I critici criticano la Fed mentre i prezzi delle case aumentano a un ritmo storico

I guadagni dei prezzi delle case stanno accelerando a un ritmo allarmante, alimentati dall'inflazione legata alla pandemia Covid, che alcuni sostengono non stia ricevendo abbastanza attenzione dalla Federal Reserve.

I prezzi delle case a livello nazionale a gennaio sono aumentati dell'11.2% su base annua, secondo l'ultimo indice S&P CoreLogic Case-Shiller. Questo è il più grande guadagno annuale in quasi 15 anni.

A titolo di confronto, i guadagni annuali dei prezzi sono stati del 10.4% a dicembre, del 9.5% a novembre, dell'8.4% a ottobre, del 7% a settembre, del 5.8% ad agosto e del 4.8% lo scorso luglio. Nel gennaio 2020, il guadagno annuale era solo del 3.9% e le mosse mensili erano in piccole frazioni, non in interi punti percentuali.

“In più di 30 anni di dati S&P CoreLogic Case-Shiller, la variazione di gennaio anno su anno è comodamente al primo decile. Questa forza si riflette in tutte le 20 città ", ha osservato Craig Lazzara, amministratore delegato e responsabile globale della strategia di investimento sugli indici di S&P Dow Jones Indices. "Gli aumenti dei prezzi di gennaio in ogni città sono superiori al livello mediano di quella città e si collocano nel primo quartile di tutti i rapporti in 18 città".

Il motivo principale per cui i prezzi delle case stanno aumentando così rapidamente è che la forte domanda si scontra con l'offerta record. Le guerre di offerte per le case sono ora la regola, non l'eccezione.

Ma anche i tassi ipotecari giocano un ruolo chiave, progettato dalla Federal Reserve.

Sebbene i tassi stiano leggermente aumentando ora, sono ancora vicini ai minimi storici, avendo fissato più di una dozzina di nuovi minimi lo scorso anno. I tassi ipotecari seguono vagamente il rendimento della nota del Tesoro decennale, che è diminuita drasticamente durante la pandemia. I tassi ipotecari sono anche influenzati dagli acquisti e dai rendimenti dei titoli garantiti da ipoteca dell'agenzia, o MBS. Questi acquisti forniscono liquidità al mercato dei mutui.

La Federal Reserve aveva ridotto i suoi acquisti di MBS per normalizzare il mercato dopo l'ultima recessione, ma ha invertito quel tapering intorno allo scorso marzo con l'inizio della pandemia. Ora possiede più di un terzo del mercato MBS.

All'inizio del 2019, la Fed deteneva 1.6 trilioni di dollari in MBS dell'agenzia. Si è ridotto a 1.37 trilioni di dollari entro la metà di marzo del 2020. Poi, quando l'economia e il mercato immobiliare sono stati improvvisamente in caduta libera da Covid, la banca centrale ha ricominciato a comprare di più. Nella scorsa settimana, la Fed deteneva $ 2.2 trilioni di MBS di agenzia.

“Hanno continuato con il pilota automatico. Non credo che ci sia stata alcuna discussione all'interno della Fed. La Fed ha solo paura di cambiare perché non vuole che sia vista come una forma per togliere il piede dal pedale ", ha affermato Peter Boockvar, chief investment officer di Bleakley Advisory Group.

Il mercato immobiliare, a sua volta, è esploso. La cultura del soggiorno a casa della pandemia ha colpito letteralmente i consumatori dove vivono e la domanda di alloggi non si è ancora allentata. I bassi tassi ipotecari hanno solo aggiunto benzina sul fuoco.

“Ancora una volta, perché la Fed continua ad acquistare MBS? Poiché le variazioni dei prezzi delle case non sono incluse né nell'IPC né nel PCE, la domanda è quando e come questo si filtri nell'affitto figurativo, ma l'inflazione è reale per coloro che cercano di acquistare una casa ", ha detto Boockvar. "La Fed è ancora una volta responsabile della determinazione del prezzo per i nuovi acquirenti".

Un portavoce della Fed ha rifiutato di commentare.

Ma cosa succederebbe se la Fed ridimensionasse nuovamente i suoi acquisti o smettesse del tutto di acquistare MBS?

“C'è una sorta di rottura della liquidità o crisi di fiducia che manda un'onda d'urto in tutti i mercati finanziari? Lo abbiamo già visto accadere in passato e si traduce in tassi che si abbassano per ragioni organiche, ma senza il vantaggio di una forza simultanea nei mercati finanziari ", ha affermato Matthew Graham, direttore operativo di Mortgage News Daily.

“Con o senza la Fed, i tassi erano bassi a causa della pandemia. I tassi ipotecari sono esattamente così lontani dai rendimenti del Tesoro a 10 anni come lo sono stati negli ultimi dieci anni (e non sono mai scesi al di sotto di tale intervallo storico nell'ultimo anno). Le tariffe stanno aumentando a causa della luce alla fine del tunnel ", ha detto Graham.

Il caso migliore per l'acqua fredda sui prezzi delle case, quindi, è semplicemente una maggiore offerta sul mercato e una minore domanda. I venditori sono stati molto lenti nell'agire questa primavera, ma gli acquirenti stanno iniziando a ritirarsi, alcuni a prezzi ragionevoli dalle case che vorrebbero acquistare.

"La crisi di accessibilità derivante dalla forte crescita dei prezzi delle case e dai tassi ipotecari più elevati scoraggerà alcuni potenziali acquirenti di case dall'entrare nel mercato e toglierà un po 'di vento dalle vele, rallentando il tasso di crescita dei prezzi delle case di circa la metà entro la fine del 2021", ha affermato Selma Hepp, vice capo economista di CoreLogic.

La mancanza di case in vendita rimane la principale preoccupazione, ha aggiunto.

"I potenziali venditori possono essere scoraggiati dalla loro incapacità di trovare una nuova casa e successivamente scegliere di non elencare la propria casa, portando a un circolo vizioso di declino delle case in vendita", ha detto Hepp.