WeWork jest wart 70% poniżej miejsca, w którym ostatnio zbierał pieniądze, mówi „dziekan ds. Wyceny” NYU

WeWork jest wart tylko ułamek tego, co zbierał pieniądze na rynkach prywatnych, według powszechnie obserwowanego eksperta od wycen.

Aswath Damodaran, profesor finansów w Stern School of Business na Uniwersytecie Nowojorskim, nazywany czasem „dziekanem wyceny”, przeanalizował prospekt emisyjny start-upu złożony w sierpniu. Opierając się na tych dokumentach sprzed IPO, powiedział, że kapitał własny WeWork jest wart 14 miliardów dolarów – około 70% poniżej ostatniej wyceny na rynku prywatnym.

Ostatnia inwestycja SoftBanku w WeWork o wartości 47 miliardów dolarów została zakwestionowana, ponieważ zmierza w kierunku pierwszej oferty publicznej. Źródła poinformowały w zeszłym tygodniu Davida Fabera z CNBC, że docelowa wycena firmy z branży nieruchomości została obniżona o około 20 miliardów dolarów z powodu słabego popytu. CNBC poinformowało w tym tygodniu, że SoftBank, największy inwestor zewnętrzny WeWork, naciskał na odłożenie IPO na półkę.

WeWork, założona w 2010 roku przez CEO Adama Neumanna, wynajmuje przestrzenie do pracy start-upom i innym firmom. Według swojej strony internetowej WeWork „jest zaangażowany w podnoszenie zbiorowej świadomości świata poprzez zwiększanie szczęścia i uwalnianie supermocy każdego człowieka”.

Jednym z głównych powodów sceptycyzmu Damodarana są zobowiązania WeWork związane z nieruchomościami. Według szacunków Damodarana, firma zgromadziła dług w wysokości 23.8 miliarda dolarów, w tym zobowiązania leasingowe. To sprawia, że ​​jest podatny na spowolnienia gospodarcze i wstrząsy na rynku nieruchomości, powiedział.

„Mamy nadzieję, że gdy firma dojrzeje, a jej dzierżawy się zestarzeją, staną się rentowne, ale jest to model zbudowany na ostrzu noża, który z założenia będzie wrażliwy na najmniejsze perturbacje gospodarcze” – powiedział w poście na blogu.

Damodaran powiedział, że nawet wartość kapitału własnego wynosząca 15 lub 20 miliardów dolarów „wymaga rozciągnięcia założeń do granic wytrzymałości” i że istnieje „cały szereg prawdopodobnych scenariuszy, w których kapitał jest nic nie wart”.

„Na pytanie, czy WeWork może być warte 40 miliardów dolarów, 50 miliardów dolarów lub więcej, odpowiedź brzmi, że jest to możliwe, ale tylko wtedy, gdy firma może zapewnić marże znacznie powyżej średniej, przy jednoczesnym utrzymaniu niebotycznego wzrostu” – powiedział.

WeWork odmówił komentarza w sprawie wyceny lub oceny firmy Damodarana.

Ta cena, zdaniem Damodarana, jest w dużej mierze oparta na zdolności prezesa do „opowiadania historii”, a nie na wskaźnikach finansowych. W tym sensie Damodaran powiedział, że WeWork „miał wiele takich samych składników”, jak upadła firma Theranos zajmująca się badaniami krwi, a jej wartość opierała się raczej na osobowości niż na biznesie.

„Jak widzieliśmy w przypadku Theranos, w jego szybkim upadku z łask, istnieje ciemna strona firm fabularnych i wynika to z faktu, że wartość jest budowana na osobowości, a nie na biznesie” – powiedział. „Kiedy osobowość się potyka lub zachowuje się w sposób postrzegany jako niegodny zaufania, uciekająca historia może szybko przekształcić się w historię załamania, w której składniki się zwijają”.

Theranos, niegdyś wyceniany na 9 miliardów dolarów, został założony przez Elizabeth Holmes, która porzuciła Stanford. Później nie powiodło się po tym, jak fałszywie twierdził, że opracował badanie krwi, które wymagało jedynie ukłucia szpilką krwi. Damodaran nie twierdzi, że WeWork to oszustwo.

„Wycena jest pomostem między historiami a liczbami, a dla młodych firm to historia napędza liczby, a nie odwrotnie” – powiedział. „Istnieje niebezpieczeństwo, gdy rządzą historie, a zwłaszcza jeśli liczby stają się rekwizytami lub są ignorowane, że ceny związane z firmą mogą stracić przywiązanie do wartości”.

Z pewnością inwestorzy często obstawiają wizjonerskich założycieli młodych firm. Mark Zuckerberg z Facebooka i Jeff Bezos z Amazona należą do ambitnych założycieli, którzy wzbudzili zainteresowanie wczesnych inwestorów, którzy stawiają na ich długoterminową strategię.

Mimo to Damodaran powiedział, że „zasadniczo nie ufa” WeWork, ale był gotów dać mu korzyść z wątpliwości i nie odrzuciłby jego potencjału, nie dając mu szansy na dostarczenie. Udało mu się uzyskać pewne korzyści: WeWork zaspokaja niezaspokojone i duże zapotrzebowanie na elastyczną przestrzeń biurową, jest wystarczająco zróżnicowane, aby umożliwić im moc ustalania cen i wyższe marże, a także nadal ma dostęp do kapitału, „pozwalając firmie zarówno na finansowanie wzrostu, jak i potencjalne przetrwanie łagodnych wstrząsów gospodarczych”.

„Ten dostęp będzie jednak niewystarczający, aby przejść przez głębsze recesje, w których ich zadłużenie narazi ich na niepokój” – powiedział.