WeWork vale 70% abaixo de onde arrecadou dinheiro pela última vez, diz o 'decano de avaliação' da NYU

O WeWork vale apenas uma fração de onde estava levantando dinheiro em mercados privados, de acordo com um especialista em avaliação amplamente seguido.

Aswath Damodaran, professor de finanças da Stern School of Business da NYU, que às vezes é chamado de “reitor da avaliação”, analisou o prospecto da start-up apresentado em agosto. Com base na papelada pré-IPO, ele disse que o patrimônio da WeWork vale US $ 14 bilhões - cerca de 70% abaixo de sua última avaliação de mercado privado.

O último investimento da SoftBank no WeWork em uma avaliação de $ 47 bilhões foi desafiado à medida que caminha para uma oferta pública inicial. Fontes disseram a David Faber da CNBC na semana passada que a meta de avaliação para a imobiliária estava sendo cortada em cerca de US $ 20 bilhões devido à fraca demanda. A CNBC informou esta semana que a SoftBank, o maior investidor externo da WeWork, estava pressionando para arquivar o IPO.

WeWork, fundada em 2010 pelo CEO Adam Neumann, aluga espaços de trabalho para start-ups e outros negócios. De acordo com seu site, a WeWork está “comprometida em elevar a consciência coletiva do mundo, expandindo a felicidade e liberando os superpoderes de cada ser humano”.

Uma das principais razões para o ceticismo de Damodaran é o passivo imobiliário da WeWork. Pelas estimativas de Damodaran, a empresa acumulou uma dívida de US $ 23.8 bilhões, incluindo compromissos de arrendamento. Isso o torna vulnerável a crises econômicas e choques no mercado imobiliário, disse ele.

“A esperança é que, à medida que a empresa amadurece e seus arrendamentos envelhecem, eles se tornam lucrativos, mas este é um modelo construído no fio da navalha que, por design, será sensível às menores perturbações econômicas”, disse ele em um blog postar.

Damodaran disse que mesmo um valor patrimonial de US $ 15 bilhões ou US $ 20 bilhões "requer esticar as premissas até o ponto de ruptura" e que há uma "série de cenários plausíveis em que o patrimônio não vale nada".

“À questão de saber se o WeWork poderia valer $ 40 bilhões, $ 50 bilhões ou mais, a resposta é que isso é possível, mas apenas se a empresa puder entregar margens bem acima da média, enquanto mantém um crescimento altíssimo”, disse ele.

A WeWork se recusou a comentar sobre a avaliação ou avaliação da Damodaran da empresa.

Esse preço, de acordo com Damodaran, é amplamente baseado na habilidade de “contar histórias” do CEO, em vez de métricas financeiras. Nesse sentido, Damodaran disse que a WeWork “teve muitos dos mesmos ingredientes” da empresa fracassada de testes de sangue Theranos e seu valor foi construído em “uma personalidade, em vez de um negócio”.

“Como vimos com o Theranos, em sua rápida queda em desgraça, há um lado negro nas empresas de história e isso decorre do fato de que o valor é construído em uma personalidade, ao invés de um negócio”, disse ele. “Quando a personalidade tropeça ou age de uma forma considerada indigna de confiança, a história de fuga pode rapidamente se transformar em uma história de colapso, onde os ingredientes coalham.”

A Theranos, uma vez avaliada em US $ 9 bilhões, foi fundada pela desistente de Stanford, Elizabeth Holmes. Mais tarde, falhou depois de alegar falsamente que havia desenvolvido um exame de sangue que exigia apenas uma picada de sangue. Damodaran não alega que o WeWork é uma fraude.

“A avaliação é uma ponte entre histórias e números e, para empresas jovens, é a história que impulsiona os números, e não o contrário”, disse ele. “Há o perigo de quando as histórias prevalecem, e especialmente se os números se tornam adereços ou são ignorados, que o preço que está vinculado a uma empresa pode perder seu vínculo com o valor.”

Para ter certeza, não é incomum que os investidores façam apostas antecipadas em fundadores visionários de empresas jovens. Mark Zuckerberg do Facebook e Jeff Bezos da Amazon estão entre os fundadores ambiciosos que entusiasmaram os primeiros investidores que apostaram em sua estratégia de longo prazo.

Ainda assim, Damodaran disse que “desconfia fundamentalmente” da WeWork, mas estava disposto a lhe dar o benefício da dúvida e não descartaria seu potencial sem lhe dar uma chance de concretizar. Ele teve algumas vantagens: o WeWork atende a uma necessidade não atendida e grande de espaço flexível para escritórios, é diferenciado o suficiente para permitir que eles tenham poder de precificação e margens mais altas, e continua a ter acesso ao capital “permitindo que a empresa financie o crescimento e, potencialmente, passar por choques econômicos moderados. ”

“Esse acesso, porém, será insuficiente para mantê-los em recessões mais profundas, onde o peso da dívida os deixará expostos a dificuldades”, disse ele.