Çoğu finansal kriz ya emlak piyasasında tohumlanır ya da orada şiddetlenir. Şu anki durum bir sağlık bakımı acil durumu olarak başladı ve hızla bir mali şoka dönüştü, ancak mirası belki de emlak piyasasındaki en derin mirası olacak.
Pek çok sektörde olduğu gibi, dünyadaki Covid-19 kilitlenmeleri sadece perakende, konaklama ve ofis alanlarında halihazırda devam eden teknolojik ve davranışsal değişiklikleri hızlandırdı.
Virüsü kapsamak için sosyal mesafelendirme ve hijyen önlemlerinin etkileri yatırımcılara neredeyse açıktı: ABD'nin en büyük perakende gayrimenkul yatırım ortaklığı (Reit), Indianapolis merkezli Simon Property Group, 68 Şubat arasındaki hisse fiyat değerinin% 21'ini kaybetti (142.25 $) ve 18 Mart (44.92 $). 100 milyar dolarlık Reit, Kuzey Amerika ve Asya'da 22.4 milyon metrekareden fazla brüt kiralanabilir alana sahiptir.
Los Angeles merkezli Repvblik CEO'su Richard Rubin, "Covid'den önce, birçok perakende Reiti temettü ödeyeceklerinden emindi ve alışveriş merkezlerini sadece 'yeniden geliştirmeleri' gerektiğine inanıyordu," diyor ve tüm sınıfların uyarlanabilir yeniden kullanımına odaklanan Los Angeles merkezli Repvblik CEO'su Richard Rubin iş gücüne, öğrenciye ve 55 artı konuta taşınan gayrimenkul.
“Alışveriş merkezlerinin 'yeterince deneyimsel' olmadığı ve tüketicinin alışveriş merkezlerini ziyaret etmemesinin nedenlerinden birinin de bu olduğu çokça dile getirildi. Bu, yatırımcı topluluğunun ihanetidir. İnsanların alışveriş merkezlerine gelmemesinin nedeni, tüketici davranışının değişmesi ve Amazon gibilerinin daha şık bir çözüm sunmasıdır. "
ABD'de, birçoğu Neiman Marcus veya JC Penney gibi çapa kiracıların bulunduğu ve her ikisinin de iflas başvurusunda bulunan 116,000 alışveriş merkezi var. Alışveriş merkezleri yeniden açılmaya başlasa bile, çok fazla hasar verilmiş olacak.
6 Haziran'da Simon Property Group, The Gap, Inc ve ilişkili kuruluşlara, sözleşmenin ihlali ve kasıtlı olarak kira ve diğer kira ücretlerinin son üç ayda 65.9 milyon $ 'a düşürülmesi nedeniyle dava açtı.
Mortgage hizmetçisi Wells Fargo'ya göre, ABD'nin en büyük alışveriş merkezi Minnesota, Bloomington'daki Mall of America, Nisan ve Mayıs aylarında 1.4 milyar dolarlık ipotekte ipotek ödemelerini kaçırdı.
Büyük korku
Şimdi büyük korku, pandemi sırasında çevrimiçi alışveriş yapmaya zorlanan tüketicilerin, onu sevdiklerini ve asla geri dönmeyeceklerini bulacaklarıdır. Açık hava alışveriş merkezleri, büyük market çapa kiracılarına sahip alışveriş merkezleri gibi kapalı alanlardan daha iyi ücret almalıdır.
Ancak hepsi kendi alanlarını doldurmaları için, tipik olarak beş ila 15 yıllık sözleşmeli kira sözleşmeleri olan ve uzun süreli bir iş durdurma durumunda hayatta kalabilecek durumda olmayan küçük işletmelere güveniyor.
Durumu giderek artan endişeyle izleyen Reit yatırımcıları değildir.
Fitch Ratings'e göre, toplamı 154 milyar dolar olan 16.2 alışveriş merkezi ve outlet merkezi ipotek ticari ipoteğe dayalı menkul kıymet (CMBS) havuzlarında yer alıyor ve önümüzdeki dört yıl içinde olgunlaşması bekleniyor. Bu krediler tipik olarak 10 yıllık vadelere sahip olduğundan, tuğla ve harç alışveriş merkezleri için bugün geçerli olduğundan çok daha sağlıklı bir ortamda ortaya çıkmış olacaklar. (2015'ten bu yana, ABD CMBS anlaşmalarına dahil olan alışveriş merkezlerinin sayısında düşüşe ve alışveriş merkezi kalitesinde artışa neden olan çok daha fazla seçicilik olmuştur.)
Birçok perakende satış vakası Covid'in devreye girmesinden önce ödünç alındı
- Richard Rubin, Cumhurbaşkanlığı
Bank of America'ya göre, ödemelerde 30 gün veya daha fazla olan tüm CMBS anlaşmalarındaki kredilerin oranı Nisan ayında% 1.3'den Mayıs'ta% 5.6'ya yükseldi. Otel kredileri için% 16.5 ve temerrüt bildiren bireysel krediler için% 7.1 oranında bir sıçrama olmuştur.
Rubin, "Pek çok perakende iş vakası, Covid başlamadan önce ödünç alınmıştı" diyor. "Perakende kıyameti bir süredir yakalandı ve alışveriş merkezlerinin bir bowling salonu ve bir Chuck E. Cheese'den daha fazlasını yapması gerekiyor."
Gerçekten de, ikincisinin kendisi de iflasın eşiğinde sallanıyor.
Rubin, "Bunun zincirleme etkisi 2008'de olduğundan çok daha derin olacak" diye ekliyor. “Çok daha alçakça ve geniş kapsamlı. Konaklama endüstrisi de yoğun iş ve eğlence amaçlı seyahat programlarına uygun olarak ticaret yapıyordu. Modası geçmiş, overpriced oteller bile% 70'in üzerinde doluluk oranındaydı. Ardından 10 ila 12 haftalık Covid ile ilgili bir yavaşlama meydana geldi.
"Teşvik paketleri tükendiğinde, belirli bir konukseverlik dönemi geri gelmeyecek."
Küresel sorun
Bu sorun yeni değil: Amerika'nın perakende düşüşünü takip eden deadmalls.com web sitesi 2000 yılında kuruldu. Ancak Covid-19 bu sitelerin kendilerini yeniden kullanma ihtiyacını turboşarj etti. Deneyim eklemek artık onu kesmeyecek.
ABD'nin alışveriş merkezleri yoğunluğu diğer yerlere göre çok daha fazla olmasına rağmen, sorun küreseldir. Danışmanlık grubu Global Data'ya göre, İngiltere'deki en büyük 10 alışveriş merkezinden altısı CMBS pazarında finanse ediliyor.
İngiltere'nin kilitleme kısıtlamalarının gevşendiği Haziran ortasında, başbakan Boris Johnson boş bir Londra alışveriş merkezinde umutsuzca şehrin sakinlerini doldurmaya çağırdı.
Krizin başlangıcını, hastalanmadan önce potansiyel olarak enfekte olmuş hastalarla hevesli bir şekilde tokalaşarak geçirdiği göz önüne alındığında, birçoğu örneğini takip etmek için anlaşılır bir şekilde dikkat çekiyor: Bununla birlikte, sürgünlerinde ülke çapında yeniden açılan mağazaları ziyaret etmelerine rağmen.
Belki de yeni bir raison d'être bulana kadar bu siteleri görmek için perakende terapisi ihtiyacı yeterli olacaktır. Birçoğu yoğun konut mahallelerine yakın iyi yerlerde bulunmaktadır, bu nedenle konut, kendi kendine depolama, acil tıbbi tesisler veya Amazon dağıtım merkezleri olarak bir geleceği olabilir.
Hem perakende Reits hem de CMBS'deki yatırımcılar bu konuda bankacılık yapacaklar. Nitekim, 16 Haziran'a kadar Simon Property Group'un hisse fiyatı 75.52 dolara kadar çıktı.
Signal2forex.com - En iyi Forex robotları ve sinyalleri
