi. Tämä on jälleen tuote perinteisestä pankkirahoituksesta - tässä tapauksessa Yhdistyneen kuningaskunnan asuintilassa. 

Rahasto tekee lyhytaikaisia ​​12 kuukauden kiinteistölainoja ja irtautuu myymällä osuuksia-usein Ison-Britannian haastajapankkien kasvaville riveille. 

Vaikka haastajat, kuten Secure Trust, ovat kilpailukykyisimpiä irtautumisen ympärillä, myös muut suorat lainanantajat ja vertaispelaajat ovat kiinnostuneempia tästä kaupasta. Erityisen aktiivinen on Together Financial, jolla oli maaliskuun lopussa 2.8 miljardin punnan laina -arvo Yhdistyneessä kuningaskunnassa oleville yksityisille ja kaupallisille asuntolainoille. Se on rahoittanut laajentumisensa yksityisillä arvopaperistamismarkkinoilla.

"Rakensimme suljetun rahaston, jossa oli enemmän pääomasijoitusominaisuuksia kuin hedge-rahasto-ominaisuuksia", Kluever selittää. ”Yksi suurimmista riskeistä on realisoitumisriski: voitko myydä? Jos olet suljettu, voit ottaa aikasi. Brexit on vahvistanut päätöksen sulkea rahasto. ” 

Yrityksellä on kolme vakuudellista lainarahastoa, joista toinen kerättiin vuonna 2016 ja on toistaiseksi palauttanut arvioidun sisäisen nettotuoton 11%. 

Tuottokäyrä on käänteinen kiinteistöjen suorille lainanantajille, joilla on tällainen lyhytaikainen lainaus, mikä on paljon houkuttelevampaa kuin 25 vuoden asuntolainojen kirjoittaminen. Joten tämä on toinen strategia, joka saattaa houkutella lisää tuottoa kaipaavia sijoittajia, jotka etsivät kiinteistöaltistusta. 

"Pienet ja keskisuuret yritysalueet ovat valinneet lauseen" suora lainaus "", Kluever sanoo. "Ellet voi olla hyvin luova tai keskittyä maantieteeseen tai löytää mielenkiintoisen tilan, josta voit tulla uskottava pelaaja, tämä on ainoa paikka, johon pääset. On todella vaikeaa erottaa itsesi."