O próximo ano será difícil para o mercado imobiliário, especialmente nessas grandes cidades

As vendas de casas cairão, o déficit habitacional pode se tornar o pior da história dos Estados Unidos e o valor das casas diminuirá em algumas cidades. Essa é a previsão para 2020 da realtor.com, que mantém um dos maiores bancos de dados de estatísticas de habitação disponíveis.

As vendas de casas existentes cairão 1.8% em relação à 2019, de acordo com a previsão. Os preços das casas achatarão nacionalmente, aumentando apenas 0.8% ao ano, mas os preços cairão em um quarto dos maiores mercados metropolitanos da 100, incluindo Chicago, Dallas, Las Vegas, Miami, St. Louis, Detroit e San Francisco.

É uma avaliação aparentemente contrária, dada a força atual da economia e a demanda de compradores de residências, mas a dinâmica desse mercado imobiliário é diferente de qualquer outra - o resultado de um colapso imobiliário diferente de qualquer outro.

“Os fundamentos do mercado imobiliário permanecem enredados em uma rede de demanda contínua, oferta restrita e subscrição financeira disciplinada”, disse George Ratiu, economista sênior da realtor.com. “Consequentemente, 2020 será o ano mais desafiador para os compradores, não por causa do que eles podem pagar, mas sim pelo que não podem encontrar.”

É tudo uma questão de abastecimento. O estoque de casas à venda tem caído constantemente há vários anos e está em seu nível mais baixo na extremidade mais baixa do mercado. Isso fez com que os preços superaquecessem, enfraquecendo a acessibilidade. A previsão de 2020 não oferece alívio, na verdade, apenas o oposto. À medida que a demanda esquenta na primavera, impulsionada pelo crescente número de millennials entrando no mercado, a oferta de casas para venda pode atingir o menor nível da história. A situação só será agravada pela geração baby boom, que, segundo a previsão, terá pouco incentivo para vender, dados os preços das casas mais fracos.

“Embora a geração do milênio compartilhe muitas características semelhantes com as gerações anteriores, eles foram marcados por um atraso nos principais marcos da vida, incluindo o início de uma família e a compra de uma casa”, disse Ratiu. “Os Millennials não apenas compraram uma primeira casa de preço mais alto, mas enfrentaram famílias em crescimento, muitos deles pularam a casa inicial tradicional e mudaram-se direto para uma casa de preço médio, de troca.”

Essa dinâmica continuará no 2020 e aumentará a pressão na faixa intermediária do mercado. A geração do milênio dominará o mercado imobiliário, respondendo por 50% de todas as hipotecas na primavera, de acordo com a previsão. Um pouco menos do que o milhão de millennials de 5 transformará o 30, que é quando muitas pessoas compram sua primeira casa, e o mais velho transformará o 39, geralmente quando a dinâmica familiar entra em ação e as pessoas se mudam para casas maiores nos subúrbios.

A construção unifamiliar vai aumentar em 2020, 6% ao ano, de acordo com a previsão, mas isso não vai aliviar a crise de oferta. Parte disso se deve à recuperação muito lenta das construtoras residenciais do país, que começaram a reconstruir seus negócios após a crise imobiliária histórica, principalmente nos mercados de alta e de luxo.

Pelo lado positivo, os construtores estão bem posicionados para aumentar os lucros graças à escassez de casas existentes para venda.

“Acreditamos que as construtoras residenciais estão prestes a entrar em 2020 com alguns dos fundamentos de oferta / demanda mais fortes que vimos na recuperação imobiliária de 10 anos até agora”, escreveu o analista imobiliário Raymond James Buck Horne em uma nota de outubro aos investidores. “Os compradores de casas responderam de forma convincente às taxas de hipotecas mais baixas neste verão, levando a uma reaceleração da valorização dos preços das casas na maioria dos mercados.”

Os vendedores, no entanto, ainda precisam atender à demanda incremental com novas ofertas adicionais na maioria dos mercados, observou Horne.

Mais proprietários estão ficando mais tempo, de acordo com a corretora imobiliária Redfin, que analisou os dados do Censo. O proprietário americano típico passou os anos 13 em suas casas, em comparação aos oito anos no 2010, à medida que mais famílias optam por envelhecer no local.

O fornecimento de casas de nível básico também está bem abaixo dos níveis históricos, porque durante a crise de encerramento, os investidores compraram milhões de propriedades em dificuldades e as transformaram em aluguéis. A maior parte dessas propriedades estava na extremidade inferior do espectro de preços. A expectativa era que, à medida que os preços das casas se recuperassem, os investidores vendessem as casas, embolsassem os lucros e retornassem o suprimento de moradias ao nível anterior. Isso não aconteceu. O mercado de aluguel unifamiliar era tão forte que os investidores mantiveram as residências, construíram plataformas de serviços e manutenção em grande escala e multicoloridas e criaram uma nova classe de ativos para os investidores ainda maiores abastecerem.

“A oferta de imóveis para locação aumentou junto com a demanda, enquanto a construção de novas residências diminuiu, colocando o mercado de locação em uma boa posição para oferecer alternativas para compradores com preços fora de seus mercados”, disse Ratiu. “No entanto, o desafio da acessibilidade continuará a lançar uma sombra sobre a habitação em 2020, uma vez que os preços e os aluguéis continuam elevados”.