WeWork vale il 70% in meno rispetto a dove ha raccolto l'ultima volta, afferma il "decano della valutazione" della NYU

WeWork vale solo una frazione di dove stava raccogliendo denaro nei mercati privati, secondo un esperto di valutazione ampiamente seguito.

Aswath Damodaran, professore di finanza presso la Stern School of Business della New York University, che a volte viene chiamato "decano della valutazione", ha analizzato il prospetto della start-up presentato ad agosto. Sulla base di quei documenti pre-IPO, ha affermato che il patrimonio di WeWork vale $ 14 miliardi, circa il 70% al di sotto della sua ultima valutazione del mercato privato.

L'ultimo investimento di SoftBank in WeWork con una valutazione di $ 47 miliardi è stato sfidato mentre si dirige verso un'offerta pubblica iniziale. Fonti hanno detto a David Faber della CNBC la scorsa settimana che l'obiettivo di valutazione per la società immobiliare è stato tagliato di circa $ 20 miliardi a causa della debole domanda. La CNBC ha riferito questa settimana che SoftBank, il più grande investitore esterno di WeWork, stava spingendo per accantonare l'IPO.

WeWork, fondata nel 2010 dal CEO Adam Neumann, affitta spazi di lavoro a start-up e altre attività. Secondo il suo sito web, WeWork è "impegnato a elevare la coscienza collettiva del mondo espandendo la felicità e liberando i superpoteri di ogni essere umano".

Una delle ragioni principali dello scetticismo di Damodaran sono le passività immobiliari di WeWork. Secondo le stime di Damodaran, la società ha accumulato un carico di debito di 23.8 miliardi di dollari, compresi gli impegni di locazione. Ciò lo rende vulnerabile alle recessioni economiche e agli shock nel mercato immobiliare, ha detto.

"La speranza è che man mano che l'azienda matura e le sue proprietà in affitto diventeranno redditizie, ma questo è un modello costruito sul filo di un coltello che, per progettazione, sarà sensibile alle più piccole perturbazioni economiche", ha detto in un blog inviare.

Damodaran ha affermato che anche un valore di capitale proprio di $ 15 miliardi o $ 20 miliardi "richiede di estendere le ipotesi al punto di rottura" e che ci sono "tutta una serie di scenari plausibili in cui l'equità non vale nulla".

"Alla domanda se WeWork possa valere 40 miliardi di dollari, 50 miliardi di dollari o più, la risposta è che è possibile, ma solo se l'azienda può offrire margini ben al di sopra della media, pur mantenendo una crescita alle stelle", ha detto.

WeWork ha rifiutato di commentare la valutazione o la valutazione di Damodaran dell'azienda.

Quel prezzo, secondo Damodaran, è in gran parte basato sulla capacità di "narrazione" del CEO, anziché su metriche finanziarie. In questo senso, Damodaran ha affermato che WeWork "ha avuto molti degli stessi ingredienti" della società di analisi del sangue Theranos fallita e il suo valore si basa su "una personalità piuttosto che un business".

"Come abbiamo visto con Theranos, nella sua rapida caduta in disgrazia, c'è un lato oscuro nelle società di storie e deriva dal fatto che il valore è costruito su una personalità, piuttosto che su un'azienda", ha detto. "Quando la personalità inciampa o agisce in un modo considerato inaffidabile, la storia in fuga può trasformarsi rapidamente in una storia di fusione, dove gli ingredienti si coagulano".

Theranos, una volta valutato in $ 9 miliardi, è stato fondato dall'abbandono di Stanford Elizabeth Holmes. In seguito fallì dopo aver erroneamente affermato di aver escogitato un esame del sangue che richiedeva solo una puntura di sangue. Damodaran non sostiene che WeWork sia una frode.

"La valutazione è un ponte tra storie e numeri, e per le giovani aziende, è la storia che guida i numeri, piuttosto che il contrario", ha detto. "C'è il pericolo quando le storie dominano, e soprattutto se i numeri diventano oggetti di scena o vengono ignorati, che il prezzo associato a un'azienda possa perdere il suo legame con il valore."

A dire il vero, non è raro che gli investitori facciano scommesse anticipate su fondatori visionari di giovani aziende. Mark Zuckerberg di Facebook e Jeff Bezos di Amazon sono tra i fondatori ambiziosi che hanno entusiasmato i primi investitori che hanno scommesso sulla loro strategia a lungo termine.

Eppure, Damodaran ha detto di “diffidare fondamentalmente” di WeWork, ma era disposto a concedergli il beneficio del dubbio e non avrebbe ignorato il suo potenziale senza dargli una possibilità di fornire. Ha apportato alcuni vantaggi: WeWork soddisfa un bisogno insoddisfatto e ampio di spazi per uffici flessibili, è abbastanza differenziato da consentire loro di avere potere di determinazione dei prezzi e margini più elevati, e continua ad avere accesso al capitale "consentendo all'azienda di finanziare la crescita e potenzialmente sopravvivere a lievi shock economici ".

"Quell'accesso, tuttavia, non sarà sufficiente per farli attraversare da recessioni più profonde, dove il loro carico di debito li lascerà esposti a difficoltà", ha detto.