Reit mergers ganham ritmo em Cingapura

Centro financeiro de Cingapura, Raffles Place

Não há muito o que fazer nos bancos de investimento em Cingapura nos dias de hoje: muito poucas listagens novas, empresas de tecnologia que estão bastante satisfeitas com o financiamento do mercado privado, mercados de dívida locais fortes, mas um tanto comoditizados.

No entanto, há um novo jogo na cidade: Reit mergers.

No mercado de ações de certa forma ilíquido e carente de listagem de Cingapura, Reits tem sido um dos pilares dos volumes.

Há 42 Reits e trusts de propriedades em Cingapura, que têm uma capitalização de mercado combinada de S $ 90 bilhões no final da 2018, representando 8% da capitalização de mercado total, tornando-se o maior desses mercados no ex-Japão da Ásia.

Mas também aqui há desafios. A maior parte do imóvel óbvio que você pode ver no horizonte de Cingapura já está securitizado. Investidores de Cingapura saíram direto de fundos que possuem ativos questionáveis ​​em mercados emergentes.

Nos últimos anos, a melhor chance tem sido construir Reits preenchidos com propriedades européias e norte-americanas e listá-los em Cingapura; mais de 75% de Reits aqui possui propriedade fora de Cingapura. Na verdade, existem apenas oito que não.

Para reforçar o setor, Cingapura procurou consolidar alguns dos seus Reits existentes para dar a eles maior peso e, principalmente, liquidez.

A primeira dessas transações foi concluída em outubro, quando a Viva Industrial Trust e a ESR-Reit se fundiram para criar uma única organização com cerca de S $ 2.6 bilhões de ativos industriais, logísticos e de parques empresariais.

Então, em abril, uma proposta de fusão da OUE Hospitality Trust e da OUE Commercial Reit foi anunciada. Se for bem sucedida, esta será a maior fusão de Cingapura, criando um veículo com uma base total de ativos de S $ 6.8 bilhões.

Estas não são ofertas particularmente diretas para concluir.

No negócio da Viva, por exemplo, a transação foi estruturada como um esquema de confiança, em um acordo de scrip-for-scrip, incomum na Ásia, onde os negócios tendem a ser baseados em dinheiro.

Houve dois acordos ocorrendo de uma só vez: uma fusão de ações por ações no nível de patrimônio líquido e um acordo paralelo no nível de administração de fundos, uma vez que ambos são administrados externamente.

Os acionistas tiveram que aprovar as duas camadas e, para superar a linha, os acionistas da 8,000 tiveram que ser persuadidos a votar a favor. A coisa toda foi feita com dois preços de ações ao vivo, tornando a execução complicada.

"Você fixa a relação de troca e depois tem um período de tempo para obter os documentos em lugares para ambas as partes, o ofertante e o comprador", diz um banqueiro familiarizado com a estrutura. "Todos os conselheiros envolvidos têm que trabalhar em conjunto."

Até mesmo a logística não é direta. Não há muitos lugares em Cingapura onde você pode ter os acionistas da 5,000 aparecendo, e então um sistema de votação tem que ser organizado, e a capacidade de responder perguntas em vários idiomas de Cingapura.

[A combinação da OUE] é um passo ousado, mas potencialmente necessário em uma época em que o grande é bonito entre os fundos de investimentos imobiliários listados em Cingapura 

 - Mervin Song, DBS

O acordo OUE terá um curso semelhante: um esquema de confiança de arranjo, scrip para scrip, mas em uma escala maior. Há acionistas da 25,000 envolvidos nisso - levando à ideia de que eles vão ter que fazer a reunião de acionistas no Estádio Nacional.

Pelo menos o roteiro regulatório foi estabelecido pelo acordo Viva: os envolvidos incluem o Conselho da Indústria de Valores Mobiliários, a Autoridade Monetária de Cingapura, o SGX e as autoridades fiscais.

O acordo Viva mais tarde teve de ser sancionado pelo Supremo Tribunal de Singapura e até exigiu a aprovação da Jurong Town Corporation, embora este não seja o caso da OUE.

"Os mercados são favoráveis", diz um banqueiro. “Isso ajuda com o problema da liquidez. Combinar os dois ajuda a reavaliar o estoque e aumenta a cobertura da pesquisa. ”

A fusão OUE também colocará o estoque em índices de referência.

O Bank of America Merrill Lynch foi o único consultor financeiro da Viva e também será o principal coordenador de fusões e o único consultor financeiro da OUE Hospitality Trust. Citi, UOB e RHB também trabalharam no acordo Viva-ESR; O Citi, Credit Suisse e OCBC também estão na fusão da OUE.

Os investidores adoram Reits em Cingapura; eles pagam um rendimento confiável, são bem cobertos pela imprensa de investimento local e pela comunidade de analistas, e contêm ativos que as pessoas podem entender - e muitas vezes são vistos: a fusão incorporada pela OUE incluirá o Crowne Plaza Changi Airport, One Raffles Place e Mandarin Orchard Singapore .

De fato, Hou Wey Fook, diretor de investimentos da DBS para gestão de patrimônio, disse uma vez em uma conferência de investimentos que tinha 75% de sua fortuna em Reits de Cingapura.

Mais fusões são esperadas para seguir. O Morgan Stanley, por exemplo, tem ligado para eles desde pelo menos 2015. Um relatório de benchmark 2017 do analista Wilson Ng concluiu que a consolidação em Reits maiores deve resultar em 15% para 30% de re-ratings.

"As recompensas são recompensadas no mercado por seu tamanho e liquidez", diz ele.

Sobre 15 de Reits de Cingapura tem uma capitalização de mercado de S $ 1 bilhões ou menos. Os candidatos à fusão incluem o Ascendas Hospitality Trust, o AIMS Apac, o Cache Logistics Trust e o Sabana Shari'ah.

A combinação de OUE "é um passo ousado, mas potencialmente necessário, em uma era em que a grande é bela entre os fundos de investimento imobiliário listados em Cingapura", diz Mervin Song, analista da DBS.

"Um OUECT-HT maior e mais líquido provavelmente o colocará no radar de um grupo maior de investidores institucionais e potencialmente resultará em maior cobertura de corretor ... Um ciclo positivo virtuoso pode resultar em um custo de capital menor ao longo do tempo."

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