Kritici kritizujú Fed, pretože ceny domov rastú historickým tempom

Rast cien domov sa zrýchľuje alarmujúcim tempom, poháňaný infláciou súvisiacou s pandémiou Covid, o ktorej niektorí tvrdia, že jej Federálny rezervný systém nevenuje dostatočnú pozornosť.

Ceny domov na národnej úrovni v januári medziročne vzrástli o 11.2 %, podľa najnovšieho indexu S&P CoreLogic Case-Shiller. To je najväčší ročný zisk za takmer 15 rokov.

Na porovnanie, ročné cenové zisky boli 10.4 % v decembri, 9.5 % v novembri, 8.4 % v októbri, 7 % v septembri, 5.8 % v auguste a 4.8 % vlani v júli. V januári 2020 bol ročný zisk len 3.9 % a mesačné pohyby boli v malých zlomkoch, nie v celých percentuálnych bodoch.

„Za viac ako 30 rokov údajov S&P CoreLogic Case-Shiller je januárová medziročná zmena pohodlne v hornom decile. Táto sila sa odráža vo všetkých 20 mestách,“ poznamenal Craig Lazzara, generálny riaditeľ a globálny vedúci stratégie indexových investícií v S&P Dow Jones Indices. „Januárové nárasty cien v každom meste sú vyššie ako stredná úroveň tohto mesta a sú v hornom kvartile všetkých správ v 18 mestách.“

Hlavným dôvodom, prečo ceny domov rastú tak rýchlo, je silný dopyt, ktorý naráža na rekordne nízku ponuku. Ponukové vojny o domy sú teraz pravidlom, nie výnimkou.

Kľúčovú úlohu však zohrávajú aj úrokové sadzby hypoték, ktoré vytvoril Federálny rezervný systém.

Zatiaľ čo sadzby teraz mierne rastú, stále sú blízko historických minim, keď minulý rok stanovili viac ako tucet nových minim. Úrokové sadzby hypoték voľne sledujú výnos z 10-ročného štátneho dlhopisu, ktorý počas pandémie dramaticky klesol. Úrokové sadzby hypoték ovplyvňujú aj nákupy a výnosy agentúrnych cenných papierov krytých hypotékou alebo MBS. Tieto nákupy poskytujú hypotekárnemu trhu likviditu.

Federálny rezervný systém obmedzoval svoje nákupy MBS, aby normalizoval trh po poslednej recesii, ale tento pokles vlani v marci s nástupom pandémie otočil. V súčasnosti vlastní viac ako tretinu trhu MBS.

Na začiatku roka 2019 mal Fed v agentúre MBS 1.6 bilióna dolárov. Do polovice marca 1.37 sa to znížilo na 2020 bilióna dolárov. Potom, keď sa ekonomika a trh s bývaním náhle dostali do voľného pádu Covid, centrálna banka začala opäť nakupovať viac. Minulý týždeň Fed vlastnil 2.2 bilióna dolárov agentúry MBS.

"Pokračovali na autopilotovi." Nemyslím si, že v rámci Fedu prebehla žiadna diskusia. Fed sa jednoducho bojí zmeniť, pretože nechcú, aby to bolo vnímané ako forma zloženia nohy z pedálu,“ povedal Peter Boockvar, investičný riaditeľ Bleakley Advisory Group.

Trh s bývaním sa zase rozbehol. Kultúra pandémie, ktorá zostáva doma, zasiahla spotrebiteľov doslova tam, kde žijú, a dopyt po bývaní sa ešte nezmiernil. Nízke sadzby hypoték len priliali olej do ohňa.

„Opäť, prečo Fed stále nakupuje MBS? Keďže zmeny cien domov nie sú zahrnuté ani v CPI, ani v PCE, otázkou je, kedy a ako sa to premieta do imputovaného nájomného, ​​ale inflácia je skutočná pre tých, ktorí chcú kúpiť dom,“ povedal Boockvar. "Fed je opäť zodpovedný za oceňovanie nových kupujúcich."

Hovorca Fedu to odmietol komentovať.

Ale čo keby Fed opäť obmedzil svoje nákupy alebo úplne prestal nakupovať MBS?

„Existuje nejaký druh rozpadu likvidity alebo krízy dôvery, ktorá zasiahne všetky finančné trhy? Už sme to videli a vedie to k poklesu sadzieb z organických dôvodov, ale bez výhody súčasnej sily na finančných trhoch,“ povedal Matthew Graham, prevádzkový riaditeľ v Mortgage News Daily.

„S Fedom alebo bez neho boli sadzby nízke kvôli pandémii. Úrokové sadzby hypoték sú presne tak ďaleko od 10-ročných výnosov zo štátnych dlhopisov ako za posledné desaťročie (a nikdy sa v minulom roku nedostali pod tento historický rozsah). Sadzby stúpajú kvôli svetlu na konci tunela,“ povedal Graham.

Najlepším prípadom pre studenú vodu na cenách domov je teda jednoducho väčšia ponuka na trhu a menší dopyt. Predajcovia boli túto jar veľmi pomalí, ale kupujúci sa začínajú sťahovať, niektorí z nich majú cenu domov, ktoré by chceli kúpiť.

„Nízka cenová dostupnosť vyplývajúca zo silného rastu cien domov a vyšších sadzieb hypoték odradí niektorých potenciálnych kupcov domov od vstupu na trh a vezme mu vietor z plachiet, čím sa tempo rastu cien domov spomalí približne o polovicu do konca roka 2021,“ uviedol. Selma Hepp, zástupkyňa hlavného ekonóma v CoreLogic.

Najväčším problémom zostáva nedostatok domov na predaj, dodala.

„Potenciálnych predajcov môže odradiť ich neschopnosť nájsť si nový domov a následne sa rozhodnúť neuviesť svoj vlastný dom, čo vedie k začarovanému kruhu klesajúcich domov na predaj,“ povedal Hepp.