Elliott, yeni gayrimenkul yatırımıyla on yıllık bir gecikmeyi geri çevirmeye çalışıyor

Elliott Associates, Genel Depolamanın altında bir pist görüyor ve kendi kendine depolama şirketini yatırımı artırmaya ve sektördeki benzerlerinin büyümesini yakalamaya zorluyor.

Şirket, kendi kendine depolama alanında en iyi bilinen ve daha iyi konumlanmış şirketlerden biridir, ancak rekabetin önüne geçecek kadar varlık tabanını oluşturmamıştır ve değişken fiyatlandırma algoritmaları ve zayıf müşteri deneyimi ile masada çok fazla para bırakmaktadır. aktivist firmaya. Stok, son on yılda depolama emsallerinde% 300'den fazla performans gösterdi.

Elliott, daha agresif bir büyüme stratejisini denetlemek için Genel Depolama kuruluna altı yönetici atadı.

İş dünyası: Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO). Şirketin temel iş faaliyetleri, kişisel ve ticari kullanım için, genellikle aylık bazda kiralama için depolama alanları sunan kendi kendine depolama tesislerinin mülkiyeti ve işletilmesini, mal satışları ve kiracı reasüransı gibi yan faaliyetleri içerir. kendi kendine depolama tesislerindeki kiracıların yanı sıra ek kişisel depolama alanı edinme ve geliştirme. Şirketin segmentleri arasında Kişisel Depolama Operasyonları, Yan Operasyonlar, PS İş Parkları A.Ş.'ye Yatırım ve Shurgard Europe'daki Yatırım yer almaktadır. 31 Aralık 2019 itibariyle, şirketin konsolide ettiği 2,483 kendi kendine depolama tesisinde (toplam 169 milyon net kiralanabilir fit kare alan), "Kamu Deposu" altında faaliyet gösteren ABD içinde 38 eyalette bulunan doğrudan ve dolaylı öz sermaye payları vardı. " marka adı.

Borsa Değeri: 40.3 milyar dolar (hisse başına 228.93 dolar)

Sahiplik Yüzdesi:  n/a

Ortalama tutar: n/a

Aktivist Yorumu: Elliott, teknoloji sektöründeki aktivizmiyle bilinmesine rağmen, birçok sektörde başarılı aktivistler olmuştur. Elliott, potansiyel yatırımları analiz etmek için muazzam kaynaklara sahip 40 + milyar dolarlık bir hedge fonudur. Ekiplerinde, önde gelen teknoloji özel sermaye şirketlerinden analistler, mühendisler, işletme ortakları - eski teknoloji CEO'ları ve COO'lar bulunmaktadır. Bir yatırımı değerlendirirken, uzmanlık ve genel yönetim danışmanları, uzman maliyet analistleri ve endüstri uzmanları da işe alırlar. Yatırım yapmadan önce şirketleri genellikle uzun yıllar izlerler ve kapsamlı bir istikrarlı yönetim kurulu adaylarına sahiptirler.

Elliott, 14 Aralık 2020'de şirkete, şirketin Yönetim Kurulu'na seçilmek üzere aşağıdaki altı yöneticiyi aday gösterdiğini açıklayan bir mektup gönderdi: (i) Benjamin C. Duster, IV, Cormorant IV Corporation, LLC'nin CEO'su, bir finans operasyonları ve stratejik danışmanlık / ara yönetim firması, (ii) Craig Macnab, kumarhane mülklerinde uzmanlaşmış bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan VICI Properties Inc.'de Yönetim Kurulu üyesi, American Tower Corporation, bir GYO ve kablosuz ve yayın iletişim altyapısı sahibi ve işletmecisi, ve ticari gayrimenkule yatırım yapan, sahibi olan ve yöneten özel bir şirket olan Cadillac Fairview Corporation Limited, (iii) Hammerson PLC'nin icracı olmayan müdürü Adam S.Metz, bir gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketi ve eski Genel Müdür ve Yönetim Kurulu Başkanı Bir özel sermaye, alternatif varlık yönetimi ve finansal hizmetler şirketi olan The Carlyle Group Inc.'de Uluslararası Gayrimenkul, (iv) McKinsey & Co Kıdemli Danışmanı Michelle Millstone-Shroff mpany, bir yönetim danışmanlığı firması, (v) özel bir yatırımcı ve eski bir CEO ve NorthStar Realty Europe Corp.'un Başkanı olan Mahbod Nia, halka açık bir Avrupa odaklı ticari GYO ve (vi) Rebecca L. Owen, kurucu ve yönetim kurulu başkanı bir ticari gayrimenkul yatırım ve yönetim şirketi olan Battery Reef, LLC'nin yöneticilerinden.

Elliott, şirket için önemli bir yönetim kurulu yenilemesini, şirketin performansını ve planını değerlendirmek için yeni bir Yönetim Kurulu komitesi oluşturmayı ve 2021'in ilk yarısında bir yatırımcı Günü ile başlayarak hissedarlarla ilişkisini yeniden kurmayı içeren bir plan önerdi. (Aynı tarihte Elliott'un mektubunda olduğu gibi, şirket 3 Mayıs 2021'de bir yatırımcı günü düzenleyeceğini duyurdu). 

Elliott, şirkete önemli bir yatırım yaparak onu en büyük hissedarlardan biri haline getirdi ve şirket ile zaten iletişim halindeydi. Bu mektupla halka açılmalarının tek nedeni, katılımlarının basın ve şirket tarafından bildirilmiş olması ve Elliott, piyasanın eksiksiz bilgiye sahip olduğundan emin olmak istemesidir. Bu yatırımla ilgili olarak, önde gelen bir yönetim danışmanı görevlendirmiş, müşteriler ve hissedarlarla çeşitli anketler yapmış, sektör yöneticileri ve uzmanları ile görüşmüş ve Kamu Deposu ve benzer şirketlerde depolama üniteleri kiralamak da dahil olmak üzere kendi uygulamalı çalışmasına öncülük etmiştir.

Elliott, Public Storage'ı bu 40 milyar dolarlık sektörde ilk hamle avantajına sahip bir şirket olarak görüyor ve bu da ona yeri doldurulamaz varlıklarla dolu bir hendek kazandırdı. Dahası, şirket sektördeki en iyi varlıklara ve platforma sahiptir ve mümkün olan her türlü yapısal avantaja sahiptir - en yüksek marka bilinci, en iyi ve en çok konum ve bölgesel yoğunluk. Bununla birlikte, tüm bunlara rağmen, şirket, son on yılda her yıl hem depolama eşlerini hem de S&P 500'ü düşük performans gösterdi ve kümülatif olarak sırasıyla% -317 ve% -55.

Elliott, şirketin düşük performansına neden olan iki ana soruna işaret ediyor: Güçlü varlık tabanına daha agresif bir şekilde yatırım yapamama ve aynı mağaza satış büyümesini geride bırakma; Elliott, ikisinin de zayıf kurumsal yönetişim ve yetersiz yatırımcı ilişkileriyle birleştiğine inanıyor. Şirketin daha agresif bir şekilde yatırım yapamaması birincil etken olmuştur. Başlangıcını izleyen birkaç on yıl boyunca Public Storage, mağaza tabanını genişletmek için büyük yatırım yaptı; öyle ki 2010 yılına kadar Amerika Birleşik Devletleri'nde en büyük rakibinin beş katından fazla kendi kendine depolama tesisine sahip oldu ve hala yalnızca% 5'ine sahip oldu. sektörün kare görüntüleri. El değmemiş bir bilanço, sermayeye erişim, yüksek sermaye getirisi, rekabette operasyonel bir üstünlük ve satın almak veya geliştirmek için son derece parçalanmış bir rekabetin karmaşık olduğu bir endüstri ile, Public Storage önümüzdeki on yıla hakim olmaya hazırlandı, ancak başaramadı yani. Bununla birlikte, o zamandan beri şirket, mağaza sayısını% 150 artıran rakipleri tarafından dış yatırım yapılırken, PSA'nın en yakın benzerine göre pazar payı 2.5 kattan 1.4 katına düştü. Buna ek olarak, şirket, emsallerine bölgesel pazar payı ve daha iyi karar verme fırsatları aracılığıyla asgari ön sermaye ve artan "etkili ölçek" sağlayan üçüncü taraf yönetim alanına girme konusunda benzerlerinin oldukça gerisinde kalıyor. Şirket nihayet bu işe girdi, ancak Elliott'un beğenisine göre çok geç ve çok yavaş. Bununla birlikte, şirket hala endüstri lideri bir platforma ve yüksek getirili gelişme sağlayabilecek bir mülk tabanına sahip, bu nedenle Elliott, yatırımın göreceli ölçeğiyle orantılı bir düzeye yükseltilmesinin hızlandırılmış büyümeyi tetiklemesi gerektiğine inanıyor.

Elliott, aynı mağazadaki satış büyümesini geciktirmek, şirketin benzerlerinden daha düşük performans gösterdiğine inanmasının ikinci nedenidir. Elliott'un araştırması ve deneyimi, şirketin emsallerinin müşteri deneyiminde geride kaldığını ve şirketin fiyat doluluk optimizasyon algoritmasının doluluktaki değişikliklere karşı çok hassas olduğunu ve onu geliri maksimize etmekten alıkoyduğunu gösteriyor. Elliott, mağaza tabanı genelinde hedeflenen harcama artışlarının daha güçlü gelir artışı sağlayacağına ve Public Storage'ı gelişmek ve rekabet etmek için konumlandıracağına inanıyor; ve çalışanlarına yatırım yaparak Public Storage, müşterilerinin deneyimini iyileştirebilir ve büyüme yörüngesini benzerlerine uyacak ve sonuçta onları aşacak şekilde iyileştirebilir.

Şirket, sermaye dağıtımını artırmak, yeni girişimler başlatmak, teminatsız borçları artırmak, bir IR şefini işe almak ve en son olarak Elliott'un özel erişimini takip ederek üç Mütevelli'nin yerini almak gibi bazı cesaret verici adımlar atmış olsa da Elliott hala daha fazla değişiklik görmek istiyor. Basitçe söylemek gerekirse, Elliott, emsalleri takip ederken ve pazar payını devrederken şirkete başkanlık eden Yönetim Kurulu'nun Şirketi uzun vadeli başarıya götüren doğru kurul olduğuna inanmıyor. Elliott, hissedarlara danışarak yeni perspektifler ve liderlik değişiklikleri görmek istiyor. Elliott'un altı adayı kesinlikle bunu sunuyor.

Altı aday farklı miktarda ilgili deneyim sunsa da, listesinin içinde olmayan şey bir Elliott müdürü veya yöneticisi. Aktivist bir yatırımcı, Yönetim Kurulu'na bir yatırımcı koyduğunda, uzun vadeli bağlılık ve katkıya güçlü bir şekilde işaret eder. Listeye bir müdür eklememek bağlılık eksikliği veya sürekli katkı anlamına gelmese de, kesinlikle aktiviste yatırımının yönetiminde daha fazla esneklik sağlar. Bu, hiçbir şekilde bu tür bir aktivizmin kötü aktivizm olduğunu söylemek anlamına gelmez. Aslında, hissedarlar için muazzam değer yaratan çok katma değerli bir aktivizm olabilir. Ancak aktivist bir kampanya perspektifinden, bir aktivistin hemen hemen tüm aktivist işlerini ön plana çıkardığı, bağımsız bir yönetim kurulu oluşturduğu ve ardından bunu bir şekilde pasif bir yatırım olarak izlediği aktivizm-lite'ye yol açabilir. Sınırlı kaynaklar ve böylesine zaman alıcı bir stratejiyle, bu tür bir aktivizm zaman zaman gereklidir - Elliott ortağı Jesse Cohn'un Yönetim Kurulu'nda beş yıl geçirdiği ve hissedarlar için% 102.52'lik bir getiri sağlayan her kampanya bir "Citrix" olamaz. S&P 49.54 için% 500'e kıyasla. Ancak bu, Elliott'un burada yönetim kurulu temsilciliği alma işini daha az ciddiye alacağı anlamına gelmez. Şirketi tekrar doğru yola sokmak için ne gerekiyorsa yapmalarını bekliyoruz.

Ken Squire, hissedar aktivizmi üzerine kurumsal bir araştırma hizmeti olan 13D Monitor'ün kurucusu ve başkanı ve aktivist 13D yatırım portföyüne yatırım yapan ortak bir fon olan 13D Aktivist Fonu'nun kurucusu ve portföy yöneticisidir.