Chiny zatwierdziły swoje pierwsze powiernicze fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości, próbując przeznaczyć nowy kapitał na projekty infrastrukturalne i zapewnić swojej słabej gospodarce bardzo potrzebny impuls.
Program pilotażowy zostanie wdrożony w drugiej połowie 2020 r., Po opublikowaniu ostatecznych wytycznych pod koniec czerwca przez Krajową Komisję Rozwoju i Reform (NDRC), państwowy organ regulacyjny. Skoncentruje się na projektach infrastrukturalnych w pięciu częściach kraju: pasach przemysłowych wokół Szanghaju, Hongkongu i Pekinu, południowej wyspie Hainan oraz nowej strefie ekonomicznej Xiong'an na południe od stolicy.
Początkowo program będzie miał ograniczoną skalę. Tylko fundusze wspólnego inwestowania będą mogły sprzedawać Reits na giełdach w Szanghaju i Shenzhen. Emitenci będą mogli uwzględnić aktywa infrastrukturalne o długim okresie zwrotu - parki przemysłowe, centra danych, drogi płatne - ale muszą wykluczać tradycyjne nieruchomości, takie jak centra handlowe, biura i hotele.
Mimo to jest to krok naprzód dla chińskich rynków kapitałowych. Pozwala inwestorom na lądzie angażować się w klasę aktywów, która ma tendencję do generowania stałych strumieni dochodów w dobrych i złych czasach, a także daje władzom szansę na uwolnienie powietrza z nadmiernie napompowanego sektora nieruchomości.
Inwestorzy raczej nie przepuszczą okazji. Eng-Kwok Seat Moey, szef grupy rynków kapitałowych w DBS, opisuje potencjał rynku C-Reits jako „ogromny”.
W czerwcu 2019 r. Zhang Zheng, profesor Uniwersytetu Pekińskiego w Guanghua School of Management, ustalił, że jego długoterminowa wartość wynosi od 566 do 1.7 bln USD.
To uczyniłoby go większym niż rynek amerykański, na którym notowanych jest 200 Reitów o łącznej wartości rynkowej 1.27 bln USD. Australia ma 28 notowanych na giełdzie Reitów o łącznej kapitalizacji rynkowej 125 miliardów dolarów, co czyni ją największym rynkiem w Azji.
Testowanie wód
Kiedy Chiny po raz pierwszy wprowadziły na rynek pomysł C-Reits w 2005 r., Stanęły w obliczu „wysokiej inflacji aktywów, szczególnie w sektorze nieruchomości, a rynki nieruchomości były bardzo nastawione”, zauważa Moey DBS. W obawie przed kolejnymi spekulacjami dotyczącymi nieruchomości pomysł został odrzucony.
Ale świat w 2020 roku jest zupełnie inny. Dwa kluczowe powody, dla których warto się teraz przenieść, to usunięcie zadłużenia przedsiębiorstw państwowych i podmiotów finansujących samorządy lokalne oraz sfinansowanie nowej rundy budowy infrastruktury pobudzającej gospodarkę.
|
John Lam, globalne badania UBS |
„Prawdopodobnie zobaczymy pierwszą infrastrukturę Reits, która pojawi się na rynku w ciągu najbliższych 12 miesięcy”, mówi John Lam, szef nieruchomości w Hongkongu i Chinach w UBS Global Research.
Pierwsze wymienione na liście Reity wspierane nieruchomościami powinny zacząć pojawiać się za dwa lub trzy lata od teraz.
Bankowcy twierdzą, że jednym z pierwszych testujących wody będzie firma Yuexiu Property Company z siedzibą w południowym mieście Guangzhou. Firma spełnia kluczowe kryteria notowań NDRC. Ma jasno określoną własność - jej głównym udziałowcem jest Guangzhou Yuexiu, korporacja inwestycyjna samorządu miejskiego - działa od ponad trzech lat i generuje stabilny dopływ dochodów.
Ma również formę, po tym jak w 2009 r. Uruchomił w Hongkongu swoje zagraniczne zaufanie do inwestycji w nieruchomości, Yuexiu Reit. Reit jest właścicielem nieruchomości w Kantonie i centralnym mieście Wuhan, miejscu narodzin pandemii Covid-19.
Przychody z dystrybucji spadły o 10.4% rok do roku w 2019 r. Do 761 mln Rmb (106 mln USD), podczas gdy jego akcje spadły o jedną trzecią w ciągu roku do 27 maja. Znaczącymi akcjonariuszami są BlackRock, Norges Bank i Vanguard Group.
Spółka macierzysta jest także właścicielem - za pośrednictwem innej filii z siedzibą w Hongkongu, Yeuxiu Transport - wielu dróg płatnych, dróg ekspresowych i mostów w środkowych Chinach. Analitycy spodziewają się, że niektóre z tych aktywów będą trafiać do Reit na lądzie.
Odpowiedni czas na uruchomienie
Po latach opóźnień, podczas których emisja Reitów wzrosła w Singapurze, a nawet znalazła niszową, ale otwartą publiczność w Indiach, Pekin w końcu zdecydował się na klasę aktywów. Zatwierdził już quasi-Reity, z których najbliższą inwestycjom w nieruchomości jest Penghua Qianhai Vanke Reit. Notowany na giełdzie w 2015 roku, zdecydowanie brakowało mu zdywersyfikowanego portfela, a jego powiernicy nie byli właścicielami aktywów bazowych trustu.
Bankowcy twierdzą, że Chiny od lat czekają na odpowiedni moment do wprowadzenia tego rynku. Decyzja o tym uprzedza Covid-19 - NDRC i Chińska Komisja Regulacyjna Papierów Wartościowych są zaangażowane w aktywne planowanie od co najmniej roku. Obie agencje zdecydowały, że kraj stoi w obliczu gwałtownego załamania gospodarczego, że teraz jest właściwy czas.
Mogło pójść dalej. Eksperci wskazują na odmowę zastosowania zwolnień podatkowych oraz na konserwatywny poziom dźwigni finansowej, który ustalono na 20%.
„Chcielibyśmy, aby stosunek wynosił 30% do 35%”, dodaje Seat DBS, zauważając, że Singapur ustalił poziom dźwigni finansowej na 35% całkowitej wartości nieruchomości, kiedy wprowadził klasę aktywów w 2002 roku. Dodaje: „Malezja, Tajlandia i Hongkong przetestowały wyższe poziomy i to działa. ”
Ale bankowcy są zadowoleni z tego, co widzą. Przez lata tory grzechotały, ale nic się nie pojawiło. Teraz Chiny otworzyły drzwi do C-Reits, wszystkie oczy będą na pierwszej sprzedaży. Jeśli pójdzie dobrze, a do tego dołączy się cegła i zaprawa, rynek, mówi Abby Wang, partner usług finansowych w KPMG w Szanghaju, „wzrośnie wykładniczo”.
Signal2forex.com - Najlepsze roboty i sygnały Forex
