V budúcom roku bude ťažké na trhu s bývaním, a to najmä v týchto veľkých mestách

Predaje domov klesnú, nedostatok bytov by sa mohol stať najhorším v histórii USA a hodnoty domov sa v niektorých mestách znížia. To je predpoveď na rok 2020 od realtor.com, ktorá vlastní jednu z najväčších dostupných databáz štatistiky bývania.

Podľa prognózy predaj existujúcich domov klesne od roku 1.8 o 2019 %. Ceny domov sa na národnej úrovni znížia, ročne sa zvýšia len o 0.8 %, ale ceny klesnú na štvrtine zo 100 najväčších metropolitných trhov vrátane Chicaga, Dallasu, Las Vegas, Miami, St. Louis, Detroitu a San Francisca.

Je to zdanlivo opačné hodnotenie, vzhľadom na súčasnú silu ekonomiky a dopytu kupujúcich domov, ale dynamika tohto trhu s bývaním sa nepodobá žiadnemu inému — výsledok krachu bývania, ktorý sa nepodobá žiadnemu inému.

„Základy nehnuteľností zostávajú zapletené do mriežky pokračujúceho dopytu, napätej ponuky a disciplinovaného finančného upisovania,“ povedal George Ratiu, hlavný ekonóm spoločnosti realtor.com. „Podľa toho sa rok 2020 ukáže ako najnáročnejší rok pre kupujúcich, nie kvôli tomu, čo si môžu dovoliť, ale skôr kvôli tomu, čo nevedia nájsť.“

Všetko je to o zásobovaní. Zásoby domov na predaj už niekoľko rokov neustále klesajú a sú najnižšie na najnižšom konci trhu. To spôsobilo prehriatie cien, čím sa oslabila cenová dostupnosť. Prognóza na rok 2020 neponúka žiadnu úľavu, v skutočnosti práve naopak. Keďže dopyt sa na jar zvyšuje, poháňaný rastúcim počtom mileniálov vstupujúcich na trh, ponuka domov na predaj by mohla byť najnižšia v histórii. Situáciu len zhorší generácia baby boomu, ktorá podľa prognózy nebude mať vzhľadom na slabšie ceny domov len malú motiváciu predávať.

„Zatiaľ čo mileniáli zdieľajú mnoho podobných čŕt s predchádzajúcimi generáciami, boli poznačení oneskorením veľkých životných míľnikov, vrátane založenia rodiny a kúpy domu,“ povedal Ratiu. „Milleniáli si nielen zakúpili prvý dom s vyššou cenou, ale čelili rastúcim rodinám a mnohí z nich preskočili tradičný štartovací dom a presťahovali sa rovno do cenovo výhodného domu.“

Táto dynamika bude pokračovať aj v roku 2020 a zvýši tlak na strednú časť trhu. Mileniáli budú dominovať na trhu s bývaním a podľa prognózy budú do jari predstavovať 50 % všetkých hypoték. Len málo 5 miliónov mileniálov dovŕši 30 rokov, čo je čas, keď si veľa ľudí kúpi svoj prvý dom, a tí najstarší budú mať 39 rokov, zvyčajne vtedy, keď sa rozbehne rodinná dynamika a ľudia sa presťahujú do väčších domov na predmestiach.

Rodinná výstavba sa v roku 2020 podľa prognózy zvýši o 6 % ročne, čo však nezmierni nedostatok dodávok. Čiastočne je to spôsobené veľmi pomalým zotavovaním domácich staviteľov, ktorí začali s prestavbou svojich podnikov po historickom krachu bývania najmä na trhoch s presťahovaním a luxusom.

Na druhej strane, stavitelia majú dobrú pozíciu na zvýšenie ziskov vďaka nedostatku existujúcich domov na predaj.

„Veríme, že stavitelia domov sú pripravení vstúpiť do roku 2020 s niektorými z najsilnejších fundamentov ponuky/dopytu, aké sme doteraz videli počas 10-ročného oživenia bývania,“ napísal v októbrovej poznámke investorom analytik bývania Raymond James Buck Horne. „Kupujúci bytov toto leto presvedčivo reagovali na nižšie sadzby hypoték, čo viedlo k opätovnému zrýchleniu zhodnocovania cien domov na väčšine trhov.“

Predajcovia však na väčšine trhov ešte musia uspokojiť rastúci dopyt dodatočnou novou ponukou, poznamenal Horne.

Podľa realitnej kancelárie Redfin, ktorá analyzovala údaje zo sčítania, zostáva viac majiteľov domov dlhšie. Typický americký majiteľ domu strávil vo svojom dome 13 rokov, v porovnaní s ôsmimi rokmi v roku 2010, keďže čoraz viac domácností sa rozhodlo starnúť na mieste.

Ponuka domov na základnej úrovni je tiež hlboko pod historickou úrovňou, pretože počas krízy uzavretia trhu investori kúpili milióny nehnuteľností v núdzi a premenili ich na prenájom. Väčšina týchto nehnuteľností bola na spodnej hranici cenového spektra. Očakávalo sa, že keď sa ceny domov vzchopia, investori domy predajú, zisky vložia do vrecka a vrátia ponuku bývania na predchádzajúcu úroveň. To sa nestalo. Trh s prenájmom rodinných domov bol taký silný, že investori držali domy, vybudovali rozsiahle, multimestské servisné a údržbárske platformy a vytvorili novú triedu aktív pre ešte väčších investorov.

„Ponuka nehnuteľností na prenájom vzrástla spolu s dopytom, zatiaľ čo nová rezidenčná výstavba zaostávala, čím sa trh s prenájmom dostal do dobrej pozície ponúkať alternatívy pre kupujúcich za ceny mimo ich trhov,“ povedal Ratiu. „Výzva týkajúca sa dostupnosti však bude aj v roku 2020 naďalej vrhať tieň na bývanie, keďže ceny domov aj nájomné zostávajú zvýšené.“